房地产行业步入下行周期 各大房企逐渐告别规模论

随着各大上市房企陆续发布2021年上半年业绩报告，房企中报季已接近尾声。以销售规模为基础，北京商报记者梳理了50强房企归母净利润排行，整体来看，房地产行业利润下滑已成共识，近八成房企归母净利润增幅低于20%;上半年归母净利润同比上涨的有37家，占比74%，而同比下跌的则有13家，占比为26%。其中，“利润王”中海再次交出了一份不错的成绩单，也成为了上半年唯一一家归母净利润突破200亿元的房企，但放缓至2%的增速也不容忽视;“老实本分”的万科虽然归母净利润突破百亿元，但上半年同比增幅却呈现负增长。利润保卫战已经成为继“三条红线”之外，房企不得不面对的第二道考题。

八成房企净利润增幅不超20%

房地产行业步入下行周期，各大房企逐渐告别规模论，利润的“故事”似乎也不太乐观。

北京商报记者梳理的50强房企归母净利润排行中，中海以207.8亿元位列50家房企的第一名，其也是上半年唯一一家归母净利润突破200亿元的房企;碧桂园、恒大紧随其后，上半年归母净利润分别为150亿元、143.8亿元;而万科排名却低于华润和融创中国，位列第六名，上半年万科虽实现归母净利润111亿元，却较去年同期下降11.68%，这也大大出乎外界预料。

上半年，50强房企归母净利润同比上涨的有37家，占比74%，其中涨幅低于10%的有14家;而归母净利润同比下跌的则有13家，占比26%。整体净利润均值约为42亿元，有16家超过平均值;增幅均值约31%，仅有11家房企超过这一平均值。值得一提的是，排名前十的房企中，除恒大这一“特殊情况”外，仅有华润置地、龙湖集团和世茂集团涨幅保持在两位数，其他房企皆保持低增长幅度，即便是排名第一的中海也仅有1.23%的涨幅。

在排名前十名的房企中，归母净利润表现较为突出的为世茂集团，2021年上半年，世茂集团的归母净利润为62.83亿元，同比增长19.32%。龙湖集团上半年实现归母净利润74.19亿元，同比增长17.05%。

整体来看，上半年归母净利润同比增长较为明显的房企有禹洲集团、招商蛇口、九龙仓置业、中国恒大、绿地香港、保利置业、宝龙地产、滨江集团、佳源国际控股、新城控股和正荣地产，其他房企归母净利润增幅皆低于20%。

不可持续的大增

在上半年净利润表现优异的房企中，有一批“特殊”群体，涨幅均超过100%。禹洲集团上半年归母净利润同比增长493.77%，招商蛇口同比增长365.32%，九龙仓置业同比增长166.68%，中国恒大同比增长119.92%，绿地香港同比增长119.44%、保利置业同比增长100.77%。

之所以说它们“特殊”，是因为这些房企的增长大多不具备可持续性。

今年上半年，禹洲集团的营业收入和归母净利润分别大增459.83%和493.77%，能实现如此“超常”发挥，也与其去年同期的低业绩指标有关。北京商报记者了解到，禹洲集团为此还闹了一次“乌龙”，先交完业绩报告，再进行重列改错。

恒大上半年取得盈利的关键在于其不断的卖卖卖。总金额32.5亿元出售恒腾网络11%股份，回收现金约11.8亿港元;出售盛京银行1.9%股份，总金额10亿元;出售深圳市高新投7.08%股权，总金额约10.4亿元;出售恒大冰泉49%股权，总金额约20亿元;出售5个地产项目股权及非核心资产，总代价约92.7亿元。

与上述两家房企不同，招商蛇口净利润大增的背后是蛇口产业园公募REITs成功上市，此举为招商蛇口带来约14.58亿元的税后收益。针对REITs利润贡献的持续性，招商蛇口方面也告诉北京商报记者，这个创新路径，是国家要推的方向，也符合招商蛇口在持有物业运营的可持续发展，肯定要继续做的，但下半年有没有，目前还不方便透露。“但可以明确的是，上半年如此高的增幅肯定是不可持续的。”

13家负增长

50强房企中，归母净利润同比下跌的有13家，除新力控股外，其余12家房企均达到两位数的降幅。值得一提的是，上述房企表现出最大的特点就是“增收不增利”，营业收入表现良好，净利润却出现较大幅度的下降。

归母净利润排名末位的3家分别是金地商置、首开股份和金地集团，同比分别下降33.69%、33.7%和38.79%。

金地商置和金地集团或存在同样的问题，那就是少数股东来“分食”。2021年上半年，金地少数股东损益为10.75亿元，近四成利润被少数股东“分走”，整体比重也较去年同期有所上升。金地商置的少数股东损益也出现激增的情况，相较于去年同期增长了102.63%。

而首开股份归母净利润的下降，主要是由于其他收益大幅下降以及所得税费用上升。2021年上半年，首开股份其他收益大幅下降92.4%，由2505.8万元降至189.6万元;所得税费用则上升了44.8%，由6.8亿元上升至9.8亿元。

除房企成长所不得不面对的“主观”原因，也有部分房企因“客观”原因而导致净利润表现不佳。以富力为例，之所以净利润下滑如此明显，也是其主动降价促销所导致的。2021年上半年，富力地产采取了降低价格以刺激销售、去库存的营销策略，销售均价由2020年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米，同比下降4%。

卖资产、搞促销，富力为降负也是拼尽全力。在今年中期的业绩发布会上，富力地产集团董事长李思廉直言，所有的公司都在拼命地提高现金流，富力自然也不例外，甚至不惜忍痛牺牲一部分利润，以求满足“安全线”要求。

房企“认识”的转变

地产开发商已经告别高利润时代，行业整体的“自律性”或主动、或被动也被推至高点，政策限购、地价上涨、成本提升，未来的利润空间“压缩”也或常态化。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，近期房企利润下滑最主要的原因是此前高价拿地后，恰好遭遇限购政策。高价地块未能达到预期效果，利润空间遭到挤压，结转收入的滞后性，会于2020年下半年和2021年全年集中释放。考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳政策，未来行业利润改善空间有限，整体将以平稳为主。“好在第二批集中供地正在对市场给予回应，土拍规则的调整，地价上涨的制约性将得到抑制。”谢逸枫如是说。

进入2021年，房地产市场调控政策加码不断。据了解，2020年上半年，各地发布与房地产市场有关的调控政策共计304次，其中包括全国各地力度不一的人才政策、购房补贴政策、落户政策以及前期为房企减负等适度宽松政策。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从政策分类角度来看，今年有关“资金来源”“房地价联动”以及“限购”的政策占比明显提升，而此类政策对房价的抑制作用相对较强。

房地产行业整体“唱衰”，也更加期待拐点的到来，但更多是房企对于市场的针对性调整。碧桂园的“多元化”转型，龙湖的“提质增效”，万科的“管理红利时代”，这也集中反映各大房企对于行业认识的转变。

“管理红利时代，对行业来说最大的变化是房屋回归居住属性，房地产回归实业属性。行业出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。”万科董事长郁亮如是说道。

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