苏州土拍收官：10宗地揽金132亿 绿城落子与触顶摇号 全球报道

观点网 随着12月5日第五批集中供地收官，苏州2022年土拍以942亿元的入账落下帷幕。

(相关资料图)

从最后一批土拍情况来看，本轮10宗地块总起价126亿元，最终以2宗触顶摇号、1宗溢价、7宗底价成交，收金132亿元，平均溢价率4.8%。

综合全年情况来看，苏州五轮集中供地共成交地块69宗，除第二轮供地前2宗地块终止出让，第四轮供地2宗地块流拍之外，其余均全部成功出让。不过，从溢价情况来看，年底的这场收官之战较此前热度有所回温。

据观点新媒体统计，苏州首轮集中供地15宗涉宅地块总成交金额233.77亿元，与总起价227亿元相比，平均溢价率不足3%；二批集中供地17宗地块14宗底价成交，总收金270亿元，平均溢价率2.99%；三批集中供地9宗地块总成交金额127.27亿元，平均溢价率为2.15%；第四批供地18宗地则均为底价成交，共揽金179.21亿元。

上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为，首先本轮土拍出现摇号地块的原因之一在于为了维持市场的关注度与吸引力，投放了比较有热度的地块，另外，在目前政策利好的情况下，大家的信心开始慢慢回归。

众星捧月

从本轮地块分布区位来看，工业园区3宗、高新区2宗、相城区3宗、吴江区2宗。其中，苏州工业园区凭借高能级区位及配套成为本次土拍热点，工业园区3宗地吸引了近20家房企参与竞拍。

上午10点，率先开拍的工业园区旺墩路北、津梁街西苏园土挂(2022)06号地块引发激烈竞价，经过42轮角逐，达到最高限价15.67亿元进入摇号阶段，溢价率15.05%，楼面价33364元/平方米。

据了解，这是自苏州三批次土拍新规设置最高价触顶摇号以来，首次出现摇号情况。

工业园区另一宗热门地块也在开拍后陷入激烈竞争，即启月街西、创苑路南苏地2022-WG-66号地块，经过52轮竞争达到最高限价，最终以20亿元进入现场摇号阶段，共有2家竞买单位参加，溢价率为15.26%，楼面价34578元/平方米。

值得关注的是，该地块是苏州今年五轮集中供地中唯一一宗起拍价达到3万元/平方米的地块，且最高楼面限价达到了34500元/平方米。具体来看，该地块出让面积48238.6平方米，规划为住宅，容积率1.2，建筑面积57886.32平方米，起价17.36亿元，起始楼面起价30000.01元/平方米。

资料显示，该地块所处月亮湾板块现状投资价值较高，周边规划有中学，近两年周边无住宅用地供应，目前周边无在售、待售新房项目，出现供应缺口。且地块容积率较小，有利于打造高端低密度社区。

工业园区另一宗地苏园土挂(2022)07号地块经过28轮竞价，由绿城以14.4亿元竞得，成交楼面价32000元/平方米，溢价率10.35%。

该地块紧邻苏州奥体中心，周边市政、教育、商业、生活配套齐全，临近中环东线及在建的地铁6号线，横纵交通便捷。绿城官网介绍，该地块容积率仅1.5，建筑面积4.49万平，将打造6-7层低密业态。

据观点新媒体了解，绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰曾在2022年中期业绩发布会上表示，下半年绿城拿地总数量会减少，权益会增加，精准投资，力争“拿地零失误”。拿地质量高、回款快、兑现度高，是首要指标。

据悉，在苏州拿下一子之后，绿城中国全年获取土地数达到29宗，土地投资额超500亿元，新增货值超1000亿元，权益比达80%。

国资助力

在拿地企业方面，本轮土拍中民企积极参拍则是另一个亮点。从最终结果来看，地方国资企业与本土民企联合竞得4宗地，本土民企苏州伟业迎春地产底价斩获1宗地。

苏州伟业迎春地产有限公司以底价6.09亿元竞得吴江汾湖高新区（黎里镇）浦港路北侧、思忠路东侧地块，楼面价7780元/平方米。

亨通地产股份有限公司&苏州市吴江城市建设开发有限公司（亨通&吴江城建）以底价12.74亿元摘得吴江东太湖度假区（太湖新城）庞杨路南秋枫街西地块，楼面价11502元/平方米。

除此之外，常润&黄桥国资12.76亿元摘得相城区黄桥街道1宗地块，嘉盛&高铁新城发展11.58亿元摘相城区高铁新城地块，中亿丰&相城高新12.96亿元摘得相城区元和街道地块。

有市场分析认为，地方国资引入民企联合开发，意味着这些地块后续都将进入项目实质开发阶段。一方面应对财政部126号文的政策要求，另一方面这些项目进入实质性开发阶段后，能够形成有效回款，提升地方城投的自我造血能力。

卢文曦表示，在监管层面的利好政策配合下，房企拿地意愿在回归。不过也看到拿地企业中，国资仍占有一定比例，现阶段要让国企拿地占比大幅回落还存在一定压力。

除上述拿地企业外，苏高新在本轮拍地中也在持续进项，以25.79亿元摘得高新区2宗宅地。

苏高新一直为苏州土拍市场的拿地大户，在首轮土拍中，苏高新独得高新区3宗地块，总成交价33.07亿元，按容积率计算，最多可补充24.56万平方米土储。

在第二轮供地中，苏高新更是连下5子，耗资逾90亿元获得总土地面积约24.9万平方米。第四轮供地中，苏高新再斥资17.13亿元拿下两地。

尽管苏州在年终的最后一轮土拍热度有所回升，但卢文曦指出，明年第一波的土拍情况是一个比较重要的风向标。如果能够保持热度，或可能进一步推动交易层面向好。

从今年整体情况来看，企业拿地意愿并不强烈。数据显示，2022年1-11月，TOP100企业拿地总额11621亿元，拿地规模同比下降50.5%。有研究机构指出，在房地产市场企稳之前，土地市场尚不具备全面回升的基础，热点城市仍将聚焦在北上深杭等核心城市。

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