套现13亿 潘石屹七折售楼与SOHO中国“零与整”

观点网 老潘又开始卖楼了。

3月10日午间，SOHO中国通过官微发布消息称，该公司将以七折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。

观点新媒体查阅，此次转手项目共计56套，涵盖在银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目当中，物业类型包括办公、商业、公寓，销售价格在2.5万元/平方米到6.5万元/平方米不等。

SOHO中国计划以散售的方式转手上述项目，出售总价约为12.96亿元。

事实上，自2014年宣布全面转型以来，SOHO中国就不断通过出售物业的方式来调整公司的资产结构，随后，2019年开始，潘石屹不断谋求SOHO中国的私有化。

两年私有化进程无果，这家企业选择通过散售来应对房地产市场风险。

针对此次出售，潘石屹亦表示：“此次销售房源的收入将全部用于降负债，不会用做股票分红。”

七折售楼

58岁的潘石屹，似乎早有隐退之意。

近些年，他在社交平台分享的内容，大多关于摄影、写作和木工，“潘木匠”是他新的称号。至于他的SOHO中国，则进入了“大清仓”的状态。

最新消息显示，SOHO中国将以七折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。

3月10日，SOHO中国举办了2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会，在活动上，董事长潘石屹宣布，为了优化资产结构、缓解资金压力，SOHO中国以七折价格推出了3.2万平米的优质房源。

官微提到，出售房源覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵盖办公、商业及公寓各类业态，其中不乏包含租约及市场稀缺的整层房源，租金回报稳定，投资性价比极高。

观点新媒体翻阅官微随附的SOHO中国公开租售平台发现，此次出售的房源共计56套，其中，位于北京的银河SOHO出售15套办公房源，上海的SOHO中山广场共计出售13套房源，涉及商业和办公业态。

三里屯SOHO4号楼B01层-1512室出售单价达6.5万元/平方米，为此次出售房源当中单价最高的一套，该项目的面积为228.2平方米。

而位于SOHO中山广场的A座002层201室房源为此次单价最低的一个项目，为2.5万元/平方米，不过这一项目面积达到2158平方米，计算下来，售价并不低。

数据来源：企业官微、观点指数整理

观点新媒体分别致电了北京、上海的租售顾问，相关人员均表示，平台公示的单价已经是折扣的价格。

以银河SOHO为例，该项目位于北京东城区东二环朝阳门桥西南侧，为地铁2号线、6号线朝阳门站上盖项目，粗略计算可以发现，该项目平均销售单价为4.6万元/平方米。

朝阳门SOHO与银河SOHO同处一地，该项目的单价大概在4.5万元/平方米左右。

而项目周边在售的写字楼项目包括丰联广场、朝外MEM、日坛国际贸易中心，查阅发现，丰联广场距离地铁站仅300米，因此单价亦达到4.2万元/平方米，相比之下，距离地铁站分别700米、1千米的朝外MEM、日坛国际贸易中心销售价格更低一些。

也就是说，即便是折让三成，SOHO中国出售的写字楼项目依旧基本与周边项目价格持平，甚至略高于周边项目。

这并非个案，对比上海长宁虹桥的写字楼项目发现，SOHO中山广场的折后销售单价与万都中心基本一致。

分析人士表示，SOHO中国的这些地产项目，地段还是比较好的，属于同地区的稀缺资源，价格自然会高一些。

数据来源：贝壳找房、观点指数整理

以56个项目的单价及面积粗略计算，SOHO中国本次出售项目能够套现近13亿元。

至于出售情况，北京的租售顾问则表示：“项目发售半天，前来咨询的人员较多，因为价格是比较便宜的，现在就是先到先得，先交定金的先得。”

“有些是投资，有些是自用，目前已有多套项目被预定”，该人士如是说道。

上海方面，顾问则提到，目前可选择性还比较大。

事实上，SOHO中国本次出售的北京项目当中，写字楼居多，且面积多为100至300平方米的小面积项目为主，而上海出售项目10套为写字楼，7套为商业项目，另有1套会所，从写字楼的面积来看，过半项目超1000平方米，甚至达到2000平方米。

面积太大，投资者需要挪用的资金会更多，且大面积项目的市场需求量更少一些，所以整体看来，北京地区的发售情况更为理想。

与此同时，分析人士还提到，当前，北京、上海的写字楼市场强势复苏，基本回到疫情以前的水平，SOHO中国此时出售相关项目，预计在销量和售价方面，都会有比较好的表现。

急迫的潘石屹

这次出售，老潘似乎有些着急，从官微消息来看，SOHO中国将本次项目出售的佣金奖金比例提高到交易额的4%。

按照国家计划委员会建设部关发布的《关于房地产中介服务收费的通知》，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收；实行独家代理收费，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。

另外，从市场消息来看，中国的中介费率大概在2.5％左右，单看商办项目，费率一般在2%到3%。

相比之下，SOHO中国提出的4%佣金，的确高于市场平均水平，当然，超高的佣金亦可看出潘石屹的焦虑，毕竟SOHO中国近几年的业绩实在不如人意。

从2021年中期业绩报告来看，该公司期内仅录得营业收入8.05亿元，同比下降44.59%，净利润3.4亿元，同比增长66.92%，不过仍未回到疫情前的水平。

此外，期内SOHO中国投资物业评估增值约为2.89亿元，而在上年同期这一数值为零，也就是说，SOHO中国期内录得实际净利润或许应再打个折扣。

盈利能力不佳，该公司的负债水平亦高于同行。

据了解，截至2021年中期，SOHO中国的净资产负债率约为43%，平均借贷成本约4.7%；现金及现金等价物约为14.92亿元，而一年内到期的借贷共计11.82亿元。

相比之下，同样是作为“包租公”的恒隆、希慎兴业，负债水平不到30%。

数据来源：公开报道、观点指数整理

当然，潘石屹急于出售旗下物业，也与其“逃离”中国房地产行业的走向有关。

据了解，2014年以来，SOHO中国就开启了“卖卖卖”模式，此后售卖动作一直未停，潘石屹亦从中套现了超200亿元。

其中，2014年2月，其以52.32亿元的对价向金融街出售上海SOHO海伦广场及SOHO静安广场，9月再出售上海凌空SOHO的10万平方米物业予携程网。

随后2015年，其以84.93亿元的价格出售上海外滩国际金融中心8-1地块50%股权，接盘方为复星集团。

除此之外，2016年、2017年其均有项目出售，2019年11月，甚至有消息称，潘石屹计划将其位于中国的核心资产“八大金刚”全部出售。

“八大金刚”分别是望京SOHO中国、光华路SOHO中国II、银河/朝阳门SOHO中国、丽泽SOHO中国、SOHO中国复兴广场、外滩SOHO中国、SOHO中国天山广场以及古北SOHO中国，这些项目的总可租建筑面积约为79万平方米。

出售资产并非潘石屹的最终目的，退出中国房地产市场或是其本意。

2020年3月开始，其接连与黑石、高瓴资本等接触，寻求SOHO中国私有化路径，与此同时，其私有化的对价亦逐步降低，但最终均以失败告终。

“卖身”的方案行不通，散售或许是其应对市场风险的最好方式。假设本次房源全部成功出售，潘石屹将获利12.96亿元，除去4%的佣金，其税前获利将达到12.44亿元。

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