中报观察 | 合景泰富两难

观点网作为出险房企，合景泰富集团2023年半年度业绩注定没有太多好消息。与大多数受难同行一样，处理债务危机尚且力有不逮，该公司暂时更无精力顾及未来发展。

(相关资料图)

外界能看到，近一年来合景泰富似乎已从公开土拍市场上消失，也传言退出了多个城市更新项目，总的来说业务陷入滑坡境地。

资料显示，报告期内合景泰富收入录得74.54亿元，同比减少12.0%。

其中，物业开发收入约66.04亿元，较2022年同期约77.25亿元减少14.5%。主要由于期内合景泰富交付总建筑面积由2022年上半年51.43万平方米减少至37.18万平方米。就算同期录入物业的平均销售价格由15020元增加至每平方米17761元，也无补于是。

这反映合景泰富或者交付了一些城市能级更高、产品定位更高的项目，但这也导致所交付物业的成本要比以往要更高。

据了解，2023年前6个月，合景泰富每平方米的土地成本由2022年同期的5457元增加至8153元；同时每平方米的建筑成本由5142元增加至5229元。

过去几年，合景泰富在某一段财务尚算安全的时期，曾追求过一些较难以把控的地块。特别是2019年之后的两年内，为了冲刺千亿规模，当年提速拿地，在广州、北京、上海、深圳、杭州、重庆、南宁等地斩获26个项目，新增总建筑面积374万平方米，付出代价276亿元。

甚至在2020年，当年合景泰富定下1033亿元的销售目标，拿地方面保持了几乎同样的激进态势。包括同年5月10.33亿元拿下成都高新区一宗宅地，溢价38.33%；11月48.6亿元拿下广州天河区地块，楼面价拍至51463元/平方米，排在广州土拍历史纪录前列。

更高的成本意味着更低的利润，2023年上半年，由于土地成本飙升叠加销售录入减少，导致期内毛利仅4.42亿元，同比减少69.9%。毛利率为5.9%，而2022年同期的数据为17.3%。

另一方面，合景泰富过去引以为豪的投资物业组合，期内虽然依旧能提供稳定的经常性收入，但绝对值并没有比以往有所提升。该公司旗下的写字楼和购物中心经营，似乎没有因疫情防控措施的放开而一同改善。

但更大的原因，在于合景泰富近来一直尝试出售旗下投资物业筹措现金。

据其2022年年报，合景泰富组建了大客户销售团队以促进整售式大单项目，并提到计划销售集团位于广州、北京、上海等一线城市的商业项目。

2022年4月，合景泰富就以13亿元的价格出售了位于上海的一栋写字楼。2023年上半年，合景泰富也有相同的动作，不过折价出售项目同样导致轻微收益亏损7996.4万元。

期内，合景泰富物业投资收入4.55亿元，较2022年同期下降3.4%，降幅比2022年全年的1.4%更大。

反观酒店分部展现了突出的复苏态势，这与上半年国内旅游行业恢复息息相关。期内，合景泰富酒店营运收入3.95亿元，同比提升44.3%。

至于利润表现，合景泰富借机在2023年上半年计提了在建物业及持作销售用途的竣工物业的已确认减值亏损25.1亿元，投资物业公允值亏损净额也扩大了3.8倍至12.54亿元。

最终导致该公司录得期内亏损约99.29亿元，而2022年同期为正向利润50.4亿元，公司拥有人应占亏损98.89亿元。

财务层面，合景泰富的降债之路似乎并不顺利。

于2023年6月30日，该集团的银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券分别约444.82亿元、281.14亿元及30.99亿元。与半年前对比变化不大，甚至略有上升。当时的数据为银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券分别约为460.57亿元、272.12亿元及21.21亿元。

从久期看，在银行及其他贷款中，约131.82亿元将须于一年内偿还，约201亿元将须于两年至五年内偿还，以及约111.96亿元将须于五年后偿还。在优先票据中，约125亿元将须于一年内偿还，以及约156亿元将须于两年至五年内偿还。在境内公司债券中，约16.44亿元将须于一年内偿还，约14.54亿元将须于两年至五年内偿还。

换句话说，一年之内合景泰富的偿债压力在273.26亿元。但与之对比，现金及银行结余的账面金额仅约51.68亿元。按借贷净额除以权益总额计算的负债比率从年初161.8%提升到243.5%。

这导致一个奇怪的现象：在摩根大通的帮助下，合景泰富曾于2022年9月完成3笔共16亿美元高级债券的交换要约，债务展期平均一年左右。其中包含一只2024年到期的6.0厘优先票据，发行本金总额7.949亿美元以交换两笔2022年9月到期票据。

该票据在2023年5月再次触发违约，因为根据票据的条款，该票据本金额的15%连同应计及未付利息本应于强制赎回日期（即2023年5月14日）到期及应付，但合景泰富没有办法兑付承诺。

为了应付到期债务压力，合景泰富持续推动资产出售。

2022年内，除13亿出售上海写字楼，还陆续出售了香港住宅楼盘尚珒溋50%股权，上海嘉誉云景租赁住宅项目股权，成都攀成钢项目等。

最新在8月中旬，合景泰富继续向合作方绿城集团出售了苏州朗月滨河雅苑、明月滨河，以及杭州春来晓园项目，获得20.72亿元现金用来偿还债务。

单靠出售投资项目、开发项目股权难以止血，合景泰富更大的压力来自销售端。

2023年1-7月，合景泰富实现合同预售金额约202.02亿元，较2022年同期309.89亿元下跌34.8%。

土地储备方面，截至2023年6月30日，合景泰富旗下拥有165个项目（不含尾盘），分布于广州、深圳、香港、重庆、成都、杭州、上海、北京等44个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1381万平方米，权益比例约为74%。土储质量较高，但总量似乎较小。

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