年报观察 | 融创服务扩容

观点网3月30日早盘前，融创服务如期公布2021年财报。

从整体业绩来看，报告期内，融创服务实现收入约为79.04亿元，较上年增长约70.9%；利润约为13.58亿元，较上年增长约118.5%；公司拥有人应占利润约12.76亿元，较上年增长约113.9%。

营收、利润数据持续上升的同时，该公司在第三方拓展方面亦取得了一定的成效。

数据显示，2021年，融创服务的在管建筑面积为2.15亿平方米，同比上升58.9%，其中，来自独立第三方物业开发商开发的物业的占比由2020年底32.1%提升至37.1%，主要得益于年内对彰泰服务的收购。

基于上述利好，今日开盘，融创服务股价持续拉升，盘中最高录得5.29港元，截至收盘，该公司股价为5.16港元，上涨18.35%。

有投资者向观点新媒体表示，在同日召开的业绩投资者发布会中，融创服务管理层表示，2022年对整个行业来说确实是一个重塑之年。

“随着地产调控与行业增速下降，以及资本的快速退去，物企下一步的增长，已经从基于外部资源的驱动，开始转化为对于市场化发展的内生型需求的驱动，所以在下一阶段，融创服务要依托现有的高浓度布局，持续做大现有密度，加强方方面面的能力。”

内生动力

2021年，寒风席卷房地产行业，在拿地难、销售难、融资难的情况下，房地产一度被定调为“黑铁时代”，相比之下，从地产分拆出来的物管公司，却成为“一枝独秀”的存在。

细看融创服务的业绩表现，2021年全年，公司录得收入约79.04亿元，较去年增长约70.9%，实现毛利约为24.91亿元，同比增长95.3%，毛利率为31.5%，较2020年经重述毛利率提升3.9个百分点。

该公司表示，毛利率提升主要由于占收入比重较高的物业管理服务毛利率的提升，同时毛利率较高的小区生活服务及商业运营管理服务的收入占比提升。

具体到各项业务，2021年，融创服务布局了商业运营，扩充了新的发展赛道，由此，该公司的业务结构扩充为四大主线，分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区生活服务及商业运营管理服务。

其中，社区生活服务是年内增速较快的一个版块。报告期内，该公司实现社区生活服务收入5.07亿元，同比增长187.09%，其占总收入的比例亦较2020年提升近3个百分点至6.4%，毛利率亦保持在45.6%的高位。

在融创服务看来，社区生活服务或将成为公司未来的一个新增长点，投资者转述融创服务行政总裁曹鸿玲的话语表示，“在生活服务方面，公司希望聚焦既有消费潜能的核心城市，加速生活服务快速落地。”

具体的操作路径包括，第一，在业务的铺排方面，要贴合公司整体战略，聚焦深耕核心城市，提升产品的覆盖率和市占率。

第二，今年公司会把重心放在打造产品和服务上，让产品和服务成为核心的竞争力，与客户建立长期的信任。“我们今年也做了一些高黏性的自营产品，也就是到家服务，比如清洁服务、家电清洗、家具保养等，来完善我们的产品体系。”

第三，加大供给能力建设，即加大与供应链资源的合作，在一些核心品类上要搭建自身自营的供给能力。第四，发挥资源协同优势，即调动一线团队的积极性。

“在一些核心城市、战略级城市、重点城市，我们的生活服务相对于基础收入的占比，基本上是在25%以上，有的接近40%，但综合的结果平均只占基础服务的8%，未来，社区生活服务还有3倍可发展的空间。”

除此之外，商业版块亦是融创服务2021年的新试炼。

于2021年11月8日，融创服务公告表示，公司通过收购目标公司100%权益的方式，将融创中国商管轻资产运营板块整合至公司旗下，代价为人民币18亿元。

对于物管企业而言，收并购最直接的作用，或许是在短期内实现规模的快速扩张，但对这笔交易来说，收购商管版块，无疑是融创服务拓宽业务版图的重要一环。

数据显示，目前，融创服务在管商业项目共计22个，约308万平方米，2021年整体商业的租金收入是10.4亿元，同期，商管服务收入为1.76亿元，较去年同期上涨6418.52%，毛利率亦从2020年的20.9%大幅提升至79.2%。

“在非住业态方面，今年也有一个同步的发展，尤其是市拓方面，非住业态是主要的增长来源，2021年新增合约建筑面积当中，54%是非住业态。”

该公司副总裁兼商管公司总经理张媛表示：“2021年是融创商业进入到轻资产发展的元年，年内，公司成功签约了5个外部的轻资产项目。”

投资者转述，未来融创服务在商管方面，会继续以“娱乐+商业”的模式进行，同时，将坚定以城市更新为主线，做高质量的轻资产发展，并且在精细运营和提升服务力方面，不断提升基本功。

“在行业转折点上，我们希望对现有业务实现有质量的复制和增长，对新业务实现有质量的孵化。”

外部扩容

参会投资者提到，问答环节，分析师提的第一个问题就有关母公司融创中国，毕竟，融创中国流动性压力会给融创服务带来哪些影响，一直是大家关注的重点。

对此，融创服务管理层表示：“公司没有对地产集团进行过任何担保，管理层也从没有购买过地产的理财产品，作为两家独立的上市公司，我们跟地产集团之间的业务往来，是按照持续关联交易的框架进行的，资金往来也是在服务范围内封闭操作的。”

不过从财报数据来看，融创服务与关联方之间的往来款项似乎受到一定影响。于2021年12月31日，融创服务来自关联方的贸易应收款项约为30.36亿元，来自第三方的贸易应收款项约为10.01亿元，存在较大的增幅。

“地产集团是我们一个非常大的客户，在地产集团对供方延期支付的情况下，我们的应收账款也有比较大的增加，对于这些方面，我们也在积极地协调，去进行催款。”

至于外拓方面，近两年，在地产行业下行及企业交付项目减少的情况下，势必会对依赖母公司的部分企业带来影响，对此，融创服务表示，“一定要加大第三方项目的获取，也就是说第三方项目的获取更为关键。”

事实上，相较于过往，融创服务于2021年的市场化步伐取得了不错的成绩。

数据显示，2021年全年，融创服务新增合约面积1.03亿平方米，在新增合约面积当中，65%源于第三方，其中市场拓展面积3600余万平方米，而收并购获得的面积约3100万平方米。

“外拓在今年实现了高于母公司对于新增合约面积的贡献，对公司来说也是一个标志性的时点。”

报告期末，该公司的总合约建筑面积为3.58亿平方米，同比增长35.47%，总在管面积为2.15亿平方米，同比增长58.9%。其中，总在管面积的37.1%来自纯第三方，这一比例较2020年同期上涨了5个百分点。

此外，该公司第三方贡献的收入占比亦逐年提高。年内，融创服务实现物业管理服务收入45.39亿元，母公司贡献收入为21.97亿元，占比为48.4%，联合营公司贡献收入9.20亿元，占比20.3%，而纯第三方贡献的收入上升112.41%至14.21亿元，占比较2020年同期上升7.2个百分点。

不可否认，过去一年，对物管行业而言，亦是紧迫感十足的一年。上半年，在十部委通知、十四五规划的鼓励和引导下，物管企业向高质量和多元化升级，服务空间和内容得到延伸。

到了下半年，地产行业流动性承压，尤其是母公司为地产公司的物管企业，增长压力开始凸显，其市场化、外拓需求变得尤为迫切和重要。

融创服务在会上亦表示，未来，公司将从两个方面持续做大现有的规模，其一，发挥现有项目的布局优势，以深耕城市现有项目的街区为核心，辐射到周边，再渗透到各个业态。

其二，对现有的比较优质的大客户、大业务，扩展服务边界，从专项服务变成全委服务，从基础服务延展到更多的增值服务上。

对于未来的发展增速，融创服务亦订下了较高的目标：未来三年内，希望公司第三方在管面积占比能够超过50%，生活服务收入复合增长速度超过50%，客户满意度持续保持在行业的领先地位，保持90分位，对于基础经营的毛利率依然维持在25%的水平，能够实现双超双优的结果。

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