年报观察 | 金地踩单车

观点网4月最后一个交易日，深圳房企金地集团正式披露2022年年度报告及2023年一季度报告。在年报的致股东函里，该公司坦承中国房地产行业经历史无前例的行业巨变，但公司仍在经营方面表现出了较强的韧性。

(资料图片仅供参考)

2022年，金地集团签约金额2218亿元，同比下降22.64%，降幅小于行业平均水平。期内营收1202.08亿元，同比上升21.14%，其中房地产开发业务毛利率上升0.31个点至19.96%；归母净利润61.07亿元，同比下降35.09%。

与其他房企面临的情况类似，该公司也受到了市场下行的影响，资产出现一定的减值。

尽管如此，核心财务方面，金地集团的资产负债率、净负债率、现金短债比等各项核心财务指标连续多年表现良好。其中，去年有息负债规模减少了104亿元，债务融资加权平均成本进一步降至4.53%。

与此同时，持有型物业经营、代建业务、智慧服务等轻资产业务经过多年的投入，目前已逐渐取得成果，新的业务增长点亦为金地集团分散经营风险、稳定穿越周期提供了保障。

金地称，上述经营业绩得益于公司稳步调整发展模式，更关注利润与规模的平衡。这种收敛聚焦的策略令该公司得以保留竞争力，最终在今年土地市场出现窗口期时接连在西安、杭州、东莞、上海等城市获取土储。

巨变之下

2022年金地集团营收录得增长，主要由于房地产项目结算收入占1091.81亿元，同比上升23.56%；结算面积616.67万平方米，同比上升9.42%。据此计算，期内结算均价1.77万元/平方米，升幅12.92%，显示结转项目结构有所优化。

毛利率方面，经历2021年市场下行及疫情拖累后，去年尽管外部发展环境仍旧严峻，金地集团的房地产项目毛利率已有所触底反弹。期内房地产业务结算毛利率录得19.96%，同比上升0.31个点。

对费用支出的控制也取得成效，全年销售费用、管理费用分别录得28.30亿元、50.54亿元，同比分别下降8.48%、5.37%，主要是推广服务费用及人工费用出现减少；财务费用由于利息费用及汇兑损失增加，同比上升30.08%至8.46亿元。

总体而言，“三费”费率共计7.41%，仍较上年同期下降1.9个点。该公司提及，成本管理的举措包括关注一二线城市成本的品质多样性和三四线城市成本配置合理性，对项目运营节奏进行风险监控和预警，及时排查合作项目隐患；优化战略采购价格，进一步扩大金地定制部品的开发及应用等。

金地续称，过去多年公司围绕运营销售、生产组织、业财费控等方面，不遗余力地推进信息数字化建设，显著提升了组织效能。

但受到市场下行影响，金地集团不可避免出现了投资收益下降，以及往来信用减值、存货跌价减值准备增加的情况。其中，去年该公司信用减值损失10.35亿元，资产减值损失36.9亿元，同比分别上升327.89%、205.40%。

面对市场挑战，金地集团同样在投拓层面执行了量入为出的策略，2022年新获项目总投资额压降逾7成至368亿元，新增总土储约248万平方米，一二线占比达95%。期末公司总土储5182万平方米，其中一二线占比71%，确保其在投资节奏上保留一定的灵活度，并保障中长期平稳发展。

得益于充足可售资源和优质城市布局，金地集团去年实现签约金额2218亿元，在深圳、上海、南京、大连、福州等城市销售市占率位居当地行列。尽管销售额下滑，该公司仍录得签约均价近2.18万元/平方米，同比上升4.46%，品牌议价能力继续得以保持。

在去年行业调整的这场大考中，考验房企的除了销售力还有产品力和交付力。金地克服了多重不利因素，通过精密施工组织，高标准交付房屋10余万套，创历年新高。

另从现金流角度观察，金地集团去年全年录得经营活动产生的现金流量净额199.07亿元，同比增幅达111.79%；筹资活动产生的现金流量净额为-277.44亿元，上年同期则为105.45亿元。

两项指标一增一减主要得益于重视现金流管理，一方面强调销售及时回款，提高资金利用下利率，另一方面则保持融资渠道的畅通，通过主动优化存量债务结构，降低债务风险。

去年面对债市波动的考验，金地集团多次购买债券，并全额偿还兑付年内到期所有境内外债务本息。与此同时，去年10月金融十六条出台以来，该公司先后获得超1000亿元银行综合授信额度支持，还向银行间交易商协会递交150亿元储架式注册发行申请。

至去年底，金地有息负债合计1152.16亿元，较上年压降103.4亿元，债务融资加权成本4.53%，较上年则下降0.03个点；同时长期债务与营运资金比率为0.87，维持合理水平。

期末，该公司资产负债率为72.3%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%，分别较上年同期下降3.89个点、2.3个点、3个点。持有货币资金545.07亿元，其中预售监管资金77.4亿元，剔除受限资金后现金短债比仍达到1.13倍。

新的曲线

金地集团在2023年土地市场窗口期出现之际，还展现了重新积极拿地的空间及行动。今年以来，该公司已在西安、杭州、东莞、上海等城市获取多宗土地储备，土地总投资逾87亿元，接近去年投资额的1/4。

按照凌克在金地今年内部经营工作会上提出的“投资动力”理论，房企经营就像踩单车，只有向前蹬，努力前行才不会跌落。稳健的新项目投资应该成为企业持续健康发展的动力。他提及，金地今年要主动把握土地投资机会，夯实公司发展基础。

与万科、保利、华润置地、招商蛇口、龙湖等房企打法类似，金地集团近年来同样积极探索住宅业务以外的新发展模式。于年报中提及，只有在夯实住宅开发主业的同时延伸轻资产业务、强化服务与运营能力，才能更好地应对变化的市场，行稳致远。

分业务看，金地的多元业务平台主要包括金地商置、金地智慧服务、金地草莓社区、金地管理、稳盛投资等，涵盖物业服务、商业板块、产业板块、长租公寓、代建业务、金融业务、教育服务及体育运营等不同领域。

其中贡献占比最大的是金地智慧服务，于2021年由金地物业更名而来，去年录得营收66.61亿元，同比增长26.19%。该平台去年实现院校及银行类项目集中突破，年度中标项目27个，市拓新增外拓合约面积5000余万平方米。

截至去年末，金地智慧服务管理合同面积约达3.85亿平方米，坐拥丰富的在管资源，该公司陆续接入空间科技公司、想滋味团餐、城市服务、想新家、金地置家、金托商服、社区商业、空间经营等多个业务场景。

代建业务则是金地发展最快的板块，去年同样实现未来社区项目、头部互联网产业综合体、国家级重大科研室及资方纾困项目等业务方面的突破。

2020-2022年间，金地管理累计管理项目数量从56个增至115个，累计开发管理面积分别为1011万平方米、1323万平方米、1832万平方米；去年底住宅签约面积1196万平方米，商办签约面积195万平方米，政府代建面积439万平方米。

据观点新媒体了解，去年金地管理还发布了全新品牌宣言“因专注而专业”和全新品牌定位“代建专家”，该公司对此表示，品牌焕新充分体现了公司高质量发展的内核和特性，以专注的力量成就专业的价值。

商业地产、产业地产则主要由金地商置进行开发、运营，其中商办物业深圳金地威新中心成功入市。还新获取成都温江、上海宝山产业园区项目，实现10个核心产业高地城市全覆盖；在营项目平均出租率97%，满租项目达8个。

长租公寓方面，全年新获取房源3287间，年内在重资产项目方面实现突破，获取了上海宝山南大R4项目。金地草莓社区累计已在深圳、上海、杭州、广州、成都等城市获取逾1.9万间房源，运营房源逾1.5万间，并计划拓展至北京、厦门、武汉、南京等城市。

体现在财报上，2022年底该公司投资性房地产采用公允值计量的余额为251.7亿元，较期初上升19.54亿元，对当期利润影响金额为12.4亿元；期末投资性房地产包括已出租的投资性物业231.31亿元，以及在建投资性物业20.39亿元。

投资性房地产同样是房企转变发展模式的道路上，提升盈利能力和抗风险能力的核心，既可通过抵押换取流动性支持，又可以通过收取稳定租金增厚利润。

去年金地集团的物业出租及其他业务录得营收36.57亿元，同比上升5.53%，毛利率55.03%；期内公司利息支出（含资本化的利息费用26.64亿元）65.17亿元，利息收入32.55亿元，抵消后利息费用净额约为32.62亿元，据此粗略估算租金对利息的覆盖度达到1.12倍。

除了上述多元业务，金地集团计划继续稳步向养老、体育、家居生活等产业探索实践，做好与住宅主业的协作和平衡，寻找更多未来发展的增长点。

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