年报观察 ｜ 建业 超预期的76.61亿亏损

观点网 港股年报季接近尾声，建业地产赶在3月的最后一天披露了2022年财报。

(资料图片)

经历了经济下行、疫情反复、地产调控，过去一年，房地产行业面临巨大震荡。

从目前已经披露年度成绩单的房企来看，能保持正增长的屈指可数，反之，业绩下滑、利润亏损成为本轮财报季的关键词。

而过去两年时间，经历了特大水灾、疫情、流动性危机，再到到引入国资成功上岸，建业地产早已身心俱疲。

建业的状态，或许能从财报季当中窥探一二。

数据显示，2022年全年，建业地产实现收益240.83亿元，同比下跌42.6%，公司权益持有人应占亏损为75.61亿元，而2021年为应占溢利6.05亿元。

有投资者告诉观点新媒体，在4月3日召开的投资者会上，胡葆森提到，“我们在30年来第一次出现亏损，但是这个亏损还是超出了我的预期。”

但时间的指针已经走向了2023，在多方利好政策加持、全国楼市暖意来袭之下，房地产行业狂潮涌动，未来已至，建业接下来的走势又将如何？

业绩红黑

建业公布的这张成绩单，或许没能让投资者们满意，以至于财报披露之后不少投资者在公开平台直呼“不容乐观”。

的确，从业绩数据来看，报告期内，建业地产实现收益240.83亿元，同比下跌42.6%；毛利率为7.9%，较去年下跌8.3个百分点；年度亏损为78.19亿元，2021年度为溢利12.53亿元；公司权益持有人应占亏损为75.61亿元，2021年为应占溢利6.05亿元。

这是建业地产创立至今第一次出现亏损。

不过，有投资者转述建业地产首席财务官赵瑞昆的话语提到，“建业虽然录得亏损，但主要是非经营性的亏损。”

据了解，在建业地产2022年录得的75.61亿元应占亏损当中，非经营性亏损为55.5亿元，第一，由于打折卖房的影响，进行存货减值23.7亿元；第二，因为跟万达的合作，商业项目改变运营模式，导致投资性物业的公允价值下跌了14.1亿元；第三；其它的非经营性亏损有17.7亿元，包括处置子公司亏损，应收帐款及其坏帐，以及违约金损失等。

不过，该公司管理层亦强调，“相信随着行业的逐步回暖，2023年公司在工作上体现聚焦和突破，目标是平稳地穿越行业周期，迎来企业发展的新阶段。”

回到建业财报本身，从各项业务的表现来看，去年全年，来自物业销售的收入为234.67亿元，同比下降42.4%；租金收入为1.36亿元，同比减少33.1%；来自酒店的经营收入为2.32亿元，减少18.9%；项目管理服务收入约0.36亿元。

显然，建业地产各项业务均受到疫情反复、经济下行、房地产市场信心低迷等多方面因素影响。

不过，即便物业销售收入降幅最甚，但这一业务仍旧是其业绩的主要来源，占比达到97.44%。

数据显示，期内，建业地产实现重资产合同销售金额为240.49亿元，同比减少约为60.0%，年度年度结转面积由2021年的约共570.9万平方米减少37.9%至2022年的约共354.8万平方米。

不过，报告期末，该公司物业销售未结转金额约为人民币526.54亿元，其对应毛利约为人民币30.63亿元，这金额预计于未来一至三年结转为收益及毛利。

对建业地产而言，过去一年其业绩表现并不算亮眼，但作为一家老牌房企，且在河南市场深耕30余年。胡葆森仍坦言，市占率领先、保证交付、国企入股等，仍是其在感到欣慰的点。

针对保交付方面，他提到，今天为止，建业能够能争取到国家纾困资金的项目大概将近50个，这对接下来完成保交付、保民生、保稳定的任务提供了强有力的支持。

财务隐忧

“外部环境我们自己没法左右”，投资者转述胡葆森话语表示，新冠疫情、特大暴雨以及国际形势的突发，企业对这种大势没有办法回避。

的确，在多方因素的影响下，自2022年下半年以来，河南房地产市场迎来阵痛期，甚至有分析人士将2022年称作“史上最差”一年。

根据河南省统计局发布数据，2022年，河南省房地产开发投资6793.36亿元，比上年下降13.7%；其中，住宅投资5802.16亿元，下降13.4%。

这对坚持省域化战略的建业来说，无疑是沉重的打击。2021年下半年，建业地产向河南政府发出求救信，此后，市场不断传出建业暴雷、裁员、资产出售等消息。

虽然2022年建业地产积极偿还到期负债，但从最新发出的财报来看，公司在资金方面的压力犹存。

截至2022年末，该公司总资产为1389.57亿元，总负债为1356.29亿元，公司总借贷、净借贷分别为236.61亿元及193.09亿元，公司期末总现金（包括现金及现金等价物、受限制银行存款）仅43.52亿元。

按此计算，建业地产剔除预收款后的资产负债率为96.2%，净借贷比率为580.2%，现金短债比为0.34，财务状况较2021年末进一步恶化。

公司的负债结构当中，的境外美元债存续金额是19.6亿美元，占比是57%，公司整体有息负债是366.6亿元，其中人民币贷款是85亿元，占比34%，还有一些其它的贷款是21.2亿元，占比是9%。

此外，一年内到期的银行借款为45.27亿元，一年内到期的其他借款为21.24亿元，一年内到期的优先票据为62.35亿元；计算下来公司的短债压力较大。

不过，去年末以来，随着监管层面接连颁布“三支箭”以及“金融十六条”等利好政策，房地产融资开闸放水，行业整体回暖复苏，建业亦获得了更多喘息机会。

上述投资者表示，赵瑞昆在会上提到，目前公司战略合作协议对应的授信额度已经超过450亿，整体2022年也实现了银行贷款端融资的净流入，持续改善现金流。

此外，建业地产将持续从四大方面改善流动性的问题。其一，要聚焦整体经营。他提到，经营和销售是建业持续发展的基础，公司一季度不断通过优化合作等方式，进行颇具行动，提升经营资金，同不断进行开源节流。

其二，要加大融资的力度。据介绍，在今年3月31日，建业地产入选了河南省优质房企白名单，未来将获得更多金融支持。其三，建业将继续通过项目盘活，实现资金回笼。

“我们在2023年计划通过对我们的重点项目的资产，包括股权债券或者是债权融资的方式进行处置，我们整体的不动产项目总投资超过240亿。”

未来战略

投资者称，胡葆森对房地产行业的形势做了三个判断，一是经历了三年的疫情，整个房地产行业已经见底了；二是房地产行业在中国的国民经济发展过程中的支柱产业地位，被重新形成了共识；三是2023年的市场复苏已成定局。

面对新的行业局势，建业整体表现乐观，表现在全年目标上，则是整体业绩预期的上扬。

该公司管理层表示，2023年制定全年的销售目标是320亿元，相较于2022年实际完成的240亿元有33%的增长；从销售面积上的目标是438万平方米，相较于去年增长27%。

据观点新媒体了解到，2023年首两月，该公司已取得物业合同销售总额49.9亿元，同比增加57.7%；总合同销售建筑面积70.63平方米，同比增加72.4%，均完成年度目标的约16%。

有分析人士表示，从建业目前的土储和可售资源来看，完成全年目标并不难。

财报数据显示，报告期内，建业通过招拍挂和股权合作等方式获取土地约19.5万平方米，新增储备建筑面积约61.5万平方米。

截至2022年12月31日，该公司拥有土地储备建筑面积约4698万平方米，其中权益建筑面积约3400万平方米。

“我们的资源在前些年储备的还是足够的多，现在还有1400多亿的货值，按照建业地产现在的销售计划来看，未来两三年即使一亩地也不买，还是有足够的货值面对市场的需求”，胡葆森强调。

同时，赵瑞昆也表示，预计2023年公司总的可售资源是517亿，包括新推项目334亿和现有的183亿库存，为了达成我们全年的销售目标，去化率的目标是62%。

除了粮草的储备，在故哪里方面，胡葆森亦提出了“聚焦管理，集体突围”的八字方针。

具体来看，聚焦管理就是刀刃向内，聚焦在企业内部进行组织优化、人员优化、制度优化；而集体突围则是建业集团旗下四个板块（建业地产、建业新生活、中原建业、筑友智造）要协同作战。

“任何一个板块单一的良性发展都是很难实现的，因为它聚焦在一个市场上，面对的是几乎同样的客户群，有相互协同、协同发展的关系。”

从更细节的执行层面来看，建业将2023年划分成四个阶段，第一阶段是开年破局，即在1至3月，梳理现有项目，调整项目结构，为全年精准项目管理奠定基础。

第二阶段是4到7月份，抢抓机遇，随着市场信心的逐渐恢复，各项政策落地，公司要狠抓经营、降本增效，增加销售的回款。

第三阶段，8到10月份为全面推进阶段，预计公司的销售回款会继续取得突破，形成年度经营的支地，项目经营增效也能取得突破，而且严格按照我们的预算执行。

最后一个阶段，在年底的时候有望实现这样一个良性的发展，做好年度收官，稳健经营，并实现公司的经营目标，根据市场环境，择机看有没有新的投资机会，为未来的发展奠定好的基础。

显然，随着市场的回暖，胡葆森对后续的发展仍旧充满信心，而且面对当前的发展窗口期，建业亦做出了全面的布局。

不过，从企业发布的数据来看，公司依旧要警惕短期的偿债压力，以及流动性的安全。

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