上市与初心，金茂服务高速增长背后

观点网 在去年8月首次递交上市申请后，金茂服务各项进程都很顺利，并在2月6日通过港交所聆讯。

如今，金茂服务已完成上市招股工作， 3月10日起正式在港交所主板上市。

相比一众仍在等待聆讯的物管企业，金茂服务的快速上市着实突出，而这或许与其快速增长的规模和业绩表现有关。

查阅资料发现，助力金茂服务迅速增长的“秘诀”颇多。背靠中国金茂及中国中化，强大的项目储备为其提供可持续的增长机会；全业态、全周期、全场域的管理服务能力，进一步带来收入增长和规模效应；拥有先进科技与数字化赋能，经验丰富的专业管理团队，使其快速成长为中国最具竞争力的高端综合物业管理及城市运营服务提供商之一……

增长的数据

金茂服务披露的最新数据显示，截至2021年9月30日，其合约建筑面积达4573万平方米，一二线城市业务占比高于行业平均水平，包括长江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、 中西部地区及成渝经济区。目前，金茂服务已在全国48座城市实现业务布局。

此外，招股书披露显示，截至2021年3月31日数据，金茂服务近年来多项财务指标均获得了亮眼增长。

来源：企业公告，观点指数整理

事实上，金茂服务过去几年的规模一直在稳步增长，去年的增速更加明显。据招股书数据显示，金茂服务2018年至2020年在管面积增速分别为23.84%、9.42%，其中2020年在管面积增速较为明显。

另据数据显示，该公司2018年至2020年的合约建筑面积复合年增长率为36.0%，高于同期18.9%的行业平均复合年增长率。2018年至2020年的在管总建筑面积复合年增长率为31.7%，高于同期14.6% 的行业平均复合年增长率。

规模快速增长的同时带来公司盈利的显著提升。2018年至2020年收入的复合年增长率为28.2%，2018年至2020年年度利润的复合年增长率为110.0%。

背后的资源

金茂服务背靠“大树”，而且是一线品牌房企中国金茂和全球规模最大的综合性化工企业中国中化。

资料显示，中国金茂截至2020年底持有土地储备9510万平方米，庞大的高端物业项目储备，无疑为金茂服务带来长期稳定的增量，为其长远发展和高质量增长奠定坚实基础。

观点新媒体查阅公告数据，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，金茂服务管理金茂集团及其合营企业及联营公司所开发物业总建筑面积的约91.0%、93.0%、89.0%及89.0%。随着中国金茂项目的快速扩容，金茂服务也将承接巨大发展利好。

来源：企业公告

与此同时，凭借中国金茂控股股东中国中化在产业方面的先天优势，也为金茂服务带来巨大的潜在业务合作机会。

2021年7月2日，金茂服务与中化蓝天正式签署战略合作协议，成立浙江中蓝鑫茂园区管理有限公司，为中化集团旗下优质工业园及写字楼提供物业管理服务，包括绍兴上虞基地、苏州太仓基地，进一步扩大产业园区服务赛道。

专业的优势

与中化蓝天的合作，金茂服务将为其管理的优质工业园及写字楼提供物业管理服务，也标志着金茂服务开始向产业园区管理进行探索。

根据协议，双方致力于将中蓝鑫茂打造中国领先的化工园区物业服务品牌。在首批合作协议中，中化蓝天将旗下绍兴上虞基地、苏州太仓基地交由金茂物业运营管理，两项目合计占地面积1097亩，涵盖生产区与办公区，服务内容包括门岗值勤安保、行政楼保洁、绿化养护、班车管理、餐厅运营管理等。除此之外，陕西基地、郴州基地、湖州基地和其他中化蓝天计划在建园区的物业管理服务也将后续交由金茂物业管理运营。

有分析就指出，化工产业园区的管理并非易事，其对于安全和环境管理要求极高。而把此重任交给金茂服务，主要因为金茂服务是国内不多的可以严格执行HSE（HSE即Health、Safety、Environment，意即重视安全管理、环境管理、职业健康管理，坚决防止事故出现。）管理体系的服务商。

此外，在城市运营服务方面，目前中国金茂在全国成功承揽34个城市运营项目，金茂服务已与其中的22个城市运营项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，12个项目已投入运营。

为更好地将金茂服务的城市运营策略与中国金茂对接，金茂服务利用卓越的物业管理及客户服务能力，突破了传统的物业管理服务，从物业服务升维至城市服务，为各行各业的客户提供一系列专业化、标准化、数字化的城市运营解决方案。

基于自身的专业优势，金茂服务将目光投向了母公司以外的市场，以进一步拓展基本盘。就观点新媒体了解，自2020年起，金茂服务积极致力于寻求属独立第三方的物业开发商所开发项目的物业管理委聘，以受益于规模经济，获得额外的收入来源。

截至2021年9月，金茂服务在写字楼和摩天大厦管理方面已累积13个第三方咨询项目，主要包含写字楼和酒店，总面积达200万平方米。专业知识也通过这些项目得以进一步体现。

而且在2021年起，金茂服务已开始向独立第三方提供城市运营服务，截至去年底，金茂服务已分别成为嘉善经济开发区、舟山经济开发区、南京新尧新城等项目的城市运营服务商。

截至2021年9月30日，不到两年的时间里，金茂服务已就独立第三方所开发物业订立40份管理合约，涉及独立第三方所开发物业的合约建筑面积及在管建筑面积分别为440万平方米及310万平方米。

金茂服务2018-2021年9月签约规模

金茂服务2018-2021年9月收入明细及占比

金茂服务2018-2021年9月物业管理服务毛利与毛利率

来源：企业公告

有业内人士就指出，金茂服务以一二线城市的高端物业为主，平均物业管理费远高于行业平均水平，随着金茂服务城市项目密度提升，管理成本下降，毛利率仍然有较大的提升空间。

科技的力量

事实上，物管行业方面的关注均向着更具技术含量的企业聚拢。

有券商分析指出，从物管行业竞争格局上来看，目前市场集中度提升过程还没有完成。进入成熟期后，完善的增值服务体和科技赋能带来的降本增效，会带动物业管理公司从粗犷成长向精细化运营转发，利润率的改善也会有空间，但这要求物管企业摆脱传统运营模式。

金茂服务显然早已意识到这一点，并不断通过技术、数字化、多元化进行渗透，从而获得边界突破和服务溢价。

据观点新媒体查悉，金茂服务正不断探索社区服务新模式、针对业主需求不断扩大服务范围，并依托大数据平台和互联网服务，开展智慧社区建设，通过科技赋能，智慧驱动，进一步加速夯实高端的服务品质。

通过科技创新，金茂服务已建立完善的智慧物业服务体系，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准。

其中，在智慧社区建设方面，智能社区服务涉及“智慧社区、智慧运营、智慧生活”三方面。曾有报道指出，在望京金茂府项目上，金茂服务在业主高关注的生活动线上增加科技投入，通过改造将数字化融入人行、车行、电梯、园区、安防、照明等具体场景；借助视频实时监控设备设施运行，保障业主的安全与生活体验。

念念不忘，终有回响。2021年9月14日，北京市2021年第一批国家高新技术企业名单公布，金茂服务旗下创茂科技（北京）有限公司（简称“创茂科技”）位列其中，正式获批成为国家高新技术企业。至此，中国金茂已拥有金茂绿建、金茂装饰、金茂建筑科技、创茂科技四家国家高新技术企业。

为此，金茂服务方面表示，旗下创茂科技还将持续加大研发投入，用创新引发展，探索科技赋能、智慧平台的广阔未来。

从1993年启程至今，金茂服务已走到第29个年头。

金茂服务的业务范围，已逐步从单一写字楼管理，发展成为涵盖住宅、写字楼、购物中心、学校、城市运营服务等多业态、跨地域的物业管理公司。也逐步摆脱对于母公司的依赖，积极拓展独立第三方板块。

如今，其服务项目早遍及北京、上海、广州、深圳、长沙、重庆、南京、青岛、杭州、苏州等全国48个城市。

2021年9月，金茂物业还祭出新的品牌宗旨“坚持长期主义，推动长远的价值成长”，并推出全新品牌口号“以恒心、致恒长”，对于金茂服务而言，初心如故。

在前两年的物管上市潮中，金茂服务耐住了寂寞，默默耕耘；如今物业上市潮退，金茂服务却成为众多排队企业中顺利“过关”的一个。

这或许也足以证明它是优质的、受资本市场看好的，这不正是房地产行业与物管行业都需要的吗？

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