观点直击 | 合景悠活：物业已经成为一个中枢行业（实录）

观点网近年来，头部房企分拆旗下物企上市已经成为一种趋势，但与此同时，业绩过于依赖关联方输血成为了部分物企难以回避的问题。

3月29日，合景悠活集团控股有限公司举行2021年业绩发布会，这家背靠合景泰富的广州物企似乎走出了一种相对独立的发展模式。

截至2021年12月31日止年度，合景悠活收入约32.55亿元，同比增长114.6%。毛利约人民币12.26亿元，同比增长92.0%，毛利率37.7%。

同时，母公司拥有人应占溢利6.75亿元，同比增加108.88%；利润约人民币6.84亿元，同比增长111.4%；每股基本及摊薄盈利为人民币33分，同比增长73.7%。

期内，合景悠活总在管建筑面积达约2.06亿平方米，总订约建筑面积达约2.78亿平方米，分别同比增长395.4%和420.4%。

值得注意的是，在管建筑面积中，第三方项目占比达88.2%，在一众物企呈现较高的业务独立性。

“市场年”

经过2021年多次大举并购后，合景悠活在管面积从年初4200万平方米激增到年末的2.06亿平方米，同比增长395%；合约面积达到2.78亿平米，合管比为1.35，在管城市数量达到139个，项目数量超过2000个。

2021年内，合景悠活新增外拓项目数量272个，新增外拓在管面积约为1981万平方米，同比增长225%，在管面积和合约面积第三方占比达到88%。

就如管理层所说，2021年是合景悠活的“市场年”。

2021年1月开年之际，合景悠活就以13.16亿元收购雪松智联科技集团80%股权，后者在管面积超过8600万平方米，而合景悠活2020年在管面积仅为2220万平方米。这次被外界称为“小鱼吃大鱼”的大手笔收购，让合景悠活一跃成为亿级规模物管公司。

2021年6月，合景悠活发布公告称，拟以4.98亿元收购上海申勤物业管理服务有限公司80%股权；截至2020年12月末，上海申勤物业在管项目超过120个，在管面积约1800万平方米。

今年1月，合景悠活再次以1.65亿收购广东环卫企业特丽洁50％股权。

从三个收购标的来看，雪松智联在管物业以学校、市政工程等非住业态为主，申勤专注于政府机关物业，特丽洁则主要从事城市及乡村环境清洁服务业务，三家都以非住业态见长。

合景悠活2021年新增的外拓在管面积中，非住业态占比为48%。非住业态成为了合景悠活对外扩张的重要方向。

整体在管面积中，合景悠活住宅与非住业态在管面积占比为48：52。与之对比，2021年该公司住宅、商业、公建的收入贡献分别约为60%、20%、20%。

而住宅板块收入中，预售管理服务、物业管理服务，以及社区增值服务占比分别为20%、49%、31%，毛利率35.2%。非住板块中，预售管理、商业物业、公建管理、商业营运及其他增值服务占比分别为2%、32%、49%、10%和7%，实现毛利率41.3%。

与传统住宅物业管理相比，发展非住板块或存在更广阔空间。

资料显示，截至2021年末，合景悠活账面还有12.3亿元现金及其等价物。

管理层表示，今年还会更加坚定在外拓上发挥多品牌优势，贯彻市场化路线。意味着在“市场年”之后，合景悠活的收并购或将继续。

消化过程

过去一年，每当合景悠活传出重大收购传闻，资本市场都会出现“能不能吞得下”的疑虑。收购事项尘埃落定后，这种疑虑又会转化成“能不能消化掉”。

成立于2004年的合景悠活在物业市场已不算一家生面孔，但直到2019年该公司才对外承接第三方业务。准确来说，是始于对佛山星誉和广州宜家创生的收购。

在管规模激增后，公司内部在治理层面如何消化？第三方业务目前基本依靠收并购，未来如何通过外拓实现稳定增长？这些都是合景悠活未来面临的问题。

对此，合景悠活投资者关系及资本市场部负责人李明明表示，被投项目整合落地以后，合景悠活会将更多资源、业务和服务类型导入到被投企业当中，提升增值服务收入以及渗透率。

融合节奏上，他表示，针对基础物业服务力求双方短期内磨合适应，中期内资源导入及联动挖掘增值服务提升空间，长期内实现业务协同，“成员企业相互之间可以导流协同，也可以资源复用。”

关于并购进来的企业如何继续外拓，李明明则表示，会以机制鼓励各方实现增量创造。

据李明明介绍，合景悠活2019年收购的宜家创生净利润年化增长达到70%，悠活智联（原雪松智联）以及上海申勤在纳入集团旗下后，亦成功外拓了广州边检总站、清远市中医院等项目。

尽管如此，2021年合景悠活毛利率仍从2020年的42.7%下滑至37.7%，其中新增的公建和城市服务板块毛利在25-28%之间，部分外拓业务使得毛利率有所摊薄。

管理层解释称，首先2020年42.7%毛利率已经为2021年收并购和整合预留空间，目前毛利率仍处于行业优秀水平。未来随着项目密度增加，规模效应提升，非住板块价格和服务内容提升，毛利会保持在相对稳定且较高的水平。

由于合景悠活的收购标的本身均具备一定规模和成熟的运作模式，因此并未出现“消化不良”的情况，但能否实现管理层所说的协同效应，目前还有待观察。

以下为合景悠活2021年度业绩发布会问答实录：

现场提问：在当前政策及经济环境下，物管公司人工成本上行趋势明显，公司如何看待相关政策及对公司的长远影响？

王中琦（副总裁）：首先我们觉得政策的基本面对行业是鼓励和支持的。

从长远上来看，我觉得物业管理已经成为了一个中枢行业，上连接政治、经济，包括社会发展的总体指引，下接居民居住环境，包括生活文化等，这种中枢型行业有非常强的商业价值，而且与民生就业等社会价值密切相关。

未来行业边界会不断拓展，最开始是提物业服务，进而是生活服务，目前是城市服务，相信未来会进一步上升到社会服务。

人工成本的问题，第一可以通过自动化，物联网包括人工智能等方式去降本增效，当然这不能替代人力资源的作用，更多是赋能。第二从业务属性来看，在坚守基础服务品质的前提下也可以进一步挖掘客户所需的其他服务需求，以社区为场景构建增值服务。

现场提问：全业态战略下，公司重点发力的领域是什么？相比竞争对手，主要优势是什么？

杨静波（执行董事及首席财务官）：重点发力的航道有中高端住宅，商写物业及运营，公建及城市服务，为此会优化全国布局，深化优势区域布局。

现在公司规模已经迈上新的台阶，今年会更加坚定在外拓上发挥专业以及多品牌优势，贯彻市场化路线。

同时，我们会深度融合被投企业推进管理投后进度，以机制鼓励各方实现增量的创造；同时会持续通过数字化转型提升客户体验，提质增效。

相对其他竞争对手来说主要优势在三方面：业务、资源、人。

在业务方面，悠活拥有差异化运营能力，在住宅领域具有多个区域多个条线的品牌服务经验，不单是高端豪宅服务体系自承一脉，而且在刚需和改善型住宅服务能力上有具有多个市场认可的品牌。

在商业领域，悠活已经拥有成熟的商业的产品条线，同时我们还有轻资产输出的成熟的案例跟经验。在写字楼方面，包括ISP、INP、ICP这些在一二线城市核心地段的运营经验。悠活在外拓的时候经常借着标杆项目的口碑获得大家认可，因此形成了区域性地标的辐射。

第二部分就是资源驱动方面的能力。悠活是一个开放的平台，跟成员企业渠道以及资源拉动，实现在特定赛道的能力深化，以及在重点区域密度补强。还有一品多牌的布局，相互之间可以导流协同，也可以资源复用，一体化服务复杂的项目，把握新的增长点。

第三方面是人方面，也就是组织文化的能力。

现场提问：集团去年毛利率有所下降，包括住宅及非住分布，原因是什么，预计今年毛利率是否会回升？

李明明（投资者关系及资本市场部负责人）：我们2020年毛利率是42.1%，其实给今年收并购和整合留足了空间，本年度有一系列收并购整合，同时对现有项目进行了品质提升，经过这些动作以后，2021年公司毛利润37.7%，是业内优秀水平。

我们去年的时候提过，可能会有一个回调的过程。因为随着第三方项目不断拓展和转化，第三方收入逐步提高，基础物业服务毛利率会略有回调，同时通过优势区域深耕，项目密度增加，规模效应会进一步提升，通过集团整体数字化赋能，业财一体化，中后台一体化，实现标准化，精益化的管理。

被投项目整合落地以后，我们会将更多的资源、业务和服务类型导入到被投企业当中，提升增值服务收入以及渗透率。同时随着客户满意度的提升，非住板块的价格和服务内容也可以进一步提升，带来更多的收入和利润空间。

总的来说，未来毛利会保持在相对稳定且比较高的优秀水平。

现场提问：公司如何看待消费趋势对于商业的影响，新开项目的开业计划如何，有什么措施确保开业，已有项目的运营提升目标及举措如何？

杨静波：在消费趋势方面我们看到线上跟线下渠道的选择是商家跟消费者的双向选择，两者是互为补充，但是不矛盾的。

我们线下作为典型的消费场景，在体验型的业态及社交型的功能上不可缺少。公司融入当地特色文化及创新场景，打磨差异化内容与消费者互动并共创活动，引发社交认同进而带来二次传播，实现线上线下优势互补。

第二个问题，一般来说商业项目会匹配节日来把握开业时间，下半年节日会比较集中，像中秋、国庆、双十一，还有元旦春节这些连续假日可以带动商场人流实现连续旺季以及销售额突破。

开业只是一个结果，前面有非常多的准备工作，譬如像主力店的招商，一般在开业前会完成较高比例的招商以保证开业当天就非常火爆。今年我们会更加严格管控项目的整体节点，把地产与商业，环境与设计更密切的有机结合。

已有项目商场分为两类，一类是核心地段的商场，另一类是其他。针对已有项目中位于城市核心位置的项目，我们小步快跑，在运营中小比例的进行店铺升级，这些项目确保它的整体租金，以及出租率水平高过行业。

以成都悠方作为例子，作为开业三年的区域地标，主要有以下三个方面的升级思路。

第一方面是以大牌、潮牌重塑首城门面，升级高化，譬如像迪奥、兰蔻这些，还有泡泡玛特的品牌形象店，带来高端消费体验。

第二方面，我们会挖掘周边白领以及高端租客的生活需求，重点上一些都市潮流女装品牌，独立的设计师以及多品牌买手店、集合店。

第三方面，我们会结合当地的城市地标属性以及成都的夜经济文化。成都的交子大道的城市名片之前在央视还有成都都已经上过电视，通过悠吧酒吧街运营把整个商业业态及网红打卡点有机融合，实现全时段消费场景营造。

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