盘活存量房新政出台后 长沙租赁换房票疗效如何？

6月6日晚间，长沙市民秦女士的住房APP页面上，显示了购房资格预审结果：“家庭住房2套，其中租赁住房1套，核减家庭住房一套”。

这意味着，长沙盘活存量房新政出台后，她通过出租名下的一套房产换取到了一张“房票”。

租赁换房票，是近期长沙楼市的热门操作。

5月8日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》(简称《方案》)。

根据《方案》，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋,盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

这一新政一举将“楼市调控模范生”的长沙拉入公众视线。

新政刚出台时，市场普遍认为，长沙的做法在推进完成政策性保障租赁住房建设目标的同时，拉动了楼市的新增改善性需求，并控制可能的“炒作”行为，有着“一石多鸟”“一举多得”的效果。

如今，盘活存量房新政执行已经满月，租赁换房票疗效究竟咋样?

欢呼

对于市民秦女士来说，盘活存量房新政宛如一场及时雨。

按照长沙当前的限购政策，本市户籍家庭限购两套房、本市户籍成年单身家庭和非本市户籍家庭限购一套房。

而家中拥有两套小房子，又将生孩子提上日程的秦女士，苦恼于没有房票，无法改善当前拥挤的居住环境。

“自己住的大概58㎡，另一套只有46㎡的一直出租。”秦女士告诉潇湘晨报记者，她不是没想过将小房子卖掉换购一套大面积住房，但“手里的房子面积小，还要占指标，在二手房市场并不吃香”，几次在中介挂出都无人问津。

盘活存量房新政出台后，秦女士立马行动起来。新政对外公布的两天后，她就将46㎡的那套房子申请供作租赁住房。

经过申请、查勘、签约等流程之后，6月6日晚间，秦女士的购房资格预审有了结果：她成功获得了一张房票。

新政满月当天，和秦女士一样购房资格预审通过的有833户。

长沙市住建局的数据显示，截至6月8日18时，两家试点企业累计接受咨询4879户，长沙住房APP累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。

对于新政，市场无疑是欢呼的。

湖南中原研究院执行院长、房地产数据研究专家陈世霞接受潇湘晨报记者采访时说，“政策推出一定程度上提升了市场活力”。

她认为，新政既有利于存量资源的利用，又可增加租赁住房供给，同时还能创新性地将新房、二手房、租赁住房进行联系互动，活化了房地产住宅市场的循环系统。

推进

长房集团、长沙建发集团，是长沙全面开展盘活存量房供作租赁住房的试点企业。试点实行以来，两家国企迅速组建了专业团队，建设了服务场地。

自5月11日起，长房集团下属长沙长房住房租赁发展有限公司(简称“长房租赁”)正式开展盘活存量房供作租赁住房业务。

“新政刚出台的第一个星期，我们的咨询电话基本上是打爆的状态，上个电话刚落，下一个就来了。”长房租赁公司长租房业务负责人谢龙说。

据他回忆，前两个星期几乎忙得停不下来，平均每天线上线下咨询就超过100起。

据长房租赁的自有数据，已签约房屋的面积以90㎡及以下居多，户型以一居室公寓和二居室或小型三居室为主。

同时，签约业主的改善型住房购买需求的比例高达99.7%。想把“小房子换成大房子改善居住条件”“为孩子读书换个学区房”等改善型客户是已签约客户的主力军。

当然，没有签约成功的也有，大多不符合条件，如对房屋结构进行二次更改，或房屋用作商业用途。

“目前，我们的工作整体进入了平稳期。”谢龙告诉潇湘晨报记者，长沙盘活存量房新政非常新颖，由国企来开展这项业务之前也鲜有先例。

谢龙和团队度过了前两个星期“手忙脚乱”的摸索后，长房租赁的业务开展也逐渐走上正轨。

“相比之前，现在走完申请、委托及签约等全流程最快7天，之后能做到5天办结。”谢龙说，新政执行的一个月来，他们在流程、人员培训及信息化系统上做了不少精简。

现今长房租赁还在不断优化业务办理。目前，已在河东、河西设立了办理热线，共4个线下网点。“未来计划上线‘线上签约’的功能。”谢龙介绍。

市住建局明确，将切实加快办理进度和房源签约，争取年内完成签约10000套以上。

谨慎

一定程度上，新政在增加租赁住房的同时，激活了改善型购房需求，向新房市场释放了购买力。

但，欢呼之余，也有一批人有着更为谨慎的考量。

长沙市民刘先生告诉潇湘晨报记者，盘活存量房新政由官媒对外曝光的当天，他们办公室就展开了激烈的讨论。

“对有改善需求却没有购房资格的同事来说，这个政策来得正是时候，但也有很多符合条件的同事，思考再三放弃了这条路。”刘先生说。

刘先生就是“放弃”的这部分群体中的一员。

他家庭名下的两套房子皆是婚前购买，面积都不大。现在和妻子、父母、孩子自住一套103㎡的，另一套89㎡的房子对外出租。

是否将已出租出去的房子转为新政的租赁住房，以换取一套新房的购买指标，刘先生和妻子商量了几天后，最终打消了念头。

“我们一直想买一套面积更大一点的房子。”刘先生说，但他和妻子否决这条路径的原因，除了手头上的资金不足外，就是十年租赁期限的门槛。

《方案》明确，存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。

“时间太长了，而且变数太大，申请租赁住房后，如果未来有一天想卖掉这套房子，接盘的人还必须继续履行租约。”刘先生说，相比“售不破租”，他更倾向于卖掉手头的一套房子，以换取一套新房的方式。

当然，对于“十年”有犹豫的人不在少数。

潇湘晨报在新政出台后发起了一项调查，数据显示，十年的租约，有不少市民担心期间出现空置期。

按照长沙官方层面的说法，十年，是有累计租赁行为的十年，如果中间出现空置期，是不包含在运营年限中的。

也就是说，十年，是最短，也是最理想化的结果。

尺度

从出发点来看，长沙盘活存量房新政，主要的目的是增加租赁住房供给。

2019年7月，财政部、住建部联合开展中央财政支持住房租赁市场发展试点工作，长沙与北京、上海、南京等共16座城市入围首批试点名单，并获得中央财政资金支持。

2021年，长沙成为全国发展保障性租赁住房40个试点城市之一。

最新数据显示，2022年，长沙计划筹集保障性租赁住房29970套，力争筹集5万套。“十四五”期间，长沙计划筹集保障性租赁住房15万套。

积极探索发展保障性租赁住房，是长沙住房未来重要发展方向。而盘活存量房新政的出台，和长沙保租房的建设目标不无关系。

从方式上来看，新政找准了目前长沙家庭的“痛点”，激活了有房群体再次置业的需求。虽然政策出台的本意不是放松限购，但客观上带有楼市刺激效应和松绑效果。

那么新政满月，于楼市而言效果如何?

南城一高端改善楼盘的营销负责人告诉潇湘晨报记者，新政施行之后，很少有通过租赁换取房票的客户来看房。

和该楼盘同属一个房企，在城北的另一改善项目营销人员也称，从来访情况来看，目前的作用并不明显，但不排除未来有延时反应。

“对于新房市场而言，政策的促进作用非常有限。”湖南中原研究院执行院长、房地产数据研究专家陈世霞分析认为，按照现在的进展，新政到底能释放多少购买力还有待观察。

目前，新政暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，也就是说，一户家庭最多可换取一张房票。同时，长沙出台的原限购政策保持不变。

严格意义上，这只对拥有两套房的家庭购买第三套房产有用。拥有一套住房的长沙家庭本身可买两套，而家庭房产套数大于三套只核减一套，减完之后依然没有购房资格。

陈世霞认为，目前楼市依然是买方市场，未来长沙楼市成交量的恢复需要依靠更大尺度的政策保驾护航。

对于“尺度”，长沙方面也有了思路上的调整，以增加吸引力，释放购买力。

盘活存量房新政本身有了更多的想象空间。

最新消息显示，长沙市住建局明确，如果市民将名下唯一住房供作租赁住房后再购房，符合条件的可享受首套房贷款政策;有两套房的盘活一套房供作租赁住房后，符合条件的可按二套房贷款。

另外，目前长沙正在研究一户多套存量房盘活供作租赁住房后，根据其合理住房需求可购买一套改善型住房事宜。

后者在陈世霞看来，对拥有多套小面积住宅而又迫切需要更大房子的二孩及三孩家庭是直接利好。

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