年报观察｜弘阳服务 外拓背后的得与失_今日讯

观点网 3月23日晚间，才经历过一轮人事调整的弘阳服务如期公开2022年度成绩单。

于报告期内，弘阳服务营业收入11.03亿元，较2021年同期收入下降2.4%。其表示，下降主要由于集团对非业主的增值服务及社区增值服务的收入降低所致。

此外，弘阳服务于报告期内的毛利为2.56亿元，较2021年同期下降20.0%；毛利率为23.2%，较2021年同期的28.4%下降了5.2个百分点；报告期内溢利为9390万元，较2021年同期下降32.2%。

(资料图片仅供参考)

此外，观点新媒体注意到，于报告期内，弘阳服务权益股东应占报告期内溢利为9200万元，较2021年同期下降28.1%；而销售及服务成本达到8.47亿元，较2021年同期增长4.6%。

结合弘阳服务过去一年的商业动作来看，其2022年利润数据下跌与成本上涨或许与其在市场动荡时期持续加码外拓有关。

外拓背后的隐忧

弘阳服务公布的数据显示，其于报告期末共布局了国内55座城市，在管项目数量为285个，合约面积规模5483.09万平方米，较2021年增长4.24%，在管总建筑面积4486.4万平方米，其中，商业在管建筑面积376.34万平方米，较2021年增长23.28%。

值得注意的是，于2022年，弘阳服务的市场外拓面积达到2140.67万平方米，占合约面积39%，较2021年同期上涨11.78%。

事实上，弘阳服务想要重点加码市场外拓的心思早已有迹可循。

在业绩报告中，弘阳服务就坦言，要适应市场变化，攻坚克难，采用更加注重质量的外拓方式实施稳健增长，持续优化基础服务和策略性开展增值服务。“借助于自身的服务能力和品牌，积极进行市场化外拓，获得第三方物业管理项目，并从最初的行业基本服务延伸至为业主和客户提供各类增值服务，探索出多样化的社区增值服务，开展业主增值服务。”

自2022年年初开始，弘阳服务于非住业务的外拓动作就已开始，先是年初进驻湖北联合交通投资开发有限公司的2022年站所后勤服务项目，为12个高速公路驻点提供相关服务；不久后，其又将业务线触及湖北黄龙湖马口陶文化传承基地，尝试进军文旅项目业务。

同年7月，弘阳服务搭上生物医药企业上海复宏汉霖，为其提供物管服务项目。不过，在大张旗鼓外拓的同时，弘阳服务也在思虑资金回流的问题。

就在达成与上海复宏汉霖合作不久后，弘阳服务附属公司便以7353万元的价格出售了才到手一年左右的高力物业及江苏高力美家各80%股权，而交易方则为高力控股。

作为原控股股东，高力控股在一年多后为何选择重新接手，而弘阳服务为何又选择以原价退回以上标的？据交易公告显示，弘阳服务称因受疫情和房地产行业增速放缓等多种因素迭加影响，目标公司的在管项目物业费收缴率相对较低，可持续盈利能力较弱。

此外，完成这笔交易，弘阳服务的现金流也将有所增加，高力控股的“项目再回收”，也算为弘阳服务补充了一笔流动资金。

据观点新媒体查阅资料得知，高力物业及江苏高力美家主营业务主要以家居港及汽车博览城物业管理服务为主，彼时弘阳服务收购的目的应该也是以填补这方面的物管细分领域空白为主。

也就是说，在这笔交易作罢后，弘阳服务的汽车行业布局计划再次面临空缺。直到2022年12月，弘阳服务宣布进驻江苏南京利星行（南京）汽车支持中心，项目总建筑面积达到3.34万平方米。这宗项目的收网，再次佐证了弘阳服务对于市场外拓的渴求。

但在频繁入局新业务之外，弘阳服务的成本数据也在不断上升。2022年业绩数据显示，其销售成本达到8.47亿元，同比上升4.6%；融资成本也从1.9万元涨至277万元，而以上数据的变化主要由于业务规模扩张，弘阳服务的分包成本不断增加所致。

业务线收益分化

于2022年，弘阳服务的业务类型还是以三条线为主。其中，物业管理服务收入8.35亿元，占总收入75.7%，较2021年同期收入增加10.8%。值得注意的是，物业管理服务为弘阳服务2022年唯一实现收入正面增长的业务线路。

另一边，非业主增值服务实现收入1.25亿元，占总收入11.3%，同比下降30.9%；社区增值服务实现收入1.44亿元，占总收入13.0%，相比2021年同期下降26.7%。

数据来源：公司公告

弘阳服务表示，2022年上市物企营收和净利润增速减慢，毛利率和净利率也在向下调整中，社区增值服务从多赛道并进转为精选赛道发展，非业主增值服务面临巨大挑战，营收贡献在逐年下降。

如果说物业管理服务收入的上涨是因为弘阳服务业务扩张，导致在管总建筑面积快速增加所致，那么其非业主增值服务及社区增值服务收入的下降原因则与其服务的物业项目数量，以及销售情况相关。据弘阳服务于业绩报告中表示，非业主增值服务收入的减少主要是本集团服务的案场项目减少所致，社区增值服务收入减少的主要原因是车位销售收入减少所致。

另一边，从三条业务线的毛利率也能看出弘阳服务当前的重点布局。2022年其物业管理服务毛利率22.2%，较2021年同期下降3.4个百分点；非业主增值服务毛利率16.6%，较上年下降3.8个百分点；社区增值服务毛利率为35.0%，虽然数据为首，但其较2021年同期的46.4%下降了11.4个百分点。

值得关注的是，其社区增值服务的毛利率波动最大，在2019-2021年间，该业务的毛利率均维持在46%-48%；而非业主增值服务及物业管理服务的毛利率相较于前几年也有了超幅下跌，从以往数据来看，非业主增值服务的毛利率维持在25%以上，而物业管理服务毛利率则均以二开头。

数据来源：公司公告、观点指数

关于三条业务线毛利率下降的原因，弘阳服务表示，其在管项目数量持续增加，新增项目接管前期成本投入较多；受房地产行业影响，向房地产开发商提供的协销服务毛利率下降，以及由于报告期内集团车位销售收入减少所致。

业绩之外，弘阳服务年内也经历了一次人事换帅。2022年9月23日，弘阳服务原执行董事、公司执行总裁及董事会提名委员会成员杨光离任，陈义纯获委任为弘阳服务副总裁，负责全面经营管理工作。

资料显示，陈义纯曾就职于万科、旭辉、中南建设等企业，主要负责物业管理、客户关系管理、项目管理等工作。2019年5月，其加入弘阳集团，先后担任弘阳地产集团有限公司客户关系部总经理等职位，并于2022年6月起担任弘阳服务首席运营官。

陈义纯已经就位，而谁来接替杨光的职位，依旧要打上一个问号。此前市场曾传出曾焕沙之女、现执行董事曾子熙将成为新一代接班人，但目前还未有相关公告出台。

对于弘阳服务而言，其经历了业务持续外拓带来的收益隐伤，也即将迎来新一批领导层，无论得与失，2022年都已成过往。

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