年报观察 | 合景悠活放缓步伐_天天通讯

观点网3月31日，于年报季的最末尾，合景悠活发布了2022年全年业绩并召开了业绩会。

报告期内，合景悠活实现营业收入约人民币40.25亿元，同比增长23.7%，毛利约人民币12.4亿元，微增1.2%；净利润大幅下跌91.2%至5990万元，整体毛利率下降6.9个百分点至30.8%。

(相关资料图)

管理规模方面，合景悠活截止2022年底管理面积约为2.15亿平方米，合约面积2.87亿平方米，分别同比增加4.5%和3.3%，和今年其他物企的面积增速相比放缓明显。

放缓的脚步

合景悠活目前的规模很大程度上都是自收并购而来，2021年初以13.16亿元的对价，“小鱼吃大鱼”收购了雪松智联科技集团80%股权，后者在管面积超过8600万平方米，而合景悠活彼时在管面积仅为2220万平方米。

6月，又以4.98亿元收购了上海申勤物业管理服务有限公司80%股权。

通过上市后的数次大手笔收购，合景悠活实现了规模扩张，管理面积迅速突破了2亿平方米，成功跻身物业板块前部。

而在2022年刚开年，合景悠活又在环卫市场斥资1.65亿元收购广东特丽洁环境工程有限公司50%股权。

在此之后，合景悠活的速度似乎“慢”了下来，整个2022年在管面积增速不到5%。

营收方面，合景悠活实现了23.7%的增速，核心净利润则下降19.1%。核心净利润为不包括就应收款项作出的减值拨备、金融负债的公允价值亏损、商誉的减值亏损的净利润，即剔除财务处理影响后反映企业实际经营业绩的利润，因此，即使去除财务处理方面的影响，合景悠活利润仍录得了一定的降幅。

细分业务来看，2022年，合景悠活住宅板块部分的周期性业务受行业和宏观环境影响最为严重，其中预售服务收入下降32.1%，社区增值服务收入则下降45.2%，整个住宅板块占营收的比例也由59.5%降低至46.6%，从已公开业绩物企的情况来看，周期性下行也是目前上市物企的共性。

另外，2022年合景悠活管理面积增长也较少，可能是因大部分面积都是并购而来，但企业本身的外拓团队和能力并未得到等比例提升所致。

在上市物企当中，合景悠活有一定的特别之处，即从上市之初就拥有一定量的商业运营业务。截止2022年12月31日，合景悠活在管项目中约8%面积为商业类型（包括写字楼和商场），目前运营和管理的购物中心数量为15个、写字楼为6个。

商业运营业务门槛高，盈利能力强但增量市场小，对物企毛利率的拉高有明显作用，合景悠活商业运营业务2022年共产生了1.34亿元的收入，和2021年基本持平。

截至2022年末，合景悠活住宅、商业、公共的在管面积分别为42:8:50，G端业务是近年押注的重点，2022年公建和城服物管板块实现117.2%的收入增幅。

环卫业务也是物业服务企业进入城市服务业务的重要切入点，通过对环卫企业广东特丽洁的收购，合景悠活在城市服务领域进展迅速，2022年还中标了顺德大良街道重点区域污水沉降等重点项目。

另外，合景悠活2022年拓展的公建重点项目还包括定海广华医院、定海广华颐养院等医院业态项目，广州出入境边防检查总站、上海嘉定区综合办公楼等政府机关业态项目，在公共交通业态方面则突破了原来的空白，新中标南宁地铁五号线，普洱高铁站等。

整体来看，2022年全年，合景悠活在住宅和商业领域都未取得明显拓展或进步，甚至不少业务出现了萎缩，唯在公建领域取得了一定的成绩。另外，还通过对特丽洁的收购实现了对城市服务领域的进军，并部分弥补了其他板块的下行。

现金的留存

财务方面，合景悠活2022年利润率降幅较大，毛利率下降近7个百分点，其中有多方面的原因，一是因为高毛利业务的萎缩，2022年社区增值服务等周期性业务明显缩水，商业运营占营收的比例也进一步降低。

另外则是由于所收购企业广东特丽洁的并表，公建城服等G端业务的利润率通常较低，而合景悠活去年同时也在公建方面有所发力，该板块营收占比大幅提升，进而拉低了整体的利润率水平。

随着地产行业风险向物管行业的逐渐蔓延，关联业务回款问题突出，物管企业的应收款科目也受到愈来愈多的关注，合景悠活去年同样在应收款方面膨胀明显，计提过后，截止2022年底的贸易应收款余额达到20.5亿元，和去年同期相比增幅达93.0%，大幅高于23.7%的营收增速。

而在构成方面，尽管合景悠活在项目方面来自合景泰富的并不多（在管面积中约12%），但贸易应收款方面关联方占比却过半，达到52.5%，。账龄上同样较为危险，1年期以上贸易应收款占比达到33.92%，去年同期仅为3.20%。

合景悠活2022年对贸易应收款共计提约5.9亿元的坏账，拨备率约22.34%，但剩余的应收款规模也同样庞大。

在公告中，合景悠活暂未披露现金流量表的情况（今年已发业绩的物企中实际披露现金流量表的也并不多），但从应收款的情况来看可能不容乐观。从资产负债表来看，合景悠活在手现金则录得了较大增幅，从2021年底12.34亿元增加49.8%至18.48亿元。

值得注意的是，和2021年相比，合景悠活2022年还新增加了5.5亿元有息负债，这可能是2022期末现金能录得大幅增长的重要来源之一。

合景悠活并没有披露该笔负债的具体用途，且物业服务作为强现金流，无重大资本开支的轻资产行业，目前大部分物企并不存在有息负债。

2022年，合景悠活决定不派息，据参加业绩会的投资者向观点新媒体透露，合景悠活管理层在业绩会中表示，集团需要保证一定的资金流动性用于业务运营和增长，特别是旗下特丽洁城市服务板块在招投标过程中需要大量保证金。另外，保留足够现金也有利于企业在合适的投资机会出现时可以把握机会。

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