香港传真 | 港铁如何变为半个地产商？

观点网自上世纪70年代以来，香港建成了全球范围最完善的城市地下铁道网络之一。

香港地铁(MTRC)是一套现代化的地下铁道系统，构成了香港轨道交通运输的枢纽。而其独特的“铁路+物业”的一体化开发模式，亦是推动城市经济升级发展的重要手段。

在这座人口如此密集的大都会，利用地铁引导和汇聚人流，能巩固城市核心商圈的地位和促进新兴商务区、住宅区的形成，形成巨大的商机。据了解，作为本地主要交通工具，香港地铁每日客流量接近500万人次。

2020年以来疫情肆虐，港铁公司线路运营受到冲击，但凭借物业发展收入反哺铁路建设、运营和维护的作用得到展示。

根据2021年年报，正是由于物业发展分部利润增长70%，帮助港铁公司在期内扭亏为盈。

从0到240公里

与世界上绝大多数的城市类似，香港最初引入地铁的目的，是为了解决人口爆发式增长带来的交通拥堵问题。

资料显示，二战结束的1945年香港拥有人口数量仅60万，但到1950年该数字便激增到约236万。后来，伴随着50年代至80年代间出现过的4次大规模赴港潮，香港人口进一步增至超过500万。

这30年间香港谋求产业转型，大力发展劳动密集型产业，交通需求愈增。

据统计，期内香港每公里道路平均行车数从50辆上涨到约263辆。而本身香港的山体地形、人口分布等城市环境特点，对道路规划建设形成一定掣肘，开展地下铁道建设似乎是最优解。

1964年，香港政府邀请英国伦敦运输委员会及道路研究实验室赴港，就香港交通未来发展进行研究，并成立专门的公共运输调查小组。该小组发表的《香港乘客运输研究》提出，香港有必要兴建集体运输系统，以解决人口增长所带来的交通问题。

经过再研究、规划、审批和招标等一系列流程，香港政府在1975年拨出11.5亿港元成立地下铁路公司。

同年，连接中环至观塘的首条地铁线路动工。再经过4年的建设，香港第一条地铁线路观塘线于1979年10月正式通车。

随后，港岛线、东涌线、将军澳线等重要线路陆续建成。

“铁路+物业”模式

港铁公司对地铁线路沿线物业的开发，可以追溯到线路网筹备之初。

由于兴建铁路所需费用与香港政府财政负担能力并不相匹配，出于“拒绝使地铁设施成为政府长期的财政负担”理念的驱使，港铁必须寻找额外开源，以承担部分线路兴建的资金。

因此，用地产补贴基建的方案便开始被研究运用。

据了解，最先开工建设的三条地铁线——荃湾线、观塘线、港岛线，建设投入共需约260亿港元。其中，由沿线地产物业开发填补的资金缺口达到约15%。

在该模式下，香港政府赋予港铁公司主导沿线物业开发的权利。港铁公司对发展权进行招标，寻求与房地产开发商进行合作，联合开发标的项目。

开发商负责项目的规划、建设、销售，港铁公司则对相关流程进行监督。项目出售所得，则由双方共同享有，而港铁公司将所得收益继续投入地铁建设。

例如观塘线九龙湾站上盖的超大型屋苑德福花园、蓝田站上盖汇景花园，东铁线火炭站上盖的银禧花园以及港岛线太古站上盖的康怡花园……

而康怡花园就是港铁公司联合恒隆地产、新世界发展、凯联酒店等多家开发商共同开发。

位于将军澳线二期终点站康城站上盖的日出康城项目，则是港铁公司有史以来最大的上盖物业发展项目。该项目土地面积32.68万平方米，总发展建筑面积达165.28万平方米，共分13期发展。

自第一期项目首都（The Capitol）发展权于2005年1月批出，至今港铁公司仍然享受日出康城项目带来的收益。根据公告，港铁公司2021年内实现的92.77亿港元物业发展利润中，绝大部分就来自于日出康城第7、8、9期。

随着地铁线路的完善，香港地铁“铁路+物业”开发模式的日渐成熟。港铁公司对沿线物业开发的重心部分转向更精细化的运营，或者说主体为商业地产的综合体开发，以求对地铁站周边地块开展最高程度开发利用，实现土地价值的最大化，以及港铁公司收益的最大化。

香港站上盖国际金融中心（IFC）二期的站城一体化开发便是个中最突出代表，该项目由港铁公司、新鸿基地产、恒基兆业、香港中华煤气及中银香港属下新中地产联合开发。

港铁公司在其中拥有18层写字楼的权益，通过长期持有，带来稳定的经常性收入。

2021年扭亏为盈

“铁路+物业”模式的成功，曾一度令港铁公司成为全球唯一实现盈利的地铁营运企业。

截至2021年，香港地铁公司营运包括港岛线、观塘线、机场快线、轻铁线等11条铁路线，从北至南覆盖新界、九龙、香港岛。240.6公里里程的165个站点（普通地铁线路车站95个），港铁公司在其中40余个车站上盖发展有物业。

通过提供逾10万个住宅单位，超过200万平方米的商业面积，港铁公司已成为香港最重要“地产开发商”之一。

“随着Omicron病毒疫情的出现，新型冠状病毒疫情的发展因此仍然极不明朗，但铁路加物业的模式会令公司的财务维持稳健。”港铁公司行政总裁金泽培在不久前举办的业绩会上表示。

2021年度，港铁公司获得经常性业务收入468.49亿港元，同比增长10.1%。归属母公司净利润95.52亿港元，扭亏为盈。

其中，港铁物业发展分部利润同比上涨接近70%，录得92.77亿港元。受租金宽减影响下，该公司物业租赁及管理业务收入同比下跌0.4%至50.36亿港元，包括港铁公司在国际金融中心二期拥有的写字楼录得98%的年度平均出租率。

这对冲了疫情导致客流大幅减少，对港铁车务业务形成的冲击。

接下来的一年，港铁将继续开展东涌牵引配电站物业、小蚝湾车厂上盖发展项目第一期第一批及东涌东站第一期、百胜角通风楼物业发展项目4个发展项目的招标。据透露，这4个项目将可提供逾5100个单位供销售。

另外，港铁公司位于东铁线、屯马线交汇大围站的The Wai围方，和位于南港岛线黄竹坑站的THE SOUTHSIDE两个新商场，也将在明年开业迎客，两个商场将提供合共10.76万平方米商业面积。

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