观点直击 | 华润万象生活：要在存量市场寻找更多机会（实录）

观点网随着中报季接近尾声，上半年物管行业的压力也在各家企业的财报中显露端倪。

告别高速增长与唯规模论时代成了行业共识，无论是头部企业还是中小企业，都打出“迈向高质量发展”的旗号。

在行业整体下行的节奏中，拥有“物管+商管”双翼模式的华润万象生活依旧保持了一贯的韧性，上半年业绩中，各项核心指标均保持增长，并且增速较往年并无太大出入。

(资料图片仅供参考)

具体来看，华润万象生活上半年实现综合收入67.93亿元，同比增长28.7%，实现核心净利润14.22亿元，同比增长36.7%；毛利润为22.53亿元，同比增长34.7%，毛利率33.2%；公司股东应占溢利为14.02亿元，同比增长36.5%。

规模方面，华润万象生活提供物业管理服务的在管建筑面积为3.25亿平方米（不包括购物中心项目），而提供商业运营服务的已开业购物中心及写字楼的数量分别为85个及26个，及有3个已开业购物中心分租项目。

毛利率提升

从收入构成来看，华润万象生活住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务两大业务板块均录得可观增长，中期收入分别达44.84亿元、23.1亿元，增速分别为44.8%、28.72%。

华润万象生活物管板块的营收增速一直超过商管部分，值得一提的是，其商管部分收入增速较去年同期有较明显增长，2022年中期来自商业运营管理服务收入为19.24亿元，同比增长18.55%。

商管部分收入增速提高超10个百分点，贡献的毛利也进一步增加：期内，华润万象生活来自商业运营管理服务毛利约13.51亿元，同比增长39.6%，占总毛利比重约60%，较去年同期增加超2个百分点。

可以看到，尽管物管服务拥有较大收入规模，但贡献利润大头的还是被视作护城河的商管业务。

上半年，华润万象生活购物中心实现零售额841亿元，同比增长41%；租金收入达105亿元，同比增长52.1%。新开兰州万象城、北京西三旗万象汇和重庆万象城北区，在营购物中心达88座，重奢购物中心增至12座。

商管业务大幅提升的毛利率也是该公司上半年业绩中的一个亮点，该部分期内毛利率为58.5%，较去年同期上涨8.2个百分点，中报称得益于商业运营服务经营杠杆效应加强，收入持续增长带动毛利率提升，提高成本效率。

据观点新媒体了解，自2017年后，华润万象生活毛利率呈曲线上升态势，去年受宏观经济与疫情影响毛利率有一定下滑，今年上半年毛利率整体毛利率同比提高1.5个百分点至33.2%。

尽管整体盈利水平有所回升，但将业务拆分来看，该公司物管板块毛利率还处在下滑状态，从21%滑落至20.1%，主要是由于毛利率较高的增值服务收入占物管服务收入的比例较过往期间下降所致。

单从物业管理服务业务来看，华润万象生活该部分上半年毛利率回升了0.5个百分点至15.6%，在行业内仍处于中下水平。基础物管服务毛利率低位徘徊一直是华润万象生活面临的挑战，不过近几年该板块毛利率处在拉升过程，从2020年中期仅10.9%连续三年增至15.6%。

关于毛利率问题，华润万象生活执行董事及总裁喻霖康在媒体业绩会上表示，公司希望通过生产科技化提升数字化经营水平，在提升利润规模后进而提升经营管理效率，来进一步提升公司的发展质量。

其称，在维持生产科技化数字化领域，华润万象生活每年会保持约3亿元的投入。

规模外拓

此次业绩会，华润万象生活重申计划在“十四五”期间迈入物管第一梯队，在管面积超过4亿平方米。随着地产行业周期性调整，物管行业规模增速放缓，此背景下，华润万象生活称坚持有质量的规模增长。

截至今年上半年，总在管面积达3.25亿平方米，同比增长24.5%，总合约面积达3.8亿平方米。其中，在管住宅及其他非商业物业项目数1605个，在管总建筑面积为3.13亿平方米，同比增长6850万平方米。

期内，华润万象生活通过竞标直拓及合资合作的方式，新增第三方合约面积是2825万平米，同比增长25.7%，其中城市公共空间，社区生活空间及办公产业空间的面积占比分别为84%、13.3%及2.6%。

收并购方面，在2022年完成了收购禹洲物业、中南服务后，华润万象生活称于上半年稳步完成两项收购投后业务及团队融合，上半年并表收入合计9.08亿元，并表净利润1.09亿元。

此外，在8月28日与朗基集团签署协议，收购朗基生活服务100%股权。

在住宅增量市场收窄、存量市场竞争越发激烈的背景下，城市服务赛道广阔的增长空间吸引了物企的目光。华润万象生活表示也在加速向城市空间运营服务商转型，城市公共空间在管面积较2022年增长31.6%至8520万平方米，占总在管面积比提升3.9个百分点至26.2%。

据了解，华润万象生活上半年全国新拓城市空间项目29个，合同金额超人民币4亿元；期内接管深圳粤海街道物业城市项目，打造深圳笋岗南湖城市管家、成都东安湖一体化运营服务标杆示范项目。

商管业务方面，随着商业地产发展重心逐步由开发端移向运营端，华润万象生活全面发力存量商业赛道，上半年新签约轻资产外拓项目7个，均为一二线城市大型TOD项目，存量项目占比达43%。

自上市以来，华润万象生活已获取外拓商业项目32个。近期，该公司与西部机场集团落实战略合作，锁定机场商业运营项目，开辟商业轻资产输出新赛道。

喻霖康在会上表示，未来会增强存量项目布局，在存量市场里去寻找更多的机会。因为在优势区位的存量项目，能够通过改造迅速贡献零售额以及管理费收入。

此外，写字楼业务秉持“稳存量、拓增量”策略，平均出租率较2022年提升3.1个百分点至83.8%，平均租金同比增长1.6%；新增合约项目21个，在管项目达156个，在管面积1164万平方米。

以下为华润万象生活2023上半年业绩发布会问答实录（节选）：

现场提问：目前不管商管还是物管行业都在强调高质量发展，公司在高质量发展战略上有什么亮点或者核心竞争力？另外今年整体商业外拓计划和节奏铺排是怎样的？

喻霖康：在十四五后半程，华润万象生活还将保持战略定力，坚持城市品质生活服务平台这个战略定位，驱动商管及物管两大主营业务，实现长期稳健发展，资本市场的市值保持领先。

就发展目标而言，华润万象生活将全力以赴兑现市场承诺，实现高质量发展，力争实现十四五期间核心净利润复合增长达到40%的目标。商管业务十四五期间，外拓项目要确保实现50个。物管业务要巩固行业第一梯队的位置，十四五末期在管面积超过4亿平米。

今年上半年签约7个项目，上市至今获取32个轻资产第三方项目。今年新签约项目主要位于上海、成都、深圳、武汉等核心城市，平均计容面积超过10万平米。今年将继续增强存量项目布局，占比在43%左右。

在存量市场里面继续去寻找更多项目的机会，因为存量项目尤其是一些比较好的区位，通过改造能够迅速贡献零售额，以及管理费收入。

现场提问：目前华润万象生活在城市公共空间的在管面积取得一定增长，如何看待目前城市空间服务赛道竞争以及公司的优势？

王海民：在城市服务赛道，我们有自己独特的竞争优势。

万象生活是以围绕城市空间运营服务商为定位打造核心竞争力和产品功能，突破了传统的业务模式，以美好城市为核心产品，以生产科技化和引领，通过信息化、智能化、数字化运营服务平台的建设，大力推广AR技术，广泛应用智联互联、无人驾驶等科技产品。

我们提供运营服务的深圳粤海街道全域，以及深圳湾后海片区，成都东安湖体育公园的运营等都成为行业内城市空间运营服务的范本。上半年城市公共空间面积较2022年底增长31.6%至8,520万平方米，占总在管面积比提升3.9个百分点至26.2%。

具体来说我们有4项竞争优势，一是科技引领，智慧运营，联合中科院先进研究院，清华研究院，共同打造智慧运营平台；第二注重顶层设计，第三是商管物管的资源协同，第四是始终践行社会责任。

现场提问：现在整体的物管和商管行业的毛利率水平怎么样？有哪些具体的提升利润率措施？以及公司的应收账款情况是怎么样的？

聂志章：得益于公司物管加商管，加大会员独特稳健的业务模式，以及精细化生产运营水平的不断提升，公司的毛利率水平处于行业第一梯队。

未来公司也将坚持有质量的规模增长，在高品质服务的原则下，通过降准提质增效、科技赋能等手段，继续保持行业领先的利润水平。

应收账款方面，中期应收账款的周转天数较去年同期有所下降，处于行业一个优秀值水平，未来也会加强在收缴率端还有现金流管理端的重视。

喻霖康：不管是物管也好，商管也好，我们希望能够通过生产科技化提升数字化运营水平，进而来提升利润。

在生产科技化数字化科技领域，公司每年都保持大概3亿左右的投入，希望在这方面的投入能提升经营管理效率，进而提升公司的发展质量。

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