观点直击 | 新城悦服务戚小明：不排除收购较大标的物（实录）

观点网上周五晚间，新城悦服务发布了2021年度的业绩报告。

经过周末两天的等待后，3月28日一早，新城悦服务在线上举办业绩会，首席执行官戚小明、首席运营官杲新利、首席财务官左卫、首席数字官胡子轩及首席战略官尤建峰参会，并解答投资者和媒体的提问。

和往年一样，依旧是由首席执行官戚小明进行开场致辞，首席战略官尤建峰介绍公司2021年的主要业绩。

数据显示，期内新城悦服务集团实现收入约人民币43.51亿元，较2020年同期增长约51.8%；毛利达到约人民币13.42亿元，较2020年同期增长约52.3%；毛利率为约30.8%；归属公司权益持有人的核心净利润（并不包括本公司投资的上市公司美元债券公允价值损益及减值损失，以及理财产品的利息收入）约人民币6.76亿元，较2020年同期增长约55.4%。

截至2021年12月31日，新城悦服务在管面积为约1.54亿平方米，较2020年末增长约51.4%；合约面积为约2.788亿平方米，较2020年末增长约37.3%。

从上述数据可以看出，过去一年中，新城悦服务无论是财务数据还是经营规模都获得明显增长。

此外，业绩会上戚小明更表示：“虽然房地产环境已经发生重大变化，但我们会根据形势变化，适时调整未来增长的相关目标。预计在未来两到三年在保证增长质量的前提下，公司的收入和利润仍然能够维持中高速的增长。”

第三方外拓发力

回顾新城悦服务过去一年的业绩，第三方外拓面积大幅增长无疑是亮点之一，这也意味其对于母公司新城控股的依赖度正在下降。

年报显示，2021年新城悦服务新增合约面积8061万平方米，其中第三方新增合约面积占比64.7%，面积为5214万平方米，该数字较2020年增长了45%。

而在5214万平方米第三方新增合约面积中，来自于项目直拓的新增合约面积为2187万平方米，占比42%；来自收并购的新增合约面积3027万平方米，占比58%。

在戚小明看来，当前房地产形势发生了变化，物业并购会带来一个比较好的机会。2021年公司加大了收并购的力度，全年跟进超过100个机会，完成收购6个物业公司，到目前为止还有20多个标的正在跟进，未来不排除收购比较大的标的物。

据他介绍，2022年会将更多收并购决策权下放，由原先总部统一推进变为划分小作战单元，培育区域公司收并购能力，把并购要求和标准落实给各个区域公司，获得更多有质量的标的。

而在收并购标的选择方面，新城悦服务将注重目标的经营质量，与公司和区域的匹配度，以及与公司大社区和大后勤战略决策的匹配度。

此外，新城悦服务还对外拓部门的组织架构做了调整，成立了专门的投后拓展部门，希望通过该部门的穿插协同，不断提升与收并购公司的融合和资源共享，加强外拓的效果和后续运营的质量。

“大社区+大后勤”

除了第三方外拓，新城悦服务年报中另一大亮点在于公司社区增值服务表现。

年报显示，新城悦服务收入主要来源于物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务、开发商增值服务。其中，社区增值服务为公司第二大收入来源，同时也是增长最快的业务。

截至2021年12月31日，新城悦服务社区增值服务收入为约人民币9.16亿元，较2020年同期增长约84.0%；占总收入比例为21%，较2020年上升了3.6个百分点。

具体来看，新城悦服务社区增值服务业务可分为以下三项：团餐业务、新橙社业务（即社区零售和便民服务）以及设施设备类服务（主要是电梯维保维修服务）。

据了解，2021年团餐业务实现收入8190万元，同比增长67%。若是将收购的“上海学府”将近2.3亿的收入合并进来，收入同比会增加538%；社区零售和便民服务业务实现收入1.95亿元，同比增长206%；设施设备类服务业务实现收入1.57亿元，同比增长112%。

管理层透露，公司内部在2021年对业务进行过重新梳理，对未来三五年业务发展方向做了一个初步的确定，将在“一核两增”战略基础上，在增值服务领域打造“大社区+大后勤”战略。

戚小明指出，新城悦服务2022年的目标就是完善“大社区+大后勤”的组织协调机制，以及从总部到区域公司到战队，各个层面之间进行资源的协同。

据悉，与业内其他物企多依赖与地产业务关联的租售业务和美居业务不同，新城悦服务的“大社区+大后勤”战略，对标FIRST SERVICE和索迪斯SODEXO等国际著名的后勤服务公司，在积极开展社区电商、租售业务的同时，将更多注意力聚焦于团餐、设备管理等业务上。

尤建峰介绍，大后勤在国内有非常巨大的市场规模，住宅业态物业服务的市场规模是大几千亿，增值服务像团餐的行业规模去年中国是1.7万亿，电梯和智能化的后勤服务也是千亿级的市场容量。

他进一步表示，新城悦服务整个市场的范围，大社区和大后勤应该是差不多相当的情况，五年内目标是大后勤和大社区收入规模达到差不多相当的程度。

投资美元债亏损

在新城悦服务这张亮眼成绩单上，也有美中不足之处——净利润率约12.8%，较2020年下降4.3个百分点。

年报显示，2021年公司使用部分富余资金投资了房地产类美元债券，由于下半年美元债市场剧烈波动，导致损失达人民币1.99亿元（约3300万美元）。

对此，首席财务官左卫解释称：“实际上在2021年以前，美元债算是一种回报相对不错，风险相对较低的金融理财产品。”

据他介绍，为了提高境外资金的收益率，公司购买了部分房企的美元债，选择标的公司三道红线至少是黄档（实际上绝大部分标的公司三道红线都是绿档），且任意一家公司的美元债券原则上不会超过1000万美元。

截至2021年底，公司持有美元债面值约7000万美元。

他进一步指出，美元债减值亏损影响是阶段性的，主要影响是在2021年。如果房地产走势继续下滑，2022年公司还会增加具体2000万美元左右的减值损失。如果行业进入良性发展阶段，房企的美元债价格上涨或者到期完成兑付，美元债的部分减值损失未来可以部分或者全部转化。

“购买美元债是一种理财行为，基本上不影响企业的核心竞争力，公司2021年的核心归母利润同比增长55%，这个数字充分说明了新城悦服务的核心经营能力还是非常强劲的。”

以下为新城悦服务2021年度全年业绩会现场问答实录：

现场提问：房地产和物业行业发生较大变化的情况下，公司近期和中长期战略是否有调整？

戚小明：尽管物业行业和房地产行业是同一产业链上面的，但是应该说有密切联系也有区别。

有联系的方面是物业行业可能受房地产行业的影响会非常大，这个表现在去年特别明显。同时，应该看到行业业务属性方面还是有非常大的区别。

首先是政策层面，物业行业属于国家鼓励的行业；第二是增长模式，物业行业属于存量行业，存量的项目每年都会产生稳定的收入，而且新增加的面积产生的收入就能够带来公司整体营收的增长；第三是经营模式，物业服务企业不需要负债，而且因为部分业态的物业服务具备预收费的机制，所以整体物业行业经营性现金流还是非常好的，所以物业服务行业的发展预期应该说是积极的，是正面的。

从整个公司的战略层面来讲，我们将继续深化“一核两增”战略，提出大后勤+大社区具体业务策略，围绕两大不同客户群体展开全面业务深耕。

具体到未来两到三年的战略举措，2021年已经初步完成未来三年的业务布局，公司秉承新城集团务实稳健的整体经营策略，在近期和中期还会适度进行聚焦，在已经完成布局的业务基础上深挖客户资源，让公司保持高质量的增长。

虽然房地产环境已经发生重大变化，但我们会根据形势变化，适时调整未来增长的相关目标。预计在未来两到三年在保证增长质量的前提下，公司的收入和利润仍然能够维持中高速增长。

针对2022年的目标，我们的重要工作是完善大社区+大后勤的组织协调机制，以及从总部到区域公司到战队各个层面之间进行资源的协同。

现场提问：公司外拓和并购的组织激励和人员排布方面有没有一些动作？策略会不会有一些更新？

戚小明：关于第三方的合约拓展面积，争取能够在2021年基础上有所提升和有所突破。具体的拓展策略方面，主要从项目拓展、收并购以及组织架构三个方面进行阐述。

项目拓展方面，第一是住宅的拓展策略方面，我们注重外拓的质量。如果必须在规模和质量方面做选择，我们选择在规模增长的基础上更注重外拓的质量，仍然坚持以新盘拓展为主的策略，聚焦在我们深耕的区域。

但是在房地产市场化程度不充分的地区，我们留意到近期拿地的主力军基本上都是各个地方的国资平台，我们会针对性采取相应的应对措施，也会在长三角核心区域进行适度的优质二手住宅楼盘的拓展。因为拓展还要跟运营能力紧密挂钩，虽然风险没有房地产这么大，但这个是反映公司运营能力、品牌以及楼盘实际的情况。

第二是非住宅拓展的策略，在加强非居业态拓展团队建设同时，我们会和已经并购的各个业态公司一起充分协调，加强外拓力度和效果，尤其是非居业态，这个在各个区域市场表现的特别明显，这个也是我们在加大区域深耕，加大区域项目密度所采取的非常有效的措施，这个已经在21年得到了很好的佐证。

第三是整合智拓。公司内部形成了各个业务单元协同拓展的机制，有效盘活内部资源，比如说电梯业务和物业拓展，具体来讲就是进行电梯安装，维保业务外拓时寻求基础物业服务合作机会，从而实行采取联合机会进行拓展。包括智能化业务和物业的联合拓展，团餐业务和物业的联合拓展。

在团餐方面，例如2020年收购的诚悦时代，就是利用综合的团餐业务和物业服务的拓展能力和良好运营能力，先后在成都招商银行，泸州银行成都分行，中国移动四川分公司等项目都取得非常好的业绩。光中国移动四川省分公司项目，三年的合同金额就高达6000多万。

第四方面，我们还是会继续充分发挥好规模优势和品牌优势。截止到3月25日，新城控股已经进驻了141个地级市，超过700个项目，其中开业在建和拟建的吾悦广场达到192个，新城控股双轮驱动的战略模式，全国化的业务布局和吾悦广场的影响力也是其他房地产企业和其他的相关联的物业公司所不可比拟的，这是未来项目拓展，包括和当地成立相应的物业服务企业合资公司等方面，还是有天然的品牌优势。

收并购方面，公司2021年加大了收并购力度，全年跟进超过100个机会，同时完成收购6个物业公司，到目前为止还有20几个标的物在跟进。

房地产形势发生了变化，同时也是对物业并购会带来一个比较好的机会。我们继续坚持业务协同，质量优先的原则，更加注重收购公司的质量，包括公司和区域的匹配度，与公司大社区和大后勤战略决策的匹配度，目标公司的经营质量等，更加注重这几个方面。

我们不排除收购比较大的标的物，事实上2021年已经明确了收购标的物相应标准。

收并购方面的第二个变化为原先都是由总部统一推进，2022年将划分小作战单元，培育区域公司收并购能力，把并购要求和标准落实给各个区域公司，同时能够获得更多有质量的标的。

外拓组织架构方面，第一成立了专门的投后拓展部门，希望通过该部门的穿插协同，不断提升与收并购公司的融合和资源共享，加强外拓的效果和后续运营的质量，这一块是我们在去年四季度和今年要着力来做的，而且应该说也取得了非常好的效果。

第二，能源补强。总部拓展部门在非居方面进一步加强能源配备，并与客户服务中心一起形成很强，有战斗力的非居业务的工作组，并提升非居业务的拓展能力和效率。在区域层面在房地产市场发展不充分的区，尤其像三线城市，四线城市，新城控股战略深耕的区域我们加强人员配备能级，能够抓住这样的机会。

现场提问：公司美元债投资的一些内部决策的风控机制是什么样，在年度业绩当中美元债损失是如何做计算的？公司现在还持有哪些美元债，是否会有继续具体公允价值的风险？

左卫：美元债实际上在2021年以前算是一种回报相对不错，风险相对较低的金融理财产品.2021年为了提高公司境外资金的收益率，公司购买了部分房企的美元债。截至2021年底，公司持有的美元债面值约7000万美元。

新城悦美元债内部风控规则还是非常严谨的，首先选择标的公司三道红线至少是黄档，实际上持有的债券绝大部分标的公司三道红线都是绿档。其次购买美元债公司会充分听取专业机构的判断和建议，购买任意一家公司的美元债券原则上不会超过1000万美元。最后购买美元债的审批流程是非常严格的，会根据公司要求在购买前完成相应的内部审批程序。

2021年第四季度国内房地产行业环境发生了急剧变化，房企销售下滑，融资难度加大，多家房企评级被下调，部分房企流动性出现一定问题，也有数家房企爆雷，导致房企发行的美元债价格出现不同程度下跌，进而也导致公司购买的美元债价格出现一定程度的账面面亏损。

截至2021年底，公司对持有的美元债依据年末市场价和购买价之间的差值，具体相应减值，总计减值损失3300万美元，折合人民币约2亿元。

此外，有三点需要跟大家特别说明。第一，减值亏损影响是阶段性的，并不是连续的，主要的影响在22年。当然22年如果房地产走势继续下滑，22年我们还会增加具体2000万美元左右的减值损失。

第二，目前房地产调控政策已经见顶，房地产企业从经营层而言已处于底部，中央希望房地产行业能够实现良性循环和健康发展。相信房地产行业不会继续下滑，2022年一定可以逐步企稳。如果行业进入良性发展阶段，房企的美元债价格上涨，或者到期完成兑付，美元债的部分减值损失未来可以部分或者全部转化。

第三，购买美元债是一种理财行为，基本上不影响企业的核心竞争力，剔除美元债和理财产品影响，公司22年的核心归母利润6.75亿元，同比增长55%，这个数字充分说明了公司核心经营能力还是非常强劲的。

至于公司今年的分红比例降低，其实原因比较简单，公司希望为优质的收并购项目准备充足的弹药，公司预判2022年会有不错的并购机会。

现场提问：关于社区增值服务，管理层对于大后勤的多元业务未来一两年有哪些目标？中长期来说这部分业务对收入的贡献你们认为潜力做到什么规模？特别在团餐和电梯服务方面，随着更多合作伙伴的联合能否多分享一些业务的铺排？

尤建峰：大后勤的整个服务从业务规模来看是非常巨大的，其实大家可以看到非住宅业态物业服务的市场规模是大几千亿，增值服务像团餐的行业规模去年中国是1.7万亿，电梯和智能化的后勤服务也是千亿级的市场容量。

新城悦服务整个市场的范围，大社区和大后勤应该是差不多相当的情况，五年内目标是大后勤和大社区收入规模达到差不多相当的程度。

至于团餐方面，近两年的目标主要是想要完成在长三角地区的深度布局。去年我们在上海和苏州完成了收购。另外，可能下一步会在苏南地方，常州、南京这样一些地区再做一到两家团餐收购，完成在最核心长三角地区的业务覆盖。

在西南片区团餐业务主要还是靠诚悦时代，在当地发挥他们物业+团餐的综合服务能力做业务的拓展。从五年左右的维度来看，团餐这个业务板块能够收入规模和服务质量都能够达到行业的全国前列，规模能够达到10亿以上的收入规模。

电梯方面，我们目前到2022年3月份左右，在管电梯在2.8万台左右，12%是纯第三方的，就是不是新城悦服务项目的电梯是我们在做维保。电梯业务预期在未来两三年时间里面有电梯加装和电梯改装的政策性机遇，所以未来三年会迎来电梯业务收入快速增长期。

从长远来看，因为整体电梯业务市场规模是1000多亿的市场，所以整体规模不会特别大。从我们来看，可能整个公司的收入规模在5亿左右，在管梯量在5万台以上，达到整个行业里面来看，电梯服务行业里面除了领先的电梯制造厂家之外，我们的电梯维保台量会在行业领先。

此外，我想再补充一下关于社区增值服务其他的工作。我们的新橙社业务即（社区零售和便民服务），去年的收入同比增长超200%。其中，3月份才开始运营快递柜服务收入是9500万，当时做收购的时候预计2021年会实现业务盈利，最后的结果快递柜业务整体净利润率超过10%。我们的整体策略是以高频的快递服务为触点延伸到社区团购、社区零售、入户服务等业务板块，相应也有不错的业绩效果。

此外，公司在2020年四季度开始着手准备，2021年在常州、上海、苏州开始布局的这样一些面向社区租售的业务开展也算比较顺利，累计开店37家，经纪人90人。2021年基本上跑通了社区单店模型，2022年重点目标是要在高密度区域的社区模型能够来跑通它、提高店效、提高在当地的市场占有率。盈利还不是主要目标，租售业务盈利不是主要目标，主要是把业务跑通，规模能够有一定增长。

车位销售是我们公司目前第三大社区增值服务的业务，我们目前在全国有超过100位车位销售的经纪人，车位销售的能力在2021年得到加强，收入增长超过100%，现在已经开始在承接一些在管的外拓项目的车位尾盘销售情况。

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