观点直击 | 银城国际：现在不是这个行业的正常状况（实录）

观点网 3月31日，银城国际控股召开2021年度业绩发布会。

据2021年财报显示，银城国际收益约为87亿元，较2020年约人民币106.8亿元减少约18.1%；毛利约为15亿元，较2020年约11亿元增加约30.1%，毛利率约为17.2%，较2020年增加约6.4个百分点，净利率为5.5%，同比上升1.9%。

就毛利率的升高，管理层表示，原因主要是2020年公司结转楼盘是现房项目，现房项目建设到销售的周期是较长，资金占用时间较长，一般现房毛利率就会比较低，导致2020年毛利率比较低。

“可以认为，2021年银城毛利率回归到我们自己认为的较为正常的水平。”财务管理中心总监程曦表示。

银城国际2021年在尽力销售回款。

截至2021年12月31日止年度，集团实现总合约销售额约252.94亿元，同比增长约9.0%，创历史新高；合约销售均价为22265平米，同比上升10.6%；全年综合回款率为106%。

努力回款也是为压降负债。据了解，银城国际2021年总有息负债下降5.1%，短期借款占比进一步下降至35%，短期负债下降14.5%，平均融资成本为7%。

管理层表示，为自身安全度要留有足够余地很重要，要继续降杠杆，有质量地发展、健康地发展、安全地发展。

加快销售

合约销售总额、合约销售均价方面则继续增长，增长幅度在10个百分点左右。具体项目而言，主要贡献合约销售金额项目均位于南京及杭州等核心城市。

据了解，南京云望府项目总计914套住宅，2021年住宅推售三开三罄。4月首开462套，6月二开推出260套，9月三开推出192套，全部在开盘当天售罄。

此外，杭州观湖之辰项目于2020年11月首开，2021年5月-9月七开七罄，实现年度签约41.12亿，回款38亿。在为期不到一年的销售周期当中，1439套房屋实现了全部售罄。南京金陵玖园项目于2020年12月底首开，至2021年底，三开三捷，亦全部售罄。

尽管如此，受2021年下半年政策调控影响，银城国际截至2021年12月31日实际销售253亿，离300亿元合约销售目标尚有一定距离。

管理层认为，银城国际在销售端仍具有较大潜力：“2021年新获取的项目，由于下半年整体行业情况，在推进上面不像以往那么迅速，可能也会造成在2021年下半年没有实现更大增量的销售，这部分销售会体现在2022年签约和回款当中。”

管理层表示，在今年乃至下一发展阶段中，加大运营速度和销售速度实现现金回笼，并定下2022年合约销售额区间为250-260亿元的销售目标，“上半年预计销售在125亿-130亿之间，下半年差不多一样，上下半年均衡排布。”

执行董事兼副总裁朱力表示：“2022年销售目标是根据银城自身项目情况再加上所处的五大区域板块市场表现和项目流速，制定了更为合理、更有质量的销售增长，大概在250亿-260亿区间。”

压降负债

加快销售是为了尽快回笼现金以缓解流动性。

资料显示，银城国际在2022年有2笔到期美元债。于2022年3月16日到期的本金总额为1.65亿美元境外债，已在不久前的2月25日进行了交换要约，利率提高至13%，期限为364天。

另一笔本金总额为1.1亿美元高级票据，将在2022年9月20日到期。

总体来看，银城国际负债规模和结构均有所改善。短期借款占比下降至35%，短期负债下降14.5%，总有息负债下降5.1%，平均融资成本有所下降至7%。

另据了解，2021年银城国际总有息负债约136亿元，其中90.3亿元为银行借款，占比达到66.3%，银行借款平均利率约为6.65%。除此之外，2021年银城国际总授信额度为261亿元。

同时，压降负债的动作让在手现金有所减少。据了解，银城国际现金及现金等价物从2020年底35.2亿元减少为14.3亿元。对此，公司回应，出于拓展规模、降低经营风险，适当部署了联合营公司，联合营投入情况也会导致现金有些下降。

财务管理中心总监程曦表示，2021年集团有意识、有目的压降负债，这也是银城国际拥抱地产行业的政策。

“在下面一个阶段的发展过程中，我们会更加注重公司的健康度。公司要降杠杆、保现金流、保安全，我们会抓住下面的一些风机市场和窗口，比如销售政策的改变、加大销售、加大现金回笼，同时在土地市场供应方面，招拍挂以及收并购方面都会有窗口期和机会。”

对于未来的发展，管理层表示，去年开始就提出了“有质量的发展”，“过去追求规模、现金、排名的发展方式已经不适合今天，也不适合我们这种企业的发展。”

以下为银城国际2021年业绩会现场问答实录：

现场提问：2022年的3月份到期6.5亿美元，还有1.1亿美元的美元债，美元债到期和还款压力怎样？

程曦：银城国际从2019年上市以来没有追求盲目扩张，一直秉承着有质量发展，深耕长三角。在过去2021年度，对于房地产行业来说，和以往相比是一个相对来说比较艰难和困难的一个时期。

在过去的2021年，银城国际合约销售完成253亿元，同比增长9%，同时销售回款在2021年还是很亮眼的，达到106%，处于行业标杆水平。

从发布的业绩公告上各位可以看到，银城国际的流动比率一直稳定在1.2这样的倍数左右，现金流一直还是很稳定的。

2021年3月份，本集团发行1.65亿元的美元债，利率是11.8%，这个票据2022年3月份到期，公司在今年3月8日完成约9600万美金交换要约，同时在3月10日回购注销了本金约6200万美元的票据，3月16日安排资金兑付票据，本金大概有660万美金，公司悉数妥善安排票据的兑付，也避免票据的违约。

除了上述1.65亿元美元债，还有年内到期1.1亿元美元债，相信会合理安排好现金流，安排好兑付计划，维护好公司对资本市场的承诺。

现场提问：去年现金减少，是否存在流动性风险？

程曦：2021年随着房地产有公开暴雷开始，一方面地方政府要保护按时交房，对监管资金进行收紧；去年金融机构由于房地产去杠杆的考虑，会收缩融资，2021年整个行业资金界面相较以往来说还是偏紧张的。

在这样的宏观现实环境下，银城国际作为房地产行业的一员，其实多少也会受到市场行情的影响，在手现金必然有些下降。

2021年集团有意识、有目的压降负债，这也是银城国际拥抱地产行业的政策。刚才说到2021年有息负债总额是136亿元，同比下降了5%；在总负债当中，短期负债占比35%。通过一系列有意识压降负债的政策，必然会导致在手现金会有一定比例的下降。

2021年银城国际出于拓展规模、降低经营风险考虑，适当部署了联合营，也会导致现金有些下降。

但是正如刚才所提到的，虽然现金下降了，但是负债比例和结构其实和以往年度相比是有所优化。

与2019年和2020年相比，三年趋势来看，除了短期负债和长期负债不断下降，融资成本也有比较稳步地下降。2021年平均融资成本是7%，2020年融资成本是7.7%，处于行业较低的水平。

现场提问：2021年的目标是300亿，但是只完成81%，今年前2个月销售同比有下降，今年情况如何，怎么保证完成？

朱力：2021年初制定了一个相比较自身项目实际上更富有挑战性的目标，上半年销售势头和整体项目销售推进都是超预期的，按照正常发展全年完成300-330亿的销售额没有问题。

但是下半年行业信用危机和企业的影响，整个市场有了明显的降温，导致银城国际在推进上不像以往那么迅速，没能在下半年实现更大增量的销售。

2022年销售目标是根据银城自身项目情况加上所处五大区域板块市场表现和项目流速，制定了更为合理、更有质量的销售增长，大概在250亿-260亿的区间。

上半年预计销售在125亿-130亿之间，下半年差不多一样，上下半年均衡排布。

现场提问：地产调控下，公司策略是否做出相应的调整？是否选择竞争相对较低的区域进行投资？

马保华：中央调控政策以房住不炒、租售并举以及降低金融风险，目的是为了房地产健康发展，作为主基调我们认为是长期不会改变的，并且我们也是比较认同。

作为深耕长三角的房地产开发商，会根据外部环境的变化来提出自己的应对策略。从战略发展来讲，公司不会改变，要做长三角优质物业的开发商，同时会在产品打造、服务以及适应新的产品需求方面，比如在康养、物业服务、生活服务等方面做到产品与服务并重，让自己在长三角形成的品牌优势。

公司会一如既往做出努力，这是不变的方面。

同时，公司会根据外部环境的变化调整发展策略，去年开始就提出了“有质量的发展”，过去追求规模、现金、排名的发展方式已经不适合今天，也不适合我们这种企业的发展，所以提出“有质量的发展”。在下面一个阶段发展过程中，会更加注重公司的健康度。

要降杠杆、保现金流、保安全，接下来会抓住一些市场和窗口，比如销售政策的改变、加大销售、加大现金回笼，同时在土地市场招拍挂以及收并购方面都会有窗口期和机会。

根据外部市场的情况和机会，我们会按照公司的基本战略和打法来发展，做到每个项目提高运营质量，加大销售，提高公司健康度，降杠杆，做好自己的产品和服务，在深耕的长三角区域形成品牌优势，发展自己。

现场提问：2021年毛利率和净利润率都较去年有所提升，在行业利润空间下行的市场环境下，如何保持利润的稳定？是否具有可持续性？

程曦：2021年公司毛利率是17%，比2020年提升了6.4个百分点，究其原因主要是2020年结转楼盘是现房项目，建设到销售的周期是比较长的，资金占用时间也会比较长，一般现房毛利率就会比较低，可以认为2021年银城毛利率回归到我们自己认为的较为正常的水平。

银城国际一直秉承有质量的发展，包括在未来的发展战略当中，拿地策略也会考虑拿地毛利率。在房地产变革的环境当中，公司不断提出精细化管理，提升自己的内功，提高运营效率。

相信在未来，会凭借我们开发运营能力、优秀土储进一步降本增效，集团内部已经在控制管理费，包括不断降低融资成本。在未来结转情况当中，我们会保障毛利率比较平稳，目标是稳中有升。

现场提问：管理层如何看待房地产今年的走向？对市场的政策或者销售政策有何布局，是否考虑到促销降价等新的销售政策？

朱力：这个应该只是当下或者目前这个行业所处的困难局面，但一定不是2022年中国经济的常态，也不是这个行业正常的状况。

我们不能假设整个中国经济和整个行业量价齐跌的情况出现，当然作为企业来讲，不管外部政策或者环境以及市场、行业变化，自身都要有质量地维护股东的利益，维护客户的利益，维护企业的发展，先不要过度悲观。

就算行业经济、开工、投资受到一定的影响，银城国际还是会积极应对，包括市场、策略上会抓住销售的窗口期，及时调整推盘供货的节奏，加大渠道、业务上的建设。

2021年加大回款也是这个逻辑，降价促销目的都是为了抓现金流回来，如果现金流质量能够更高，其实可以在前期销售货值减损上做得更好一点。

另外，会利用银城旗下银元宝产品加大在线营销推进力度和渠道拓展力度，培养在线化拓宽和数字营销方面引流的能力。

这是企业要做的。

现场提问：今年还有没有员工优化计划？

朱力：按照2019年、2020年以往员工的淘汰率或者流失率，其实都在5-10%的合理区间，既是保持人才适度流动，同时也要有组织效能和效率的强调，只要是企业都不外乎强调这些。

从人数规模上来看，2021年底人数大于2020年底的人数。

2022年初，公司做了一定的人员优化，也是基于一定的考虑，对2022年整体规划布局以及银城实际在2021年整体经营效益的完成情况，再加上2022年行业所处的环境包括整体利润空间的情况下，相应的开源和节流的动作都是需要去做的。

在此情况下，去年年底或者今年年初人员调整其实就在10-12个百分点的比例。

标签： 不是这个