观点直击 | 豫园股份：地产板块将针对健康、金融、科创等方向发展（实录）

观点网5月13日，豫园股份于线上召开2021年度及2022年一季度业绩说明会。

据悉，出席此次会议的管理层阵容颇为浩大，包含公司董事长黄震、联席董事长石琨、联席董事长王基平、独立董事王哲、轮值总裁倪强、执行总裁胡庭洲、执行总裁兼CFO邹超、执行总裁周波、董事长助理兼董事会秘书蒋伟、副总裁王瑾、副总裁胡俊杰、副总裁张剑一共12位高管，可以看出公司对此次业绩会的重视。

根据年报显示，豫园股份实现营业收入510.63亿元，同比增加12.15%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润27.99亿元，同比增加13.39%；归属于上市公司股东的净利润38.61亿元，同比增加6.92%。

据了解，豫园股份的营业收入主要来源于三大业务：产业运营（包含珠宝时尚、餐饮管理与服务、餐饮管理、酒业等）、物业开发与销售、商业综合运营与物业综合服务。

上述三大业务中，产业运营业务为豫园股份最重要的收入来源。2021年，该业务实现营业收入为330.62亿元，同比增加30.71%，毛利率为13.71%，占总营收的64.7%；其中，珠宝时尚这一业务贡献最多，实现营收274.5亿元。

而公司的第二大收入则来自于物业开发与销售业务，2021年营收为166.33亿元，同比下降10.84％。此外，公司商业综合运营与物业综合服务业务的营业收入为13.68亿元，同比减少13.57%。

值得的注意的是，随着近年来豫园股份的营业收入不断上涨，房地产业务对营收的贡献却在缩小。

2019年-2021年，该公司营业收入为429.12亿元（经调整前）、440.51亿（调整前）、510.63亿元；同期公司物业开发与销售实现收入占总营收的比例为44.8%、39%、32.6%，三年时间下降了约12.2个百分点。

在豫园股份的2021年年报中，物业开发与销售也是三大业务中唯一出现毛利率下降的。报告期内，公司物业开发与销售业务毛利率为27.44%，较2020年下降0.97个百分点；而产业运营业务和商业综合运营与物业综合业务毛利率分别为13.71%、51.90%，较2020年均出现不同程度的上涨。

据联席董事长王基平介绍，自从2018年复星将旗下地产平台重组注入后，豫园股份的房地产开发模式已经从传统的高周转、高杠杆的房地产模式向以产业导入为先、产城融合的产业地产模式转变，公司内部将这种模式称为“蜂巢模式”。

“公司现在的核心业务模式就是每进入到一个城市，便伴随着多个产业的导入，多个产业园的落地，形成数个产业基金，以及数个产业蜂巢项目的落地，通过这样一个组合的打法，来实现蜂巢产品在各个核心城市的核心地段的落位。”

在他看来，蜂巢业务正持续地为豫园股份提供稳健的现金流和利润，而公司则通过打造更多的场景，反向赋能产业的发展，为产业的发展助力。

据悉，2021年豫园股份通过蜂巢模式打法获取了位于上海、成都核心区位的项目，实现房地产销售金额174.54亿元，销售面积75.05万平方米，结转面积108.62万平方米。

截至2021年底，豫园股份目前主要房地产开发投资项目共计57个。土地储备方面，公司旗下尚有4个待开发项目，持有待开发土地面积约25.43万平方米，规划建筑面积约54.83万平方米。

针对公司地产板块的下一步发展战略，王基平指出，在区域方面，未来会重点关注一线城市跟强二线城市，以及包括长三角、粤港澳大湾区、华中两湖区域、成渝区域在内的核心城市经济圈。

他还透露，“接下来也会针对健康、金融、科创、文化、旅游等多个方向发展，进行蜂巢产品的设计跟封装。”

上海疫情对于豫园股份业务的影响也是市场中最关心的问题之一。对此，CFO邹超透露，早在3月初，豫园股份便已经对旗下所有的业务进行了持续的排查，滚动地调整相应的生产计划、销售计划和相应的投入，对于收入和利润进行持续的滚动预估。

同时，公司也加强对于费用方面的管控，尤其是一些固定部分的投入和支出，更加关注与业务收入增长相关的投入。

根据他预估，从全年的角度来看，公司的整体利润是在一个可管控的范围内。“公司对实现年初的既定目标还是比较有信心的，我们会通过各种方式来力争完成全年既定的方向和目标。”

例如股权激励层面，2019年6月5日，复星国际有限公司召开股东特别大会，会议批准了豫园股份第二期合伙人期权激励计划，该激励计划对于公司全资子公司的6位核心经营层授予了540万份豫园股份A股普通股期权，行权价格9.09元/股。而截至5月13日收市，豫园股份股价为9.84元/股。

该期权第三个行权期可行权数量占获授股票期权数量的50%，业绩的目标考核为：基本每股收益不低于0.95元/股，或2022年归属于上市公司股东的净利润相比2018年复合增长率不低于12%。

另于2021年10月28日,豫园股份审议通过《关于向激励对象授予2021年限制性股票的议案》，该议案授予的限制性股票数量为564.27万股，激励对象共计107人，限制性股票授予的价格为每股5.37元。

该次激励的限制性股票第二个解除限售期可解除限售数量占获授限制性股票数量的33%，业绩考核目标为2021-2022年归属于上市公司股东的净利润累计不低于81.70亿元。

以下为豫园股份2021年度及2022年一季度业绩说明会现场问答部分实录：

现场提问：请教管理层公司地产板块的整体发展战略思路是怎样的？

王基平：我们的地产业务自从2018年重组注入豫园后，已经就从传统的高周转、高杠杆的房地产模式向以产业导入为先、产城融合的产业地产模式转变，我们内部叫蜂巢模式。

2021年公司还是继续坚持我们的蜂巢模式打法，通过这种打法新获取了上海、成都的核心区位的项目，实现了签约174亿元，签约面积75万平方米，结转收入也达到了166亿元。同时我们的存量项目也是在稳步推进，业务的毛利率仍然在我们这个行业里面保持较高的水平。

公司现在的核心业务模式就是每进入到一个城市，有多个产业的导入，有多个产业园的落地，以及形成几个产业基金，包括几个产业蜂巢项目的落地，这样一个组合的打法，来实现蜂巢产品在各个核心城市的核心地段的落位。

我们接下来也会针对健康、金融、科创、文化、旅游等多个方向，进行蜂巢产品的设计跟封装。具体而言，我们通过深入挖掘目标城市的具体产业诉求，打通复星和豫园的产业资源，定制并落位契合城市产城目标的生态产品，实现产业和蜂巢业务的共赢。

最近这两年，我们的项目也是在整个监管合规的前提下有序稳定地在发展，一些具备一定体量的储备项目也是确保了未来我们多年的可持续发展，后续我们还会持续通过蜂巢模式，打造高品质、好口碑、高利润的蜂巢项目。

我们也会继续重点关注一线城市跟强二线城市，以及重点的核心城市经济圈，比如长三角、粤港澳大湾区，华中两湖区域以及成渝区域。此外，蜂巢的业务也在持续地为豫园提供稳健的现金流以及利润，同时我们打造更多的场景，反向赋能产业的发展，为产业的发展助力。

现场提问：本轮上海疫情对公司又怎么样的影响？公司有哪些应对措施？

邹超：在本次疫情下，公司的线下业务在3月份后半个月以及4月份都受到了一定影响。

其实，公司在3月初开始就已经持续对所有的业务进行了持续的排查，我们每次都会滚动地调整相应的生产计划、销售计划和相应的投入；我们对于收入和利润进行持续的滚动预估。我们预估，从全年的角度来看，公司的整体利润是在一个可管控的范围内。同时旗下各个产业也在积极组织复工复产。

公司本身也是上海的疫情保供单位，我们旗下的一些餐饮和药房也已经率先完成了复工复产，包括我们的珠宝供应链也在持续进行一些排布，我们尽量减少疫情对公司正常经营业务带来的影响。

在目前的外部环境的情况下，我们更加强了费用的管控，尤其是一些固定部分的投入和支出。在增长方面，我们更关注于与我们的业务收入增长相关的投入，我们也会调节在相应的季节上提前做好排布。

希望在这样的管控和疫情的影响到下一个阶段的时候，能够相比于其它竞争对手和市场更好地反映和推动。公司对实现年初的既定目标还是比较有信心的，我们会通过各种方式来力争完成全年既定的方向和目标。

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