中报观察 | 中国奥园复牌边缘

观点网 停牌已久的中国奥园，在8月30日晚间发布了2023年半年度业绩公告。作为较早暴露债务问题并停牌的房企之一，中国奥园也将随之向复牌更近一步。

今年上半年，中国奥园实现总收入109.41亿元，同比上升25.1%。其中销售物业收入92.65亿元，物业投资收入9145.4万元，其他收入15.85亿元。

(相关资料图)

期内录得毛利润7.42亿元，同比上升373.1%；毛利润率由去年同期的1.8%上升至6.8%。期内亏损28.96亿元，股东应占亏损约为人民币29.45亿元，去年同期亏损为29.21亿元，同比上升0.8%。

房企业绩普跌的上半年，可能外界对中国奥园的业绩也并不抱有更高期待。

事实上，自2022年4月1日以来，中国奥园离“退市”的最后期限越来越近。

今年7月初，中国奥园一连刊发2021年年度业绩、2022年中期业绩及全年业绩等，在债务重组方面也于本月取得新进展。一系列动作的背后，正朝“复牌”的目标步步靠近。

腾挪空间

从今年上半年情况来看，中国奥园的营业额主要来自物业发展收益。

中报显示，期内总营业额约为人民币109.41亿元，同比上升25.1%。物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益各占84.7%、14.5%和0.8%。

报告期内，中国奥园仍围绕稳定经营、债务重组等展开工作，推进“保复工、保交楼”双百行动，全力促销售。最终实现物业合同销售额约人民币74.8亿元，合同销售面积约81.9万平方米。

具体区域看，华南区域合同销售金额及合同销售面积占比最大，取得28.4亿元、27.9万平方米的销售表现；中西部核心区、华东、环渤海分别实现合同销售金额16.9亿元、12.4亿元、17.1亿元，对应合同销售面积19.9万、12.3万、21.8万平方米。

截至期末，中国奥园共拥有259个项目，土地储备总建筑面积约2822万平方米，权益建筑面积约2313万平方米。

此外，拥有的城市更新项目规划总建筑面积3066万平方米，规划可售面积1329万平方米。

今年上半年，整体市场面临调整压力，企业竞争仍在加剧，对于一家出险停牌房企而言，可发挥的空间并不多。

一方面，在保交付的背景下，中国奥园期内实现销售物业收入约人民币92.65亿元，同比上升23.6%，所交付物业的总楼面面积较2022年同期110万平方米增加至115万平方米，上升4.5%。

另一方面，中国奥园采取节约成本及组织架构调整等手段，保障经营稳步推进。

上半年，中国奥园销售及分销开支总额约为人民币4.95亿元，较2022年同期的6.87亿元下降28%。有赖节约成本措施，行政开支总额约人民币8.83亿元，较2022年同期11.93亿元下降26.1%。

期内，奥园将约为人民币453.09亿元的持作可供销售物业、物业、厂房及设备、投资物业、使用权资产及受限制银行存款抵押予不同银行，以取得项目贷款及一般银行融资。

然而，基于并不算乐观的债务基本盘，上述举措对于推动企业转入正常经营轨道的效用仍然十分有限。

截至期末，中国奥园资产总额约为2218.21亿元（2022年12月31日：约人民币2344.26亿元），负债总额约人民币2423.53亿元（2022年12月31日：约人民币2520.63亿元）。流动比率为0.8（2022年12月31日：0.9）。

于2023年6月30日，银行及其他借款约为人民币744.71亿元，去年末为762.94亿元，优先票据及公司债券约为人民币344.01亿元，去年末为327.56亿元。银行及其他借款以及优先票据及债券合共为人民币1088.72亿元，其中人民币1031亿元于自报告期末起计未来12个月内到期偿还。

上半年，中国奥园录得亏损净额约人民币28.96亿元及经营现金流出净额。于6月30日，流动负债超过流动资产约人民币365.16亿元。

此外，中国奥园承担（包括分占与投资者就其合营企业共同作出的承担）合共约为人民币194.44亿元，银行结余及现金总额（包括受限制银行存款）约为人民币69.37亿元。

对于未来，中国奥园表示，随着中央政府调整优化房地产政策，市场修复预期稳中有增，行业终将迈入平稳健康发展新阶段。集团将继续深耕粤港澳大湾区，注重回归地产本质，开源节流，不断提升产品及服务品质。

压力犹在

距离复牌的时间越来越近，债务情况是一方面，市场也更关注偿还能力和持续经营能力。

对于资不抵债的奥园来说，偿债压力犹在，即便在资本市场上恢复“正常买卖”，企业经营层面的可持续性该如何体现？

需要注意的是，于2023年6月30日，中国奥园已拖欠若干银行及其他借款约人民币370.44亿元及优先票据及债券约人民币285.40亿元，该等事件触发集团若干其他银行借款以及优先票据及债券违约及交叉违约条款。

因此，相关银行及金融机构有权要求中国奥园即时偿还银行及其他借款约人民币218.11亿元以及优先票据及债券约人民币58.61亿元。

从期末至中报刊发，除上述银行及其他借款以及优先票据及债券外，中国奥园尚未偿还到期偿还的银行及其他借款约人民币6.15亿元。目前，奥园正因多种原因被多方起诉，公司的持续经营能力仍面临重大不明朗因素。

上述种种，都使得中国奥园的财务状况更显脆弱。

为改善集团流动性现金流，以确保维持业务稳定及可持续经营，奥园管理层承诺，将继续沟通债权人全力推进境外债务重组及境内公开市场债券展期，持续整合优化资源，盘活项目建设与销售，降低运营开支，全力改善资金状况，尽早回归健康可持续经营发展轨道。该公司表示将从多个方面采取措施。

其一是关于境外债务重组。中国奥园制定境外全面债务重组计划，本月10日，持有奥园现有票据尚未偿还本金金额75.89%的债权人正式签署或加入重组支持协议。

其二，与境内公开市场债券投资者磋商展期事宜。截至目前，中国奥园就本金及相关利息合共约人民币74.64亿元作出经修订还款安排，还款期延长至2026年，利率不变。另外，中国奥园与若干境内金融机构达成合同安排，本金金额约人民币197.51亿元借款的现有境内融资安排获展期。

其三，中国奥园也难逃“资产变现”的过程，该公司指，将继续寻找出售资产的潜在机会，增加流动资金，缓解或解决债务问题。

关于这一点，中国奥园曾于7月初提到，未来十年左右，集团开发项目预期产生累计无杠杆自由现金流总额约为643亿元；现有物业开发项目于未来十年左右偿还项目层面债务后产生的累计现金净额预计约为185亿元。

于未来十年或更长时间内，中国奥园考虑根据市场情况和资产运营情况逐步出售部分境内及境外资产，出售所得款项净额（扣除抵押债务还款后）预计约为80亿元至138亿元。

7月18日，中国奥园公告称，出售奥园健康29.9%股份的相关交易已经完成。根据中国奥园此前估计，此次出售将亏损约4476.6万港元，计划所得款项净额将用于减少公司负债。

上述三点之外，中国奥园也将在保交付和降本增效方面继续挖掘，即优化资源，盘活项目建设及销售，降低营运开支，改善流动资金状况。具体包括加快在建及已竣工项目的预售及销售；优先确保项目交付；对组织架构进行调整，以减少管理层级、提高管理效率、有效控制成本及开支；寻求各种措施以解决未决诉讼。

值得注意的是，截至期末，中国奥园现金及银行存款约人民币33.74亿元,受限制银行存款约为人民币35.63亿元。上述现金、银行存款及受限制银行存款总额约为人民币69.37亿元，其中85.2%以人民币计值，14.8%以其他货币（主要是港元、澳元、加元及美元）计值。

而今年上半年，该公司其他收入、收益及亏损主要包括汇兑亏损净额约人民币12.39亿元及其他净亏损约人民币0.99亿元。汇兑损失在中国奥园的财报数据中占有一席之地。

即便是从退市的悬崖边被拉回，也并不意味着绝对的安全，但确实被赋予了更多种活着的可能。迷雾终会散去，中国奥园未来的路或许也随着即将到来的复牌逐渐清晰。

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