年报观察 | 建业生存法则

观点网2022年这一场财报季显得尤为艰难。

据观点指数不完全统计，截至目前，已有16家房企宣布延期发布财报。将目光聚焦到河南，在特大水灾、疫情、地产调控的接连重创之下，外界不断猜测，建业是不是也会发布延期公告？

不过，3月28日晚间，建业依旧如约披露财报。以至于不少投资者在公开平台表示“能发报表，能分红，已经好过90％的公司了”、“矮子里面拔高个”……

财报数据显示，2021年全年，建业地产录得收益约为419.59亿元，同比下跌约3.1%；公司权益持有人应占溢利约为6.05亿元，同比下降约66.4%；期末毛利率为16.2%，下跌3.7个百分点；溢利率为3.0%，下跌1.9个百分点。

有投资者告诉观点新媒体，在翌日早间召开的投资者会上，胡葆森坦言：“我们去年的数据没有达标，销售额、营业收入和利润都有不同程度的下滑，但是这种数据是在特大暴雨和三次疫情的背景下取得的，也是非常不容易。”

过去已去，未来已来。

投资者更关注的并非过往成绩几何，而是公司未来的成长性与安全性。于是，关于建业地产2022年的工作铺排，以及建业未来的生存法则，已然成为市场考察的重点。

缩减规模

“胡葆森很忙，匆匆致辞后便退出会议，听说他早上有一个重要的接待”，有投资者如是提到，“少了老胡，会议似乎少了点什么，不过这一点小插曲并未影响会议进程。”

按照投资人的介绍，胡葆森致辞结束，便由投资者关系总监梅世荣介绍全年的业绩数据。据了解，报告期内，建业地产实现重资产合同销售金额约人民币601.05亿元，重资产合同销售面积约816.6万平方米。

事实上，建业地产的业绩小幅回调与行业调控、河南当地灾情等多重因素有关。

根据观点指数此前发布的报告显示，2021年1-12月，前100房企实现全口径总销售金额12.8万亿元，同比减少2.4%，年内累计销售增速首次转负。

其次，建业地产重仓河南，在接连的水灾、疫情影响下，河南房地产市场冰封。根据河南省统计局发布的数据显示，去年全年，河南省商品房销售面积13277.19万平方米，同比下降5.8%，销售额8657.71亿元，下降7.5%。

投资者转述建业地产新上任的CEO杨明耀话语表示，“从2021年来看，河南受到洪灾和疫情的影响，另外叠加去年下半年房地产行业调控的影响，客户观望情绪比较浓厚，对市场造成了一定影响。”

至于新的一年，建业提出了530亿元的重资产销售目标。相较于过去两年，这一目标似乎有所缩减。

建业在规模方面的诉求，市场似乎早有预期，在此前的媒体恳谈会上，胡葆森曾多次强调，“接下来要坚持三个字：少、小、好”，即减少开辟新赛道、不再追求规模过快增长，把企业做得越来越好。

但这并非对房地市场悲观，胡葆森在开场致辞中便提到，中国房地产市场2021年非常不容易，能够平稳度过2021年更不容易，不过中国的城镇化还没有结束，中国的房地产行业还会发展，关键是怎么走出这个至暗时刻。

王俊在会上亦提到，房地产市场健康发展的整体态势不会改变，对于2022年，对于未来，尤其是在河南市场，建业还是充满了信心的。

不过，在“房住不炒”的总基调下，地产调控或将常态化，建业还如何突出重围？

管理层表示，河南省政府、郑州市政府也积极地出台了多项支持的政策，目前整个河南市场的销售也在积极地转暖向好。

数据显示，2022年首两月，河南省商品住房销售面积974.43万平方米，同比增长8.3%，商品房销售额612.25亿元，增长3.3%，基本恢复到灾情以前状态。

就建业的情况而言，该公司前两月已取得物业合同销售总额人民币31.65亿元，同比增加35.5%；总合同销售建筑面积40.98万平方米，同比增加36.2%。

该公司管理层在会上亦提到，预计3月份建业地产的销售额会环比实现大幅的提升。

从土地储备的情况来看，去年全年，建业通过招拍挂和股权合作等方式获取土地约289.4万平方米，新增储备建筑面积约809.1万平方米。截至2021年12月31日，该公司拥有土地储备建筑面积约5345万平方米，其中权益建筑面积约3861万平方米。

也就意味着，建业地产拥有足够的粮草以备后续的“战争”。

投资者提到，管理层会上亦强调，2022年年初公司去库存有280亿元，今年计划新开盘486亿元，这样按照2021年的水平，去化率达到69%就可以完成今年的年度销售目标，对初步定的这个目标公司是充满信心，在这个基础上公司会继续积极追求更大、更高的增长。

降本增效

农历新年以后，建业开启了一项重大调整，其一，“建业系”三家上市公司同时换帅；其二，建业组织架构从五级管理调整为三级管理，直接取消业务集团和大区两级，同时原有业务集团总部撤销，五大总部合一。

“原来是从项目公司到城市、到大区、到总部，这个上面还有一层，因为大家分了不同的业态，现在就变成三级的管控，从总部到城市，到项目公司，审批的流程缩短了，决策的效率提升了，同时城市公司的权限也扩大了”，投资者提到。

按照管理层介绍，架构调整后，建业集团总部人员缩减了三分之二后，目前已经成功实现了三级管理。

人员缩编、架构精简之后，建业地产亦采取任务包、权益包、费用包等方式来考核每一个城市甚至每一个项目，以激发组织活力。

事实上，近年来，地产行业毛利率下降已经成为不争的事实，2021年，房地产行业的毛利润平均下降到20%以下，净利润率已经成了个位数。

从已经公布财报的部分企业来看，旭辉的毛利率同比下降2.4个百分点至19.3%，中国金茂的毛利率为19%，较2020年同期下降1个百分点。

回看建业本身，2021年，在调控、灾情各方面影响下，建业对部分项目也进行了优惠促销，加速去化和回款，也因此，公司的利润空间进一步被压缩。

数据显示，2021年全年，建业地产实现收益约为419.59亿元，同比下降3.1%；毛利率为16.2%，同比下降3.7个百分点；核心业务毛利约为60.16亿元，同比下降17.8%。

期内，建业地产公司权益持有人应占溢利约为6.05亿元；溢利约为12.53亿元；溢利率为3.0%，较2020年下跌1.9个百分点。

在提升毛利率、利润率方面，建业集团也走到“刀刃向内”、向管理要红利阶段。

“未来可能是一个存量的时代，是一个管理的时代，未来规模不是第一重要的，但是如何实现更高的利润率，提质降本增效成为最重要的一点”，上述投资者引用执行董事王俊的话语提到。

当然，除了在管理方面降本增效，该公司亦提出了多重措施，以提振利润水平。

投资者表示，会上，杨明耀提到，建业今年将从产品、售价以及拿地等方面采取一系列措施，把毛利提上来。

第一，在降本增效方面，建业将通过全员参与、全过程管理提升、全范围的精细化管理，来提高产品的品质和成本竞争力，为土地获取及毛利的回升提供强有力的支持。

第二，随着各项政策的出台，建业会适时积极地调高售价；第三，在拿地方面，公司内部的拿地毛利率目标在20%以上，IRR也要求超过百分之百。

生存法则

组织架构调整后，建业地产对2022年的工作制定了几个阶段的要求。

其中，第一阶段、第二阶段就是第一季度和第二季度，主要是年后的平稳复工，并加快去库存、清欠款，支出要严控。

第三个阶段主要是提前准备好8月份到期的美元债，开源节流，要保证回款，加大融资。

第四阶段，就是在年底要保证资金安全达到一个合理的水平，同时也要保交付、保结转、降本增效，为2022年全年的业绩冲刺。

从建业的工作计划可以发现，其将资金安全视为当下最重要的一个指标，毕竟，在接连的调控之下，越来越多的企业爆发信用危机，建业不得不提早防控。

从建业的财报来看，2021年末，该公司总资产为1458.07亿元，总负债为1330.63亿元，公司总借贷、净借贷分别为219.40亿元及120.92亿元，公司期末总现金（包括现金及现金等价物、受限制银行存款）共计98.48亿元。

按此计算，公司剔除预收款后的资产负债率为86.4%，期末净借贷比率为94.9%，现金短债比为1.46。

“在2021年，最重要的一个动作就是我们的有息负债减少了100亿元。杠杆的降低是一个趋势，保持一个相对较低的杠杆，才能在现阶段生存下去，生存下去才有机会发展”，投资者引用王俊的话语提到。

2021年10月28日，建业将30亿元汇出至其离岸银行账户，用以偿还11月到期的4亿美元债券。按照彼时数据，汇出上述资金偿还外债后，建业地产2021年将无美元债到期，下笔需偿还的5亿美元债务，将于2022年8月到期，其余七笔美元债，将分别于2023年至2025年相继到期，总额约19.6亿美元，票息均在7%~8%之间。

这笔于2022年8月份到期的5亿美元债，亦成为资本市场关注的重点。针对这笔债券，建业管理层提到，公司的原则是以经营性的现金流安全为底线，明确预期、量入为出。

具体来看，第一，确保所有的项目如期开盘，加速项目的去化，提升经营性现金流，加快非银销售类应收帐款的回款周期，减少坏帐损失。

第二，不动产盘活，建业计划通过跟外部机构合作，持续优化资产结构，通过结构化融资、项目整体转让以及散售或者大宗交易结合的方法，盘活不动产。

观点新媒体了解到，近期，建业地产接连与中国电建、中海等企业展开合作，其中，在一些重点项目当中，建业将释放一部分股权予合作企业，另外，双方还会成立新的合资公司共同拿地等。

“建业表示，也在积极地跟省内一些国有的平台公司在对接，去盘活公司的不动产，包括一些文旅项目，会战略性地引入国有的平台进行持股，甚至是控股的方式，不过最终由建业来进行运营”，投资者提到。

总的来说，建业将通过与一些资金实力较强的企业合作，以减轻商业、文旅等重资产的“负担”，同时与这类企业合作拿地，以较少的资金撬动更大的规模。

第三，建业将优化融资结构，“在目前境内外融资环境相对来说比较紧的情况下，建业会着重挖掘境内境外融资的潜力，加大境内融资的比重。”

过往报道显示，2021年11月，建业地产与中原银行签署战略合作协议，后者意向为前者提供总额不超过人民币100亿元的综合融资服务。

投资者告诉我们，去年以来，河南省内三家银行，包括郑州农商行、中原银行和郑州银行为建业提供了很多信贷支持，灾情和疫情发生以来，三家银行为建业提供的新增贷款超过10亿元。

第四，建业将紧盯资本市场的发行窗口，在市场条件允许的情况下，适时开展资本市场的融资工作；第五是严控资金支出，量入为出、以收定支，做细预算管理。

眼下，市场对房地产行业的信心依旧不足，而追求财务安全已然成为房企的重要目标。王俊在会上亦提出，“当下，稳健经营重于一切，现金流成为重中之重”。

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