年报观察 | 雅生活“二次创业”

观点网受房地产下行周期及疫情反复影响，物管行业2022年整体经营业绩承压。有研究机构指出，板块将延续调整，但随着地产行业逐步修复和防控优化后，物管行业短期负面影响缓解，发展有望逐步改善。

(相关资料图)

3月28日晚间，上市五年的雅生活交出了2022全年业绩成绩单。

数据显示，雅生活年内收入为153.79亿元，较去年同期增长9.2%；毛利为33.8亿元，毛利率为22.0%。

截至2022年12月31日止，雅生活在管面积及合约面积分别为5.46亿平方米及7.31亿平方米，新增在管面积和合约面积分别达5690万平方米和6840万平方米，第三方项目占总合约面积的79.8%。

对于资本市场而言，或许雅生活2022年这几个数据的走势并不及预期的高增长。

但市场也看到这家企业在投后融合的加速度，在新的“树品牌、稳发展、强能力、促融合”战略规划下，打造出具有更强竞争力的区域及团队。

提升空间

迈入2023年，雅生活即发布了2022年经营数据盘点。光大证券随后发布研报点评称，该公司规模处于行业第一梯队，外拓表现优异，增值服务成长空间较大，地产关联业务影响逐步缓解。

据查阅财报获悉，2022年内，雅生活收入为153.79亿元，同比增长9.2%；净利润为19.35亿元，净利润率为12.6%；股东应占利润为18.4亿元，每股基本盈利为1.30元。

从企业收入结构及管理规模，可以看出物管公司未来的成长性。

年报显示，物业管理服务收入较上年同期增长15.8%至100.29亿元，业主增值服务收入同比增长24.3%至23.20亿元；城市服务收入13.15亿元，同比增长88.3%；外延增值服务收入较上年同期下降40.0%至17.15亿元。

外延增值服务受到房地产市场销售下滑影响拖累导致应收和利润承压，利润同比有所下跌；而另外3大业务板块展现出强大的穿越周期能力，物业管理服务、业主增值服务、城市服务收入同比增长21.7%。

从收入组成来看，当前雅生活主营业务当中，物业管理服务和业主增值服务收入占比达到80.3%，而城市服务收入占比为8.52%，外延增值服务收入占比为11.12%。三大核心业务收入占总收入达88.9%，多元化布局为雅生活提供增值空间，营收结构得到进一步改善。

管理规模方面，截至2022年12月31日，雅生活在管面积达5.46亿平方米，同比增加约5690万平方米；合约面积达7.31亿平方米，同比增加约6840万平方米。

有投资者告诉观点新媒体，管理层在3月29日业绩会上表示，去年市场拓展层面上，增量的市场基本上已经见顶，公司在拓展上主要是聚焦存量，巩固拓展的领先优势，整体拓展年化合同额达到25.1亿元。

“去年我们基本上没有做收并购，全部是内生式增长。”

母公司雅居乐受到流动性压力之时，雅生活在管面积依旧保持较快规模的扩张速度。其中，第三方项目占比超过83%，远远高于行业均值。

根据区域对在管面积进行划分，33.8%位于长三角城市群，19.6%位于粤港澳大湾区，9.4%位于山东半岛城市群，7.6%位于成渝城市群，其余分布于中国其他区域。

在管面积按业态划分，住宅占比为43.6%，公建占比为44.4%，商业及其他占比12.0%。非住宅占比高达56.3%，随着雅生活挖掘公建、商企客户的需求，未来非住宅增值服务将会有较大成长空间。

上述投资者提到，雅生活2022年拓展的25亿元合同额，有超过78%是来自于非住宅以及存量住宅。这就意味着该公司当年实现了项目的获取与转换，且转换率非常高。

至于未来是否会再进行收并购，管理层表示，除了对现有企业的增持，未来也不排除进行同业的规模上的扩张。

管理层续指，现在一级市场价格逐渐开始下降，公司会结合自己在区域和规模上的布局。比如住宅层面上要扩大规模，但不仅要考虑二级市场的价格，更要考虑内部项目投资运营效率能否提升，IRR和回报率能否提升。

战略发展

2018年后，物管行业开始“大鱼吃小鱼”模式，繁荣市场下不少物管公司进行收并购，进而实现快速的规模扩张，就如万物云董事长朱保全说“有的愿意用30倍的PE做收购”。

喧嚣过后，物管公司如何进行投后融合，这一问题困扰了不少企业，目前雅生活已有属于自己的“解题方法”。

对于2023年及未来3年，雅生活提出了四个目标“树品牌、稳发展、强能力、促融合”。

聚焦“强能力，促融合”的发展策略，雅生活按“平台做轻，城市做实，项目做优”的组织定位，横向以“资源统筹，整合提效”为目标，推进区域、成员企业间融合；纵向以“管理下沉，平台精简”为导向，聚焦核心，完成城市公司平台搭建，驱动组织与业务共生。

以华北区域为例，雅生活将旗下成员企业山东宏泰、青岛华仁，以及原有华北区域融合成新华北区域。

对于融合后的新华北区域，雅生活实行统一的组织绩效考核，横向拉通各单位数据统计口径；与此同时，采取“一城一策”、“一企一策”等政策，充分尊重成员企业在当地的深耕，并实施分级授权、分层授权、差异化授权的管控模式。

通过雅生活作为背书，深耕于学校物业的山东宏泰更加具有优势争夺标的；全资持有该公司使得雅生活能在华北迅速布局团队、开拓市场。而对于一些小型物企，雅生活会通过赋能智能化、科技化使其全方位发展。

目前，雅生活获得约40个年化合同额破千万的超大型标杆项目，包括上海虹口北外滩海泰园、杭州亚运会萧山馆、广州番禺图书馆新馆、汕头大学、广西民族师范学院、成都和昆明等地轨道交通等项目。这展现出融合的成效，也将持续巩固多赛道、全业态布局优势。

相信在华北区域试点后，建立“促融合”战略的雅生活会将投后融合模式逐步落地到全国五大区域。

除了组织架构的调整，雅生活亦在根据业态不断地升级、迭代服务，进而形成产品品牌。通过产品标准化的输出，使得雅生活能够按照不同的业态，实现服务的标准化，又能实现运营效益上的标准化。

“一体两翼”的物业管理服务、业主增值服务和城市服务毛利总额29.66亿元，较2021年的27.47亿元同比增长7.9%；毛利占比由2021年的71.0%增加至87.7%。

增值服务方面，雅生活实现营收、利润双增长，市场化业务比例进一步提升，业务结构更加合理。

面对疫情影响，雅生活调整业务策略和扩张节奏，推出业主生活供需的相应服务产品，零售、家政、家装宅配等业务实现逆势增长。另外，在零售、维修、团餐、节能等多个领域，雅生活形成深度合作，引入专业化团队协同发展，组建创新业务孵化平台。

城市服务作为重要业务板块，采取轻资产的拓展模式，雅生活更为注重现金流管理，对于部分投入高、回款周期长的项目机会做了战术性调整。

2022年度，雅生活续标/中标多个大型项目，包括深圳龙岗区横岗街道城市管家服务项目，该项目总合同额超6亿元；以及中标郑州市二七区城市管理局京广路等环卫项目、石家庄市藁城区收运、处置厨余垃圾项目、西安浐灞生态区金融园道路保洁项目等。

随着城市服务业务进一步市场化，雅生活在该板块上有望保持较高速的增长态势。

2023年已至，物管行业形成了新的经营环境，“从今年开始，雅生活需要第二次创业，不能满足于现在150亿的规模，我们要把自己的心态放回作为一个创业者，考虑如何能把雅生活做大”。

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