解局 | 新闻发布会与地方楼市适度放开路线图

观点网4月18日，国家统计局新闻发言人就2022年一季度国民经济运行情况答记者问。

关于下阶段房地产走势情况，国民经济综合统计司司长付凌晖提到，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。

据观点新媒体不完全统计，进入四月以来，已有衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、台州、苏州、南京、昆明等近20城松绑楼市政策，涉及限购限贷、降首付比例、调整公积金贷款政策等多方面。

最早公布调整的是兰州，4月1日，兰州市人民政府官网发布相关文件，提出降低个人购房门槛，二套住房首付款降至30%，同时提高公积金贷款额度、放松区域限购以及放宽限售条件。

4月2日，浙江衢州明确提出“非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策”，放松购房资格。

甘肃提高住房公积金个人贷款最高额度，自4月6日起，省住房资金管理中心将住房公积金个人贷款最高额度由已婚缴存职工60万元调整为70万元，单身缴存职工50万元调整为60万元。同时，2023年1月1日起，各市州、县市区城镇规划区范围内新建商品房全面实行“交房即交证”。

此后，苏州调整政策，二手房限售5年调整为3年；荆州与资阳则出台公积金新政，将二套房贷款首付比例下调至30%；福建提出，购买新房可提取公积金支付首付……郑州、福州、哈尔滨等城市更是放松限购、限贷、限售、限价调控。

中国人民银行在4月14日举办的2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上透露，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

今年政府工作报告中，首次明确指出，房地产要“探索新的发展模式”。部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。

暖风下，楼市小阳春能否到来成为市场内外关注的话题。

4月18日，国家统计局公布的数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；其中，住宅投资20761亿元，增长0.7%。1-3月全国累计商品房销售金额29655亿元，同比下降22.7%；全国累计商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%。

以此计算，商品房销售均价约为9552元/平方米，较1-2月的商品房销售均价9845元/平方米下降约2.98%。

与此同时，3月末，商品房待售面积56113万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅待售面积增长14.2%，库存面积进一步提升。

3月份，房地产开发景气指数为96.66，较去年同期的101.32有所降低。房屋新开工面积中，住宅面积21558万平方米，同比增加-20.3%；商品房销售额中，住宅销售26073亿元，同比增加-25.6%；土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%。

有资深分析人士指出，土地购置数据非常萧条，说明房企拿地意愿非常弱。就现在房企的心态来看，如果销售市场数据没有实质性改善，拿地方面的意愿确实会很弱。

据观点指数发布的“2022年1-3月房地产企业销售表现”显示，从头部房企环比数据来看，房地产宽松政策开始显效，楼市正在逐步复苏，但是受疫情影响，复苏力度相对较弱。

3月份，前100房企实现权益总销售金额3877亿元，环比增加25.5%，但由于去年同期高基数，同比减少57%。

1-3月，前100房企累计实现权益总销售金额11313亿元，同比减少48.6%，降幅较1-2月扩大5.8个百分点。

不过对此，亦有行业研究机构分析师认为，尽管逾70个城市发布了积极政策，但市场和信心的修复还需时间，同时需求端的释放和激励政策将更有助于当前市场的底部修复。

投资继续受市场低迷拖累，销售端的不利使多数房企较难在土地、施工等方面加大投入，房地产从销售到拿地再到融资的链条整体受阻。

供给端，以率先完成今年首批集中供地的北京为例，2月成交地块已陆续传出拿证消息。

例如位于未来科学城的中海昌平创新基地项目，拿地45天后即取得预售证；顺义新城第13街区地块，拿地到取得项目规划证用时26天，刷新北京市商品住宅供地项目审批新速度。

据观点指数统计，仅3月18日以来，开发商加快取证节奏，共有11个期房项目取证，其中6个为纯新盘。所有项目共推售4517套，取证套数环比上升76%，同比上升14%。

拉长时间线来看，2021年以来北京集中供地拿证速度正不断刷新。去年第一批集中供地石景山融创长安悦玺99天拿证，第二批门头沟龙湖北辰揽境66天拿证，第三批朝阳京能龙湖熙上更是相继创下“36天核准、36天规证、37天开工证、47天不动产登记、55天预售证”等多项纪录。

但在需求端，一季度商品房销售并未回温。国家统计局数据显示，1-3月份，全国商品房销售面积约3.1亿平方米，同比下降13.8%，其中住宅销售面积下降18.6%；商品房销售额约2.97万亿元，同比下降22.7%，其中住宅销售额下降25.6%。

货币政策方面，4月15日晚间，央行发布降准公告，共计释放长期资金约5300亿元。货币政策正主动作为加大实施力度，继续降准、降息纾困实体经济，房地产市场或多或少将获益。

尽管年初以来多地放松限购限售、调整公积金贷款、下调房贷利率、降首付比例，但从数据来看市场回温仍需更长时间。

房地产市场销售可能先抑后稳，到三季度则可能逐步企稳。虽然可能与传统“金九银十”行情相比成色明显不足，但四季度销售环境将可能明显回暖。

付凌晖在发布会上表示，下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解；随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。

4月15日，北京市住建委发布通知称，将率先从新毕业大学生开始试点，启动2022年保障性租赁住房青年公寓对接工作。首批分布在海淀、朝阳、房山、昌平区的4个项目试点房源共653套、近1000间房源将面向大学毕业生申请。

就在国家统计局发布一季度国民经济运行数据同日，人民银行、外汇局出台23条举措，其中提出“因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

4月18日稍晚时候，南京市多家银行再次下调房贷利率，主要银行首套房贷利率基本在5.2%-5.4%之间，放款时长同样缩短，最快一周审批办结。此外，还有少数银行表示，二手房贷款利率还可享受多种优惠折扣，具体要看房屋品质和个人信贷情况。

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