天天最新：解局 | 启迪协信深圳百亿科技园“丰隆变形记”

观点网作为较早期出险房企之一，重庆房企协信曾向新加坡丰隆集团旗下城市发展有限公司（City Development Limited，下称CDL）让渡主要平台股权以缓解危机。

【资料图】

尽管这一举动令丰隆集团蒙受损失，但终究还是获得部分有价值的资产，其中之一便是位于深圳龙岗的启迪协信科技园。

近期迹象显示，这个曾经是协信系在一线城市落地的重点项目，正逐渐强化新股东的属性。

据企查查披露，于11月19日，深圳启迪协信科技园发展有限公司（下称深圳启迪协信）正式更名为“深圳丰隆科技园发展有限公司”（下称丰隆科技园公司）。

丰隆科技园公司持有深圳龙岗区启迪协信科技园发展有限公司65%股权，后者正是启迪协信深圳科技园项目的开发主体。

而近两个月以来，启迪协信深圳科技园已开始有摒弃原项目名，并更名为“丰隆深港科技园”的趋势。

一进一退之间，中国房地产的兴衰史又多了经典一例。

去协信化

启迪协信是协信与启迪于2015年6月联姻的产物，在挂牌成立之初，相关部门及清华控股等均为合资公司背书。按照当时启迪协信执董曹志东的说法，公司计划五年内销售达到1000亿元，打造一个“市值千亿”的上市平台。

在上述转型大背景下，2016年3月，由启迪协信以41.97亿元竞得的深圳大运城产业园地块开工，拟建成“启迪协信深圳科技园”。项目由深圳龙岗区政府、启迪协信合作共建，既是深圳“东进战略”的园区启动项目，也是启迪协信落地的第二个科技园项目。

该项目占地19万平方米，规划建面约78万平方米，计划总投资128亿元，并计划于2019年总体完工。其中计容面积约58万平方米，其中70%为研发办公用途，商务公寓、商业配套用途分别占20%、10%。

除了深圳，启迪协信还陆续布局北京、上海、重庆、苏州、天津等城市，一度号称总建面近2500万平方米。吴旭亦曾对外畅谈启迪协信IPO以外的发展计划，比如以基金投资的形式孵化企业，以此践行轻资产化战略及获得高估值。

不过，随着协信爆发流动性风险，谋求生存的本能已取代过往纵横睥睨的野心，该公司开始频频处置资产。其中2017年12月，旗下协信远创增资40%引入绿地，获得资金51.63亿元；2019年5月，再转让协信远创51.01%股权，引入新加坡丰隆集团，获得投资55亿元。

至2020年4月，协信地产与丰隆集团旗下CDL签署合作协议，后者现金入股要价约42.9亿元。吴旭在现场仍强调，此时投资协信、重仓中国正是“最好的时机”，两家企业合作是优势互补的“天作之合”。

甜蜜期过后很快便回归现实，去年2月据外媒报道，CDL曾内部讨论出售所持协信股份，并进行债务重组。

其中作为交易一部分，《联合早报》称，CDL计划以1.74亿新元收购启迪协信、平安手中的深圳启迪协信84.6%股权。至去年12月，CDL持股深圳启迪协信至100%，据此间接持有启迪协信深圳科技园项目65%股权。

启迪协信深圳科技园实际上是启迪协信的重要资产，去年高纬环球曾给项目开出18.05亿新元的估值。其他诸如杭州、天津等地的产业项目，至今仍在启迪协信名下。

反过来对于CDL而言，该公司进入中国十余年以来，主要仅在上海、苏州、重庆三大城市布局项目，其中产业项目近主要有苏州丰隆城市中心、上海丰隆虹桥中心，因此亦迫切需要打开大湾区市场。

观点新媒体发现，进入2022年，启迪协信深圳科技园已陆续出现丰隆集团的元素，比如发起名为“丰享·大讲坛”等活动内容。

在9月底，CDL发布的推广稿提及，来到深圳是其做的“又一次战略选择”，将以强劲的品牌实力、丰富的产品运营打造经验，开始其在粤港澳大湾区的全新征程。

该公司同时明确，启迪协信深圳科技园将正式更名“丰隆深港科技园”。

剩余价值

仅就项目而言，自2017年至2021年，启迪协信深圳科技园已累计取得4次预售证，已基本将可售部分的商务公寓、商业房源推向市场。

以商务公寓为例，该项目累计获批预售房源2016套，涉及面积12.81万平方米，而规划的计容公寓体量仅有11.6万平方米左右。

不过，根据《联合早报》去年报道，截至2020年底启迪协信深圳科技园共计卖出22.49万平方公尺（与平方米相当），销售所得14.8亿新元。考虑到这部分货值去化发生在CDL正式收购项目前，因而有相当部分销售额或许也被协信等原股东分走。

同时从价格角度观察，2017年开盘时启迪协信深圳科技园均价约3.5万元/平方米，至2021年4月备案均价则为3.79万元/平方米；而目前项目公寓均价仅3.4万元/平方米，较备案价则下跌10.29%。

上述“降价”的现象与深圳过去一年楼市转淡不无关系，反映的仍是调控之下成交所面临的压力。

据深圳中原研究中心统计，今年上半年，深圳公寓成交面积10.4万平方米，同比下降76.28%；成交均价6.69万元/平方米，较去年均价上涨2.92%，其中龙岗、罗湖等区均价下降。

进入下半年，公寓月均成交均价有所回升，但10月降至6.28万元/平方米，同比下降16.4%，该月份成交面积2.02万平方米，同样下降75.9%。

数据来源：深圳中原研究中心，观点指数整理

一位中介人士向观点新媒体表示，近期深圳一手住宅成交量较过往好一些，一方面是限价带来的优势，一方面则是被压制的购买力一定程度释放。但他转而提及，公寓的成交一般，价格也出现了下降。

剔除公寓部分，如今更名后的丰隆深港科技园最重要的资产实际上是占比70%的研发办公大楼。相关资料显示，自2018年10月开园，该项目已签约入驻近300家企业及机构，包括清华i-Space、星云加速器、富士康创新中心、智听科技、极展科技等。

CDL此前也表示，公司将为项目带来全新运营理念与指导；过往曾在新加坡等地持有和运营标杆项目，将引入成熟的开发经验与运营经验；此外，公司在资本市场具备优势地位，特别是对接国资资本方面及后端持有物业的资本化方面，能为园区带来资本助力。

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