中报观察 | 合生“逆涨”

观点网 8月29日，合生创展披露半年度业绩。

当部分房企仍在为猛进的惯性买单时，合生创展于行业震荡中更显“另类”，营收、利润等指标普涨的同时，负债规模较上年末取得下降。

期内，合生创展实现营业收入150.8亿港元，同比增加15%；毛利为53.77亿港元，同比增加75%；毛利率同比上升13个百分点至36%；核心利润15.81亿港元，同比增幅达183%；净利润44.75亿港元。

(资料图)

截至期末，合生创展总资产为2958.32亿港元，负债总额1966亿港元，有息债务总额914.26亿港元，有息负债规模较上年末下降5%。

股权持有人应占溢利为39.03亿港元；每股基本及摊薄盈利为每股1.132港元，董事会不建议派发中期股息。

不过，董事会建议配发红股予于公司股东，分配率为每十股现有股份可获派送一股新股。

均价三万五

上半年，合生创展实现合约销售额人民币160.62亿元，其中物业合约销售为人民币155.67亿元，同比上升约1%，装修合约销售为人民币4.95亿元，同比下降约65%。

受销售产品结构影响，物业合约销售平均售价为每平方米人民币35576元，2022年同期为每平方米人民币22238元，同比上升约60%。在全国楼市整体下行的背景下，缦系品牌领跑全国高端市场，上半年合计贡献销售业绩达109.06亿人民币，占集团总销售业绩的68%。

从不同地区来看，大湾区、长三角、环渤海期内合同销售金额分别占总额的30%、35%、35%。

其中，大湾区的广州及惠州于今年上半年共有22个在售物业项目，合约销售额为人民币47.56亿元，主要项目包括广州合生缦云、合生湖山国际及合生云山帝景。

在广州售出建筑面积合共约为17.1万平方米，账面值为人民币43.96亿元，销售额上升主要是新增广州合生缦云及合生湖山国际热销所致。在惠州，售出建筑面积合共为34213平方米，账面值为人民币3.60亿元。

长三角区域主要布局城市为上海，共有15个在售物业项目，主要包括合生滨江苑、合生东郊别墅及合生杭州湾国际新城；上海的合约销售额为人民币56.2亿元，占集团合约销售总额35%，主要是由于合生滨江苑销售上半年销售额达48.28亿元。

北京及天津的合约销售额合共为人民币56.86亿元，售出建筑面积合共为141479平方米，账面值为人民币56.86亿元，销售额下降主要是由于上半年销售为楼盘尾货单位所致。

北京及天津共有16个在售项目，其中缦合北京、合生缦云及合生me悦为主要销售额来源。

在保交付背景下，今年上半年，合生创展实现地产交楼销售收入110.61亿港元，较上年同期上升37%，平均价格同比上升17%，交付总建筑面积约54.3万平方米。于2023年上半年已落成的总建筑面积合共约为83.39万平方米，预期于今年下半年落成的总建筑面积合共约206.35万平方米。

今年初，曾有投资者向观点新媒体透露，合生创展2023年销售合约数计划400亿元，住宅部分的销售收入按照76%回款率，同比去年的回款率在85%，相对保守，按照76%计算，全年预计产生约300亿地产销售收入。

此次，合生创展管理层表达了对此目标的信心：“通过缦系以及在一线城市的良好市场分布，有信心实现全年的销售预期计划。”

城市更新方面，上半年，合生创展新增上海合生滨江苑（129东西地块），总建筑面积约14.76万平方米。除滨江苑项目外，多个城市更新项目正在顺利推进中，例如广州凤和项目、广州珠江帝景、番禺项目等。

截至期末，合生创展地产板块土地储备约2108万平方米，其中一线城市土储达1563万平方米，占比74%；商业板块土地储备727万平方米，一线城市土储690万平方米，占比95%。

这些都将是合生创展未来发展的现实动力。

资产多面体

一直以来，合生创展始终强调要做一家“百年老店”，据参加当天投资者会的相关人士透露，朱桔榕在会上又提到这一说法。

据称，朱桔榕提到，合生创展的发展不是按照一年来算，公司的战略和策略都是按照百年老店的规划在发展。关于活下去的底气，一方面是过去这么多年没有去拍地，没有去扩张，也没有太多信用类的、针对项目外的信用贷款压力。

数据显示，截至2023年6月30日，合生创展负债总额为1966.6亿港币，较2022年12月31日下降2%；有息债务总额较2022年12月31日下降5%至914亿港币。

有息负债中，公司信用债仅占总有息负债余额6%；商业不动产贷款占总债务的约1/3，可通过租金收入实现项目债务自循环；境内无公司债、中期票据等信用债余额。

截至期末，合生创展公开市场债务为132亿元，较2022年末下降了12%。今年年内，公开市场到期债务仅约2.375亿美元债及约6.6亿人民币商业类CMBS，其中商业类CMBS已于8月完成了置换。

尽管在企业面上一切可控，甚至较以往表现更佳，但对于下半年市场的判断，朱桔榕认为还是不容乐观的。不过，在企业的角度会从几个方面来改善。

据参会投资者介绍，主要概括为加快项目建设进度，提升客户信心；调整供货结构安排，集中在一线城市核心地段，集中在整体的、市中心的缦系项目上。

在接下来的具体铺排上，下半年预计新推的住宅货量是60万平方米，再加上上期结转的320万平方米货量，预计可售货量是380万平方米。

“下半年重点推售的项目，主要集中在缦云上海、缦合北京、缦云广州和广州的湖山国际项目，这4个项目预计可以带来120亿人民币以上的新增销售合约额。”

从规模竞争到品质竞争，地产行业的现行路径中，既关注企业健康度，包括营收、利润、负债等财报层面的数据指标，也关注与长期发展紧密相关的业务水平、项目品质、资产成色等。房企更需要以多面体姿态，稳定在行业大势中。

在地产主业之外，合生创展的商业板块已发展成为轻重两大管理模式，形成双平台业务，

其商业版图也在双平台的合力作用下逐渐扩大。

旗舰品牌合生汇出租率动态保持在99%，单一项目日均客流突破12万人次，自有会员数超200万人。

上半年，北京朝阳合生汇从硬装、软装、品牌升级以及优化业态配比等方面进行了全方位调整。目前朝阳合生汇75%的租户销售额排名北京第一，期内销售额同比增长37%，高于全市增长水平。

合生商业的自有IP——HOPSON JEWELLERY，也于期内进驻北京朝阳合生汇项目二层东侧冷区。该片区面积共计1034平方米，通过客流的目的性前往，盘活商业项目冷区，较同区域原零售业态销售额递增10倍以上，珠宝区租金水平递增78%。现已引入22个黄金珠宝业态知名品牌。未来，有望将HOPSON JEWELLERY在全国打造成为可输出可复制的亮点。

上海五角场合生汇成为北上海国际化核心生活中心，项目今年年1-7月总客流1897万人次。

商业轻拓方面，期内新签青岛北站超极合生汇、广州白云站TOD、上海合生新天地。其中广州白云站TOD项目为亚洲最大TOD综合交通枢纽配套商业，总建筑面积达5.8万平方米。

目前，合生创展拥有商业地产项目百余个，业务覆盖北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市，已建成运营的项目面积超500万平方米，成功构建构建合生汇、超极合生汇、合生广场、hopx超极主场、MOHO等明星IP。

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