持续计提减值与亏损 华远地产4.6亿整售北京石景山写字楼

观点网 沉默已久的华远地产近日传来新动作。

2月2日，华远地产微信公众号透露，华远地产与外文出版社近日就华远中心（北京）写字楼整售举行签约仪式，成交金额4.61亿元。

(资料图)

此次交易中，写字楼所处的华远中心（北京）位于北京市石景山区，是由购物中心和写字楼组成的城市综合体项目，该地块由华远地产于2015年11月竞得，拿地后开工时间几经推迟。

华远其后又与大悦城达成合作，在该项目中打造北京第三座、京西首座大悦城--华远石景山大悦城项目。

2022年半年度报告显示，该综合体项目已经竣工。项目总投资额74.972亿元，报告期实际投资额37，191万元。

值得注意的是，1月30日，华远地产发布2022年业绩预亏公告，预计2022年度实现归属于母公司所有者的净利润约为-35亿元到-39亿元。预计2022年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润约为-34.9亿元到-38.9亿元。

亏损的业绩和写字楼整售，将华远地产的境况露出了冰山一角。

合作大悦城

华远石景山综合体项目位于阜石路高架北侧，紧邻苹果园交通枢纽，总建筑面积约22万平方米、总规划用地面积约3.5万平方米，包含约5.9万平方米写字楼和销售商业，以及约10.3万平方米商业；其中，商业部分用于打造华远石景山大悦城。

2015年11月23日，“北京市石景山区苹果园交通枢纽M、N地块B4综合性商业金融服务业用地”引发房企热抢，龙湖、碧桂园、首创、金地等均有参与。

在近百轮报价后，地块由华远地产全资子公司华远置业和上同致远组成的联合体竞得，成交价35.4亿元，溢价率高达121.25%，这也是当年华远在京拿下的首宗地块。

据当时资料，该地块楼面单价达2.87万元/平方米，接近区域在售项目成交均价，也打破了此前商业金融用地成交价格明显低于在售项目的格局。

然而在拿地后，项目开工几度延迟。

经查历史公告，在拿地当年的年度报告中，于报告期末，该项目正在进行报建手续和规划设计工作，计划于2016年底开工建设。2016年度报告中，华远地产又称：“报告期末正在进行报建手续和规划设计工作。计划于2017年下半年开工建设。”

直至2017年6月，华远地产与大悦城达成战略合作，双方将在商业地产开发、管理运营等方面进行合作。首个合作项目在华远北京苹果园项目上落地，华远方面开发为主，大悦城则负责商业的运营，并定名为京西大悦城。

合作伙伴的介入，让项目之后的进展更加顺利。在将该地块打造为石景山商业综合体项目，以及实现华远地产的商业战略升级等方面，均取得重大实质性突破。

于该年度报告中，华远地产称“计划于2018上半年开工建设”。至此，项目终于在拿地三年后正式动工，在2018年度报告中，项目进度更新为在建，2022年6月，项目竣工验收。

此次整售的写字楼为华远中心（北京）7#楼，年内华远地产与大悦城控股携手打造的华远京西大悦城也将迎来开业。

尽管项目已在去年中竣工，但在2022年末，华远地产却曾发布公告对控股子公司增资。

彼时公告称，北京新润致远房地产开发有限公司目前注册资本为5000万元，其中华远地产全资子公司华远置业和华远置业的全资子公司上同致远共计出资4000万元，持有新润致远80%股份；享晟置业有限公司出资1000万元，持有新润致远20%股份。

而新润致远正是主要负责华远·石景山项目开发建设的项目公司。 

华远地产表示，由于该项目开发规模大，开发周期长，项目公司原有注册资金远不能满足项目开发运营过程中的实际需求，项目开发资金来源主要由外部融资及股东借款解决，资金使用成本高。

“现新润致远各方股东拟按照各自持股比例以现金方式对新润致远增加注册资本共计21亿元，其中华远置业增资10.5亿元，上同致远增资6.3亿元，合计增资16.8亿元；享晟置业增资4.2亿元。本次增资完成后，新润致远注册资本变更为21.5亿元，各方股东持股比例不变。”

另一面

除了单个项目的开发进程屡经波折外，华远地产的业绩表现也不尽如人意。
1月30日，华远地产披露2022年度业绩预亏公告，预计2022年度实现归属母公司所有者的净利润约为-35亿元到-39亿元，预计2022年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润约为-34.9亿元到-38.9亿元。

亏损的业绩，将华远地产的境况露出了冰山一角。

在预亏公告中，华远地产表示，2022年国内新冠疫情影响延续，房地产市场情况持续低迷，房地产市场底层需求受到冲击、居民购房意愿下滑。

“受此影响，在保交房、保证公司现金流稳定安全的前提下，公司根据市场情况动态调整经营及销售策略进行去化，使得部分项目存货可变现净值低于成本，出于谨慎考虑拟计提减值准备。”

另一方面，报告期内房地产市场持续下行，房价及成交规模下降，行业整体毛利率降低，公司调整策略加大去化力度。受结转项目及产品变化的影响，房地产开发业务结转毛利率下降，导致毛利率较去年同期降低。

预亏的业绩，难逃直面监管函的命运。上交所下发了关于对华远地产业绩预告相关事项的监管工作函，处理事由为就业绩预告事项对公司提出监管要求。

事实上，2020年-2021年，华远地产归母净利润约为4.14亿元和-6.69亿元。也就是说，华远地产的盈利表现在2021年就已敲响警钟。

华远地产该年录得归属于上市公司股东的净利润为-6.69亿元，同比减少261.68%；归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润-7.48亿元，同比减少358.87%。

也就是说，2021年以来，华远地产将持续两年亏损，两年累计亏损约41.69-45.69亿元。

由盈转亏的2021年，华远地产的营收突破百亿，达136.93亿元，同比增长77.13%，华远地产将原因归结为当期符合结转收入条件的物业较上年同期增加。

而利润的下降，不得不提大额的计提减值。华远地产曾称，大额计提主要是受新冠疫情、调控政策的影响，开发的部分住宅及商业项目销售价格不及预期。

截至2021年末，华远地产在北京、长沙、西安、天津、佛山、银川的个别项目存在存货减值的情况，2021年合计计提存货跌价准备金额15.55亿元，对公司净利润影响为-15.51亿元，对归属于上市公司股东净利润影响为-12.06亿元，对归属于上市公司股东的净资产影响为-12.06亿元。

2022年，华远地产定下138亿元的销售目标，尽管较之前有所下调，但从前三季数据来看，距离目标实现或存在一定差距。

2022年前三季度，华远地产实现营业收入53.91亿元，同比减少1.43%；实现归属于上市公司股东的净利润-4.21亿元，同比减少2600.63%。

如今随着新常态的到来，调控放松，市场回暖，活过艰难时刻的华远地产或许能再迎来生机。

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