蓝海、痛点与突破 代建“爆发期”里的冷静与思考-世界时快讯

（2022年12月06日）仲冬之时，代建同行相聚2022观点学徒计划-线上季。

与最近的自然寒冷天气不同，房地产行业迎来了金融“三支箭”。而在此之前，行业经历巨大调整，以“三道红线”政策的出台为节点，过往传统的高杠杆、高负债、高周转的增长模式已经结束，代建行业因为具备显著的“管理红利”时代特征，受到越来越多的关注。

如龙湖龙智造副总经理密舒杨所指出的，如果说2010-2011年是代建行业的兴起期，2014-2015年是壮大期，那么地产行业的这一次调整，则推动了代建行业进入爆发阶段。

(相关资料图)

2021年7月至今，在地产行业的下行周期中，不良资产涌现，纾困需求激增，与此同时行业分工细化，轻重资产分离趋势明显，这些市场中持续增加的代建需求，促使玩家不断涌入。

代建服务具有高收益率、低风险、低杠杆以及抗周期能力强等多方面的优势，因此目前行业对代建服务持有很高的关注度；但与上述优势相伴的，是代建服务要求参与者在品牌建设、成本管控、项目操盘、上下游整合等方面具备突出的能力，这也是“管理红利”时代对企业的要求。

如何发现发展痛点，于新趋势中找准发展方向，将助力房企、金融机构、代建方在下行周期中把握新的增长机会。

12月6日，以“行业变革与代建之机”为主题，2022观点学徒计划-线上季代建场顺利闭幕。在逾3个小时的分享和讨论中，与会嘉宾们积极抒发观点，共同探讨地产行业变革周期下，代建的机遇和未来。

蓝海可期与差异化发展

在会议的开始，世联行首席技术官黎振伟分享了自己1987年工程总承包的从业经历，认为代建行业实现了很大的跨越，行业的发展、蓬勃生机，以及牵头企业所做的努力更是显而易见。在中国房地产面临巨大的改变时，他相信代建有更大的机会。

绿城管理执行董事兼CEO李军认为，未来中国的房地产将具有投资去中心化和消费去中心化的特征。地方政府、城投公司、金融机构、CMBS、REITs等不同投资主体的加入，将促使房地产投资的去中心化，也将催生代建服务的需求。

他补充道，中国的房地产市场本身在消费端就是去中心化的，代建在这个过程当中可以做一个开发与服务平台化的承接，把分散的制造、生产环节集中起来，也通过代建的服务平台将标准化的开发与服务发放到消费者手中，这是绿城管理代建商业模式的底层逻辑。

李军认为，目前代建的商业模式还处在初阶，在发展过程当中需要做好三个方面的事情，其一是主管部门需要完善相关的法律法规，其二是业内需要对代建做认知的转化和提升，其三则是呼吁业内同行互相交流学习，规范行业服务标准。

金地集团开发管理公司副总经理王英臣则认为，房地产行业的轻重资产分离是大趋势，一个高度成熟的行业，到一定阶段势必会带来轻资产的输出，代建蓝海的规模未来可期。

当然有机遇即意味着有竞争。

当前代建市场进入了成长期，市场的渗透率将会提高，代建企业需要构建专业的创效能力、协同能力、定制能力和服务能力，以各项专业能力为基石，提高“软实力”。

面对代建发展的新机遇，王英臣进一步指出，开发能力不等于代建能力，软实力决定代建企业的未来。软实力，即专业的定制和服务能力，这些也决定了企业未来的竞争力。

德信绿建管理集团有限公司总裁施斌斌从内部打造方面提出建议，他提及代建企业内部要做到共创共享共担，培养人才。外部加强人际合作，推动业务开展，优化分配。德信绿建管理将继续建立完善管理体系，招商运营能力，资源整合能力，上下游的合作机制，做到1+1＞2。

当然，观点的碰撞是这次线上会议的主要目的。站在机遇前，打造差异化的品牌价值，是众多入局者坚持的方向。

中原建业执行总裁王军透露，未来中原建业会在巩固既有优势的基础上，在政府代建、资本代建上进行破局与开创。目前，中原建业在商业代建上，拥有合作伙伴185位，截至2022年11月27日，累计签约轻资产项目355个，计容面积4501万平方米；政府代建上则已与省内14家平台公司、8家国企达成战略合作；而资本代建方面，其已与河南资产、河南豫资等多家AMC公司达成战略合作。

腾云当代管理总经理张世红表示，改善型产品是当前市场的主流需求之一，腾云当代管理一直在做绿色科技，其实也是在坚持产品的差异化，例如疫情时期居住的舒适度还有提升的空间，当前绿色科技的代建价值主要在二线城市和三线城市的核心区域实现。

光大安石开发事业部总经理刘力则表示，光大安石发展建设管理业务的初衷是为了给项目投资提供业务配套，由于光大安石在商业和写字楼运营、工业物流、资产证券化等业务上有丰富的经验，因此也形成了建设管理业务上相应的独特的基因背景和能力。

不良资产处置里的机遇与痛点

在房地产行业出清和“保交付”的重要时期，不良资产处置是代建行业的热点话题，代建方和资方在处理业务过程中有着各自的看法和体会。

朗诗绿色管理代建总经理姚伟钢指出，需要区分不良资产代建项目的情况，是否已经完成了盘活，需要注意未完成盘活的资产在债权债务和法律上的风险；对于不良资产处置，代建方需要通过品牌和运营的输出来保障项目的销售和交付。

朗基资本副总经理、合伙人余俊宏认为，纾困代建需要有较强的资源整合能力和处置能力，代建方本身在授信或担保方面要有足够的能力；另外，在处理特殊资产上，既要做好投资人也要做好管理人，能够把蛋糕分好，才能顺利盘活特殊资产或不良资产项目。除此之外，还需要建立与客户之间的渠道。

帕拉丁事业部助理总裁&特殊机会投资业务负责人张浩则从投资人的角度分享了在代建业务上的经验。

他表示，投资方在地产项目选择上面无疑具有专业的判断能力，而代建方需要与投资方的判断达成一致，进而才能在项目的前景和规划上达成一致。

在投后管理方面，投资方与代建方要有足够的信任，而解决这一问题的方法，一方面是双方需要有一致的利益目标；另一方面，代建方需要具备在项目所在地的开发经验以及发展资源，亦即属地化。

鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁焦青伟表示，对于做不良资产的机构来说，以往疫情与政策对行业“双杀”的环境下，投资方也在等待市场底部出现，市场化的基金可以有较长的资金期限，但并不敢保证在行业下行中能穿越周期。

当前地产发出“金融三支箭”，焦青伟认为，“现在我们看到了希望，出手参与到资产的收购中，等到我们把项目运作成熟了，正好赶上市场的上升期，这是比较理想的情况。”

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