中报观察 | 金科服务切割地产关联方

观点网 大股东变更后，金科服务快速跑向专业独立自主发展的物企之路。

8月29日，金科服务于线上召开2023年中期业绩会，并于28日晚间刊发了相关财务数据。

上半年，对于该司而言，转型、聚焦、调整贯穿整个企业经营始终。

【资料图】

从数据上看，金科服务期内总收入约为人民币24.64亿元，较去同期微降约3.9%；实现归母净利润1.89亿元，较同期减少近5成，至47.05%。

由此不难看出，虽然完成大股东更替后金科服务积极梳理和调整自身业务机构，但常年生活在金科系大树之下，叠加地产下行以及短时间快速的从关联方中“断舍离”，业绩仍处于阵痛期。

物管基本面

“今年的中期业绩会，金科服务的背景主题词发生了变化。其中，2022年度业绩中的‘精耕未来’被替换成了‘价值重塑’。”

与会投资者向观点新媒体透露，主题词的变更，背后的意味或许是脱离原地产大股东后，金科服务坚定的想要重塑目前业务开展的价值观。

数据来源：企业公告、观点指数整理

回顾上半年的经营状况，从核心财务指标来看，金科服务实现营收24.65亿元，实现归母净利润1.89亿元，完成新增在管面积2489万平米，三项数据分别按年减少3.8%、减少47%以及增加16.63%。

从收入结构上看，期内该司来自空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务及数智科技服务的收入分别为20.29亿元、2.42亿元、1.59亿元及0.32亿元，分别占总收入约82.4%、9.8%、6.5%及1.3%。

细看四条业务曲线的收益，空间物业服务作为营收大头，该业务基本面保持稳健态势。而在空间物业服务之中，物业管理服务作为生命线，继续保持增长态势。

截至6月末，物业管理服务产生的收入较同期增加约10.8%，至19.44亿元；在管建筑面积由去年年中的2.51亿平方米稳步增长约5.7%，至2.65亿万平方米，该业务新增面积的56.9%为独立第三方开发的物业。

据观点新媒体观察，上半年，金科服务在社区增值服务及本地生活服务收入的数据变化最为明显。

前者收入由去年同期2.85亿元快速下降至本期的1.6亿元，降幅为43.85%；后者则是按年增加10.50%至2.42亿元，毛利润则是按年增加了1000万元。

参会投资者转述，金科服务董事长夏绍飞表示，受行业和疫情影响，社区增值服务总体业务呈现了较大的波动。本地生活服务作为整个公司未来增长的第二曲线，战略得到了良好的实施，实现了较大幅度的业务增长。

“金科服务也借此机会重塑了增值业务的发展逻辑，收缩现金流较差和业务发展潜力小的业务，聚焦高回款、高毛利、高附加值的可持续业务。”夏绍飞如是说道。

观点新媒体了解到，金科服务的社区增值服务业务与地产行业发展具有强关联性，涉及具体的业务主要是围绕金科地产交付的商品房去展开。上半年，该司对社区增值服务业务进行针对性调整，缩减增收不增利的业务，甚至部分业务从自营模式转变为平台模式。

主动缩减“地产系”项目规模的动作，虽然在短期内会造成收入下滑的现象，但长期来看，未来不仅能够有效改善盈利质量，也能使房地产行业影响减弱，调整资源投入到增收第二曲线之中。

从目前状况来看，本地生活服务业务中的餐食服务，是金科服务锚定的第二增长点。

今年1-6月，该司通过内生加并购模式，实现餐食服务的收益较2022年同期约人民币4110万元大幅增长约287.8%至约人民币1.59亿元。

增收之外，金科服务还对餐食供应链“下刀”，主动缩减利润率很低且现金流较差的项目，导致该业务收入减少至730万元。

今年7月27日晚间，金科服务计划以2.33亿元的代价收购上海荷特宝配餐服务有限公司66.85%股份，收购企业为一家上海线下团餐服务供应商。

这笔收购从团餐入手，背后是该司做大华东地区本地生活服务市场的野心。

地产“断舍离”

以往，房企与物企间存在的行业上下游、项目输送、股权控制等关系，致使物业企业的独立性“名存实亡”。

在博裕投资入主金科服务大股东之后，金科服务和母公司金科股份之间羁绊被“切断”，也使得管理层能够更加灵活应对市场的变化。

从上半年的调整看，金科服务继续退场低质效、低收缴率、负贡献的项目，期内完成撤场在管面积约1394万平方米，其中包括因合约关系发生变化的安置房项目、回款无法保障的项目，有效避免项目持续负利润、或只有利润无现金流入等现象，防范各类经营管理风险。

数据来源：企业公告、观点指数整理

具体来看，本报告期中，金科服务撤场在管及合约面积9成来源于第三方项目，累计完成撤场在管面积1394万平方米，第三方占比为92.18%；撤场合约面积为1606万平方米，第三方占比为90.23%。

从业态上看，撤场项目以住宅为主，占撤场在管面积的51%、占撤场合约面积的57.74%。撤出这些项目之后，金科服务当期减少收费亏损421万元，全年预计减少收费亏损1594万元。

来自关联方的资产减值方面，本期数据呈现持续扩大现象。截至6月末，该司向关联方提供贷款15.65亿元，本期减值1.52亿元，至14.12亿元。

此外，金科服务贸易应收款项及应收票据账面余额由2022年末的25.31亿元增加约15.3%至约29.19亿元，贸易应收款项及应收票据减值准备由去年末的10.46亿元增加约11.0%至11.62亿元。

据参会投资者透露，对于来自关联方账目的减值，金科服务公司财务总监闫凌阳坦言，就关联方这一块，上半年15亿应收款项减值较去年末增加了概三四千万左右。

“对于年底是否发生新的减值，公司会根据准则要求，在年底根据这个情况再进行一个新的判断。去年末及上半年的减值金额，公司认为是足够充分的。”他续指。

参会投资者还向观点新媒体转述，金科服务管理层于业绩会中指出，没有和很多其他友商那样存在一个开发商股东，金科服务基本上摆脱了关联方业务的利润支持，虽然报表里仍然有这部分存在。

金科服务管理层对投资者们保证：“（来自关联方的利润）不是很多，但是我们愿意把它都去掉。”

此外，上半年金科服务向关联方的“追债”也取得了实质性进展。8月11日，金科服务与金科集团订立物业转让协议，金科集团数家成员公司将向金科服务转让各自的抵销物业，以作为代替持续关连交易应付款项的付款。

对于这部分的资产入表，投资者透露，金科服务将采取阶段性持有的策略。

据悉，金科服务总裁韩强表示：“关联方抵债资产进表后，公司通过运营产生经营价值，实现资产的保值增值，继而通过市场化方式处置这些资产，未来不排除还有更多来自关联方的资产抵债处置的情况。”

回头望，金科服务形成了以博裕为大股东，金科二股东，管理层三股东这样有别于其他上市物企的股权结构。

博裕投资入主金科后，从公司治理到业务结构调整，均透露出对地产系的“断舍离”。

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