年报观察 | 五矿地产释放期

观点网“虽然面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，但是我们始终坚信，行业仍有较大发展空间，危中有机，事在人为。”

这是2022年春节，董事长何剑波写给五矿地产的一封家书，。

过去一年，在持续的政策压力与房企风险外溢之下，地产行业骤然转冷，房企爆雷声四起。不过，在何剑波看来，房地产行业仍有发展空间，五矿要逆势前行危中寻机。

3月24日晚间，五矿地产公布2021年财报，从业绩上看，五矿地产克服外部形势的不利影响，实现了签约销售额、收入和盈利多项指标的增长。

数据显示，年内，该公司实现综合收入128.9亿港元，同比增长68.2%；实现净利润6.3亿港元，同比增长44.6%。

2021年全年，五矿地产整体毛利率为18.5%，同比提升2.4个百分点，该公司宣布派发末期股息每股1港仙以及特别股息每股1港仙，总计每股2港仙。

整体来看，在一众房企业绩下挫、延迟刊发年报的大背景下，五矿地产交出期末成绩单还算亮眼。

业绩篇

“不能只看重当期业绩指标，作为老板还是要考虑你的风险、战略、增长，各方面的平衡，特别是应对外部环境的变化。”此前，何剑波在接受观点新媒体的采访中如是说道。

五矿地产对时局的把握十分敏锐，这一优势不仅表现在拿地方面，更表现在企业的推货节奏方面。

据了解，2021年上半年，楼市、地市延续了此前的热度，需求持续释放，部分城市热度显著。那时候，人们还在畅想，地产行业或将成为年销售规模超17万亿的庞大市场。

这一时期，五矿地产敏锐抓住市场难得的销售窗口期，持续创新营销举措，推进成都西棠、深圳万樾府、南京澜悦溪山、南京江山大境等重点项目销售。

下半年，在持续的政策压力与房企风险外溢之下，市场环境骤然转冷，而五矿地产亦同步转变风向，及时调整销售策略，下大力气推进存货去化工作。

数据显示，2021年全年，五矿地产实现销售业绩260.08亿元，同比增长34.34%，值得注意的是，五矿地产2021年签约销售目标为250亿元，也就意味着其超额完成全年任务，而年内，完成全年目标的房企寥寥无几。

从各个区域来看，年内，长三角地区实现签约销售16.12亿元，贡献了44.6%的业绩，其次是珠三角地区销售64.41亿元，贡献占比24.8%，而环渤海地区销售37.8亿元，华中地区销售26.79亿元，成渝地区销售14.96亿元。

从收入结构来看，房地产开发业务仍旧是其主要业绩来源。

财报透露，五矿地产实现综合收入128.9亿港元，同比增长68.2%，其中，房地产开发业务收入125.11亿港元，占总收入的97.1%，专业建筑业务和物业投资业务分别实现收入3.22亿港元和0.53亿港元。

对比2020年，该公司的专业建筑业务和物业投资业务均出现一定程度的下滑，前者主要源于五矿地产此前出售了在中国从事建筑业务的子公司瑞和上海；后者则是疫情冲击带来的租金水平下降。

具体到效益方面，2021年，五矿地产实现净利润6.32亿港元，同比增加44.6%，公司股权持有人应占核心溢利为2.15亿港元，同比增长23.3%，不过，公司持有人应占溢利仅0.89亿港元，同比下降20.5%。

该公司在财报中表示，公司持有人应占溢利下滑，由于年内盈利表现较好的项目主要来自与少数股东的合作项目。

观点新媒体查阅五矿地产的拿地情况发现，近几年，五矿地产持有项目的权益占比逐年下降。

其中，2016年，五矿地产持有项目的总建筑面积633.75万平方米，权益建筑面积578.26万平方米，权益占比91.24%。2017年至2020年，该公司持有项目的权益占比分别为88.16%、87.49%、84.73%、69.83%，呈现逐年下降的趋势。

事实上，过去几年，五矿地产不断通过联合拿地、合作开发的“抱团”模式进行开疆拓土。

2021年全年，五矿地产新购入12幅地块，总建筑楼面面积为179.9万平方米，粗略计算可以发现，该公司新增土储的权益占比接近74%，较往年有所上升。

截至报告期末，该公司旗下共计拥有42个房地产发展项目，合共可开发的总楼面面积约为893.7,平方米。

事实上，企业通过合作开发的模式，能够用较少的资金撬动更大的规模，但是项目中的权益比的快速下降，亦会在企业的营收和归母利润中有所反应。

不过，随着五矿地产权益占比的进一步提升，未来企业的规模净利或将逐步恢复。

财务篇

2020年以来，房企的“三道红线”、银行“两道红线”等多重政策给房地产行业的融资环境上了一把枷锁。2021年，信贷政策和金融监管环境依旧没有放松，“销售难”和“融资难”成为全行业的共识。

在此情况下，销售和土储已不再是房企和资本市场关注的唯一一个指标，与此同时，负债水平、资金情况以及偿债能力成为“生死攸关”的指标。

年内，五矿地产主要通过银行借款、债券融资等多种方式筹钱，其中，境外融资方面，该公司去年成功发行了首笔3亿美元的绿色概念可续期债券，债券期限5年，发行成本4.95%，利息水平处于行业地位。

此外，去年该公司还接连获得三笔共40.8亿港元循环贷款的重组，以补充本集团财务资金。

截至2021年12月31日，五矿地产的借款总额为210.17亿港元，较2020年同期的195.71亿港元，上升7.39%，年内该公司的加权平均借贷成本保持在约3.6%的较低水平，较2020年同期下降1个百分点。

该公司表示，借款总额上升主要由于以银行贷款置换两亿美元优先永久债券所致。

从五矿地产的负债结构来看，多以长期债项为主。数据显示，该公司一年内到期的借款总额为65.47亿港元，占比仅31.2%，而两年内到期、三至五年、五年以上的借款分别占比19.9%、44.7%、4.2%。

与此同时，报告期末，五矿地产拥有现金及银行存款(不包括受限制现金及银行存款)109.56亿港元，该公司去年尚未使用的银行融资额度为43.60亿港元，应对一年内到期的借款可谓绰绰有余。

不过，观点新媒体亦关注到五矿地产的三费有待进一步优化。

其中，该公司计入损益表的销售及营销费用按年增加82.8%至4.68亿港元，行政及其他开支按年减少13.9%至6.48亿港元，而财务成本增加136.2%至1.63亿港元。

当下，房地产行业进入管理红利时代，这也意味着，未来，五矿地产在降本增效方面，仍有较大的优化空间。

不过，尽管五矿地产的销售费用和财务费用有所提高，整体计算下来，该公司的三费费用率为9.92%，低于行业平均水平，且较2020年的14.07%有大幅下降。

从三道红线的水平来看，2021年，五矿地产剔除预收款后的负债率为62%，净负债率为39%，现金短债比为1.7倍，稳居“绿档”水平。

虽然部分指标有待改善，但从整体来看，2021年，五矿地产在收入、利润以及负债水平方面均超出预期。

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