观点直击 | 陈昱含：中南建设下半年要做三件事情

观点网中南建设的业绩在逐渐好转。

8月30日晚，中南建设发布2023年半年报。报告期内，公司实现营业收入228.1亿元，同比下降5.5%；净亏损5.2亿元，同比减亏63.2%；归属上市公司股东的净亏损8.亿元，同比减亏50.6%。

对于亏损原因，董事会秘书梁洁指出，公司上半年房地产业务已基本实现盈利，目前亏损主要来源于建筑业务：一方面是，非良性循环导致建筑业务收入确认不正常，另一方面是应收款项难以正常回收，以致上半年增加计提的减值（新增计提的应收款项和合同资产减值准备）准备达4.3亿。

(资料图片)

总体上看，上半年中南建设经营保持基本平稳。

中报显示，房地产业务方面，结算收入201.亿元，同比增加2.8%；结算毛利率14.26%，同比增加4.23个百分点。相反，建筑业务存在较大压力，期内营业收入33.2亿元，同比减少20.3%；综合毛利率-12.77%，同比下降17.43个百分点。

“目前包括中南在内，民营房企缩表远远没有结束，行业风险也并未解除，土地投资仍然在低位，消费者缺乏信心，因此市场需求仍然处于历史地位。”董事兼总经理陈昱含说，上半年，中南建设主要在做两方面工作，一是解决存量问题，二是稳定经营底盘。

“我们已经尽了最大的努力在等待黎明。”她表示，下半年，中南建设将围绕保交付、推进定增和企业债券发行事宜、扭亏为盈三个方面开展工作。

建筑承压

可以发现，中南建设房地产业务已基本平稳，建筑业务仍面临较大挑战。

具体来看，期内房地产业务合同销售金额246.8亿元，销售面积207.1万平方米，同比分别减少25.2%和22.6%，平均销售价格11,915元/平方米。

在上半年实现的销售金额中，一二线城市占比46%，三四线占比为54%。其中，长三角（江苏、上海、浙江、安徽）占比为61%。

观点新媒体获悉，期内，中南建设新开工面积69.8万平方米，同比减少39.1%；竣工面积423.2万平方米，同比增加22.3%。

由于竣工规模增加，公司房地产业务结算收入201亿元，同比增加2.8%，占全部收入的85%。结算毛利率14.26%，同比增加4.23个百分点。截至公司合并报表范围内已售未结算的合同负债1,054.3亿元，是上半年结算收入的5.2倍。

截止到2023年6月末，中南建设全部开发项目469个，其中在建项目规划建筑面积合计约1908.0万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约674.2万平方米，可竣工资源总面积2,582.3万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。

相较之下，由于非良性循环持续，建筑业务的情况较为严峻。期内建筑业务营业收入33.2亿元，同比减少20.3%，在全部收入占比14%；综合毛利率-12.77%，同比下降17.43个百分点。新承接（中标）项目合同总金额21.1亿元，同比减少16.9%。

管理层提及，中南建设当前较为突出的压力在于建筑业务利润仍然承压，“尽管公司已经全力清欠和优化业务结构，但受上游行业的负面影响太大，很难快速扭亏。”

陈昱含坦承，中南建设目前的经营仍然如履薄冰，公司已经尽最大努力在等待黎明。她介绍，上半年主要在做两方面工作，一是解决存量问题，二是稳定经营底盘。

解决存量问题方面主要包括债务兑付、加快变现及欠款清收三个方面，稳定经营底盘则包括确保交付、减亏增盈、融资突破和管理减负几个方面。

据悉，今年中南建设已完成多笔境内债券和中期票据的本息兑付工作，年内公司仅面临19中南03的兑付，公司境外子公司美元票据也在整体推进重组。

在资产处置方面，上半年中南共完成10个项目的资产处置及股权归边。

欠款清收上，中南建设已成立欠款清收专项小组，积极与相关政府沟通，上半年已收回78亿元欠款。

稳定底盘

对于下半年，管理层称，中南建设将围绕三个方面开展工作：一是保交付；二是推进定增和企业债券发行事宜；三是扭亏为盈。

为实现扭亏为盈，中南建设董事兼总经理陈昱含指出，公司将在相关政府的支持下加大清欠力度，同时根据业务现状，大幅削减管理成本和费用，把亏损压力降到最低。

中报披露了中南建设的负债情况。

数据显示，于2023上半年末，中南建设有息负债462.2亿元，比2022年末减少13.3亿元。其中短期借款和一年以内的有息负债合计217.1亿元，占有息负债47%。

有息负债结构中，银行贷款占比为58%；非银行金融机构借款占比28%；债券等债务工具占比为14%。

管理层表示，对于债务处理，会积极跟各类金融机构和投资者进行协商，希望能够达成更合理的支付条件，进一步减少实际现金的偿还。

2023年上半年，中南建设通过调整销售策略、加快处置资产的手段，继续保持现金流安全，期内实现经营性现金流入174.2亿元，经营活动产生的现金流量净额5.7亿元。

于2023年6月末，公司货币资金109.1亿元，比年初减少20.6%；受限资金为52.6亿元，在货币资金中占比48.18%。现金短债比为0.5，比年初降低8.96个百分点，扣除受限资金后的现金短债比为0.26，比年初降低5.95个百分点。

观点新媒体获悉，为推动保交付工作，上半年，中南建设新增融资约11亿元，其中政策性专项借款22笔，融资展期完成31笔。

值得关注的是，年初中南建设披露2023年度非公开发行A股股票预案，拟非公开发行股票募资不超28亿元。对于定增进展，管理层回应，目前该方案已在深交所第二轮问询中，当何时审核完成及发行尚不确定。

中南建设于报告中表示，2023年公司将继续积极推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，努力盘活资产，坚持审慎策略，严格控制支出，确保经营安全。

另外，将更充分利用资本市场，推进非公开发行，补充权益资本，抓住第二只箭扩容的机会，扩展新的融资。

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