偏安西南的多元投资 新大正7.88亿入局水电站物管赛道

观点网 1月3日，上市物业公司新大正披露了一笔重大资产收购，这同样是该公司至今最为重要的一次扩张决定。

根据当天午间公告，新大正称，其于刚过去不久的12月30日在昆明富力万达文华酒店召开董事会，审议通过收购云南沧恒投资有限公司80%股权的议案，交易对价7.88亿元。其中，收购标的2021年底总资产8.61亿元，相当于同期新大正总资产的59%。

(相关资料图)

新大正并未透露收购将带来的规模增量。观点新媒体了解，沧恒投资旗下主要资产为云南澜沧江实业有限公司，业务主要集中在物业服务、建筑工程、机电检修、水情测报等产业，管理面积达4000多万平方米。

收并购被新大正视作战略目标实现的重要手段，仅过去半年该公司便将业务范围扩展至景区、环卫等领域。最新的收购同样令新大正继续“破圈”，其表示，通过本次收购，公司希望进入门槛较高的能源物业领域。

利润同样不得不成为企业收购的考量，此前新大正已面临毛利率的严峻挑战，这同样促使其在最新收购中设定了利润承诺。按照约定，沧恒投资未来3年年均净利润1.03亿元，而新大正过去3年净利润均值也仅为1.34亿元。

水电站物管

公告显示，新大正本次重大资产重组的交易方案为，上市公司拟以支付现金方式收购陈昆、董灿辉、罗成勇、葛彬、汪忠雄、肖体良、金克斌、郭云松、李波、鲁学明、候建林、杨延庆、董天禹共计13名自然人合计持有的沧恒投资80%股权。

交易完成后，沧恒投资将成为新大正的控股子公司，上述自然人则继续持有剩余20%股权。其中沧恒投资间接持有的英大保险0.8734%股权以及会泽磷业41.8605%股权不在交易范围之内。

据观点新媒体查询工商信息，收购标的旗下主要全资持股云南安通运达物流有限责任公司以及澜沧江实业；其中前者注册资本1000万元，成立仅两年，只有后者成立已22年之久，也是新大正最为重视的核心资产。

澜沧江实业成立于2001年9月，注册资本1.08亿元，官网显示，该公司主要立足云南市场，在西藏、缅甸、柬埔寨也设有下属分支机构，业务集中在物业服务、建筑工程、机电检修、水情测报、综合产业五大产业，并积极向园林绿化、安保、餐饮服务方面拓展。

具体而言，澜沧江实业除了具有国家物业管理一级资质，还有水利水电施工总承包二级资质，房屋建筑工程、建筑装饰工程、市政工程承包国家三级资质，以及水利水电机组承装修试国家二级资质等。该公司服务业态包含工业、商业、住宅物业，管理面积达4000多万平米。

对于上述资产，新大正敲定的交易作价为7.88亿元，这也是该公司至今最大一笔收并购。

按2021年财务数据计算，收购标的总资产8.61亿元，归母净资产2.88亿元，并实现营业收入6.12亿元；横向对比，相当于同期新大正对应指标的59%、29.61%、29%，显示负债管理及创收能力仍不及上市公司。

但新大正于公告中强调收购的数重目的：一方面收购是实现公司“五五战略”（2020-2025）目标的重要手段，本次收购可以实现新的突破；一方面，在“深耕重庆、立足西南、拓展全国”的发展策略下，收购标的将为公司进一步布局云南市场提供良好的支持。

新大正表示，能源物业作为公建物业的重要细分领域，未来市场极为广阔，但新进入壁垒较高，而与此同时，已开发市场则通常较为稳定。收购标的主要业务为电站物业服务，属于能源物业中细分领域的一种。

“通过前期调研工作，公司认为澜沧江实业业务情况优质，现场管理的服务能力、管理水平、经营质量较好，能够承接新大正在新物业业态战略发展的任务。”新大正表示，通过本次收购，公司希望进入门槛较高的能源物业领域。

其还强调，本次收购有助于公司从传统物业管理向综合设施管理的转型升级。

多元扩张与盈利

公建物业一直是新大正旨在打造竞争力的领域。早在2021年即“五五战略”的首年，该公司就曾制定“12345”总体战略，其中“1”便是指至2025年稳居公建物业第一方阵，“2”则指实现数字化转型和城市服务两个方面突破。

新大正亦在收购报告中表示，上市三年以来，新大正发展迅速，2022年面对外部不利环境的严峻考验，公司依然取得较好增长，前三季度实现营业收入19.14亿元，同比增长约 32.62%。

但其指出，上述经营业绩的达成主要依靠内生，还需要在“内生”活力持续增强的同时，辅以“外延”齐步快跑。

数据显示，截至去年6月底，新大正运营项目共470个，较2021年同期增长65个，增幅16.05%；期末公司拥有项目类型最多的是公共、办公项目，分别为106个、197个，较年初增长32.50%、30.46%。

同时自去年下半年以来，“外延”式扩展一直未有停止，包括8月下旬将经营范围新增名胜风景区管理、城市公园管理、洗染服务等；在4月完成9700万元收购四川民兴物业后，11月初再度完成收购四川和翔环保等。

值得注意的是，无论是四川民兴物业还是四川和翔环保，都是新大正走出大本营重庆后，在四川这一目标市场顺利立足的举措。加上早期已进入贵州省物管市场，现如今该公司于西南区域对云南市场发起扩张已成为战略重心之一。

这也能解释最新收购的沧恒投资与上市公司的互补性。新大正表示，在此基础上，公司在西南区域的项目管理规模“将快速扩大”。

而从盈利视角观察，过往新大正的扩张项目总体都需要相当一段时间的培养投入时期。2022年上半年，该公司的成熟项目（1年以上）、新进项目（1年以内）毛利率分别为18.47%、12.23%，较上年底分别下跌1.09个点、0.37个点；其中重庆以外区域毛利率仅有15.10%，低于大本营的毛利率20.03%。

于是新大正陷入扩张的怪圈之中：愈扩张，毛利率就愈低。去年中期公司总毛利率17.18%，较上年底下跌1.47个点，创下新低主要由于相应拓展支撑投入和新进项目前期投入增加。而前三季度，毛利率进一步下降至17.08%左右。

在最新收购之中，新大正对于至今最大规模的收并购也谨慎地设定了业绩对赌条件：2022-2024年度，收购标的的承诺净利润分别为8400万元、1.01亿元、1.226亿元，年平均盈利1.03亿元，年复合增长率20.81%，否则出售方将承担相关补偿金额。

相比之下，2019-2021年度，新大正年平均归母净利润也仅有1.34亿元，这相当于通过收购可以增厚相当高的净利润；去年三季度，该公司归母净利润1.48亿元，同比增长26.15%。

但新大正还需要顾虑场外的干扰因素，其在收购报告中约定，业绩承诺期内收购标的及子公司因涉及的17个案件发生损失，出售方也将承担。

其中包括与云南城投之间的合同纠纷，源于2011年1月，云南城投原约定开发昆明北部山水新城上坝城中村改造项目，但最终未能全面履约，且未归还有关代建预购款予澜沧江实业，后者选择起诉。截至目前，澜沧江实业已收到相关预购款、违约金等共计3.91亿元。

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