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中报观察 | 正荣服务新旧交接期

2023-08-28 05:30:19 来源：观点地产网

观点网上半年，是正荣服务“新旧交接”的时期。

(资料图)

该公司于6月对外公告，控股股东欧宗荣将持有的正荣服务股份44.43%股权全部转让给儿子欧国伟和欧国强。

那么，这一时期正荣服务业绩表现如何？

8月25日，正荣服务发布2023年上半年未经审核中期业绩报告，截至2023年6月30日，公司实现收入6.07亿元，与去年同期持平；溢利为1541万元，而2022年同期溢利约923万元，同比增长66.96%；母公司拥有人应占报告期内溢利为1545万元，同比增长约85%。

期内毛利表现则欠佳，录得1.57亿元，较去年同期减少约18.9%；毛利率从去年同期31.9%降至25.8%。

拓展失速

根据公告，期内正荣服务收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、商业运营管理服务四大业务。

细分来看，物业管理服务仍是正荣服务最大收入来源。

报告期内，该公司物业管理服务收入达到约4.03亿元，占总收入的66.5%，相较于上年同期约3.55亿元同比增长约13.7%。

有关收入增长得益于在管建筑面积增长，正荣服务称由于与正荣地产持续合作及致力于扩大第三方客户基础所致。

但从外拓来看，上半年正荣服务的表现略显逊色。

于报告期内，正荣服务在管物业服务项目的数量扩展到378个，在管总建筑面积8071.4万平米，较上年末净增加58.6万平米；合约项目数量为467个，合约建筑面积约1.1亿平米，较上年末净增加约50.4万平米。

从区域来看，正荣服务在管面积地理分布已扩展至中国55座城市，其中长三角洲地区占物业管理服务的收入的半壁江山，在管面积2647.8万平米，收入约2.3亿元占比达到56.9%，这也与关联公司正荣地产的布局范围相一致。

上半年，正荣服务获取了苏州轨交11号线、福州新药创制中心、鄂州航空物流产业园、九龙港广场、九利广场等优质商办、城市服务及商业运营管理项目。

非业主增值服务的收入则大幅减少，期内为4170万元，占整体收入约6.9%，相较于上年同期约1.04亿元同比减少约60.1%，这主要由于协销服务及额外定制服务等服务的需求量大幅下降所致。

其中，正荣服务协销服务录得收入从上年同期的5122.7万元下滑至2405.7万元；额外定制服务及商品销售收入从上年同期3702.9万元下滑至1321.5万元。

另外，社区增值服务收入则有一定增长，上半年收入约9670万元，占整体收入的15.9%，相较于上年同期约8400万元同比增长约15.1%；来自社区增值服务收入的增长主要由于服务用户数量增长以及提供的多样化家居生活产品增加所致。

商业运营管理服务收入约6470万元，占整体收入的10.7%，相较于上年同期约6250万元，同比增长约3.5%。

于6月30日，正荣服务的商业运营在管项目数量达33个，在管总建筑面积达约170万平方米，期内商业运营在管项目位于福州、长沙、莆田、常州、泰兴及西安等。

毛利承压

正荣服务的毛利及毛利率在期内表现则相对逊色。

期内，正荣服务的毛利约为1.57亿元，较2022年同期约1.93亿元下降约18.9%；毛利率为25.8%，较2022年同期31.9%有所下降。

增值服务业务对物业企业而言并不稳定，期内正荣服务社区增值服务下降37.4百分点至30.3%，非业主增值服务的毛利率则下降9.7个百分点至4.9%。

相较之下，物业管理服务和商业运营管理服务的毛利率则相对稳定，物业管理服务上半年的毛利率为22.9%，下降1.8个百分点；商业运营管理服务毛利率50.5%，下降3个百分点。

观点新媒体获悉，应收款规模是物业公司受关注的一个指标，一般而言，在管面积增加也会令这一指标提升。

贸易应收款项主要来自向业主提供的物业管理服务收入及非业主增值服务，截至2023年6月30日，正荣服务于报告期末基于缴款通知日期及扣除亏损拨备后的贸易应收款项为3.87亿元，去年底约2.83亿元，有一定增长。其中，绝大部分为一年内账龄，这一数额约为3.28亿元。

与地产公司相比，物业公司的现金负债表现尚佳，截至期末，正荣服务现金及银行结余为6.81亿元，借款为9220万元，须于一年内偿还的计息及其他借款8020万元，一年后偿还的借款1200万元，并无任何未偿还贷款资金、银行透支及负债或其他类似债务、债权、按揭、抵押或贷款。

值得关注的是，截至2023年6月30日，正荣服务金额为1808.7万元的银行借款是以附属公司江苏省苏铁物业管理有限责任公司的70%股权作质押。

对正荣服务而言，需要面对的除了市场挑战，还有管理层变动的压力。

伴随着新旧交接，正荣服务的一些高管也选择辞去职务。其中，林晓彤因到退休年龄，辞任公司执行董事、行政总裁、薪酬委员会成员及于上市规则项下的授权代表，由邓历接任。

资料显示，邓历拥有逾21年公司营运管理及综合管理等相关事宜方面经验，于2020年6月加入正荣地产，并于正荣地产附属公司担任多个高级管理职位。2020年6月-2023年2月，邓历曾任正荣地产苏沪区域常务副总经理及总经理。2023年3月-2023年6月，邓历任正荣地产总裁助理，分管服务品质。

康宏为追求其他个人职业发展规划，辞任正荣服务执行董事，这一职务由王威接任。

王威于2016年3月加入正荣商业，并担任总经理一职；自2021年6月30日起，正荣商业已为正荣服务的非全资附属公司，王威同时升任为正荣服务总裁助理。

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