年报观察 | 北辰业绩待释放

观点网“在疫情反复、行业强监管的形势下，公司上下群策群力、攻坚克难，全年营业收入实现稳定增长。”北辰实业董事长李伟东在2021年年度报告中如是说。

从管理层的表述可以看出，北辰实业过去一年无论是在发展物业还是会展业务上，都在努力保持稳健经营，但年报里的数据却还是呈现了这一年的“不容易”。

根据3月16日所发年报数据，北辰实业去年营业收入实现了22.77%同比增长，但利润总额与归母净利润分别下降了51.27%和25.21%。

其中，发展物业板块受开发周期影响可结算面积增加，报告期内实现营业收入人民币201.28亿元（含车位），同比上升24.58%，但由于结算产品毛利率有所下降，税前利润为12.35亿元，同比下降22.42%。

会展及投资物业（含酒店）板块报告期内实现营业收入18.21亿元，同比上升4.78%，税前利润为-1.503亿元。

不难看出，房地产行业去年走势不理想，成为拖累企业业绩表现的主要原因，会展业务也有待价值释放，但会展业务也多了不少拿得出手的变现，如：2021年，北辰实业携手分公司及子公司高质量完成冬奥会筹备工作，为2021年中国国际服务贸易交易会、第二届联合国全球可持续交通大会、中国人民政治协商会议北京市第十三届委员会第四次会议等国家级、综合型、国际化展览展示和论坛会议活动保驾护航……

在多变的市场环境下，2022年，北辰实业主要任务还是“稳字当头”，促进发展物业稳健运营以及培育会展全产业链优势，构建会展业新发展格局。

发展物业升降

历经二十余年发展，北辰实业主营业务包括发展物业、会展及投资物业（含酒店），其中，发展物业仍是占比最大的业务。

单从销售数字看来，相比同行们一片下滑的走势，北辰实业去年发展物业的表现可圈可点。

据披露，报告期内，长沙三角洲项目D4区、中央公园项目E+F2区、时光里项目占领市场先机，推盘房源基本售罄；宁波香麓湾项目首开去化90%，成都鹿鸣苑项目第三批次开盘即清盘。

至期末，该公司发展物业实现销售面积94.96万平方米，同比上涨37.19%；销售金额167.39亿元，同比上涨37.12%。

在销售以外，该公司不断优化项目营销策略，全力加速回款工作。全年结算面积132.18万平方米，同比上涨50.03%；结算金额201.27亿元，同比上涨24.58%；报告期末待结转面积99.03万平方米，同比下降27.77%。

由于受开发周期的影响可结算面积增加，北辰实业发展物业板块在报告期内实现营业收入201.28亿元（含车位），同比上升24.58%。

对于发展物业在2021年的表现，董事长李伟东的概述是：发展物业不断优化发展战略，聚焦精细化管理，在行业的快速变化中保持稳健经营。

除却营销层面最直观的数据之外，利润表现却并不如人意。

据观点新媒体查看报告，2021年，北辰实业结算产品毛利率有所下降，减少3.76个百分点至18.20%，在发展物业方面的税前利润也同比下降22.42%，至12.35亿元。

受发展物业拖累，该公司去年整体营收虽实现大幅增长，但利润表现有明显下滑。

2021年，北辰实业实现营业收入220.94亿元，同比上升22.77%。从地区分布来看，贡献前三位的包括：北京地区实现收入63.94亿元，占全年营业收入的28.94%；武汉地区实现收入63.81亿元，占全年营业收入的28.88%；长沙地区实现收入40.16亿元，占全年营业收入的18.18%。

毛利率方面，北京地区减少26.66个百分点至20.81%；武汉地区减少27.21个百分点至11.62%；长沙地区增加3.19个百分点至38.80%。利润总额、净利润和归属母公司净利润分别约为5.65亿元、0.99亿元和2.03亿元，同比分别下降51.27%、82.78%和25.21%。

同比下降的除了毛利率和利润表现外，还有土地储备。

据观点新媒体查阅，报告期内，北辰实业总土地储备585.72万平方米，同比下降17.00%；权益土地储备519.50万平方米，同比下降17.20%；新增房地产储备10.41万平方米，同比下降17.20%。

不过在去年10月北京集中供地上，北辰与龙湖组成联合体，以12.18亿元竞得门头沟永定镇地块，溢价率1.5%。地块建设用地面积2.6万平米，建筑控制规模≤66171.579平米，起始楼面价约1.8万元/平米，住宅销售指导价6.1万元/平米。

对于是次拿地，北辰实业指：“报告期内采取合作模式获取北京门头沟区优质地块，实现了近三年在北京获取项目的突破，并取得了拿地后71天开盘、开盘当天劲销7亿元的业绩。”

为此，北辰实业表示，面对土地成本居高不下、热点城市集中供地带来的诸多压力，公司将优化战略布局，坚持适度规模，紧抓集中供地窗口期，加大房企之间互补合作力度，积极拓展合作拿地渠道。

新的一年，北辰实业给发展物业板块定下的增长目标并不大，但显然对发展物业板块的表现有所期待。

据观点新媒体了解，北辰实业去年新开工面积45.85万平方米，同比下降58.31%；开复工面积557.07万平方米，同比下降24.03%；竣工面积179.28万平方米，同比下降19.31%。

2022年的目标是：发展物业预计实现新开工面积67万平方米，开复工面积441万平方米，竣工面积198万平方米。克服房地产调控政策影响，2022年公司力争实现销售面积87万平方米，签订合同金额（含车位）人民币170亿元。

“截至报告期末，公司房地产开发业务已进入全国15个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。”

会展及投资待释放

发展物业板块增收不增利，会展及投资物业（含酒店）板块的价值则有待释放。

据年报介绍，北辰实业投资物业以会展为龙头，积极带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展，是全国最大的会展场馆运营商之一。

截至报告期末，该公司持有并运营的投资物业包括位于北京亚奥核心区的国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、北辰世纪中心、汇宾大厦、汇欣大厦、北辰时代大厦、北辰汇园酒店公寓以及位于长沙的北辰洲际酒店、长沙北辰国际会议中心等，总面积逾134万平方米。

数据显示，2021年全年，北辰实业会展及投资物业（含酒店）板块报告期内实现营业收入18.21亿元，同比上升4.78%，税前利润为-15031.8万元。

对于会展及投资物业的乏力表现，北辰实业表示，2021年，各会展企业积极开展业务创新，通过线上线下结合办展、在线推介会、网络发布会等方式拓展业务，一定程度缓解了疫情影响，但收入与疫情前相比下降依然严重，会展业数字化转型趋势愈加明显。酒店业因下半年全国多地疫情反复而业绩承压，复苏态势减弱。北京写字楼市场全年净吸纳量创历史新高，空置率回落，租金水平维持稳定。公寓市场平均租金小幅回升。

因疫情与行业趋势等影响，会展及投资物业的价值显然未能充分释放，但北辰实业也并未停下脚步。2021年，会展板块可谓动作频频。

不得不提的是，为迎接2021年服贸会，北辰实业旗下北辰会展集团引入北京首钢建设投资有限公司、北京首都旅游集团有限责任公司、京东科技控股股份有限公司、Gl events China Limited四家战略投资者，并更为名首都会展集团。

据介绍，首都会展集团已经全面参与去年服贸会的招商招展、市场开发等筹办工作，实现国家会议中心和首钢园区两大场馆跨区域联动作战，取得了市场化、专业化运作的全新突破，为发展会展全产业链奠定坚实基础。

对于这个项目的作用，北辰实业给出了这样的说法：“立足新起点，首都会展集团借助战略投资者在‘云服务’、国际化展会资源、住宿餐饮、空间布局等会展相关领域优势，实施国际化、品牌化、数字化发展战略，加快完善会展全产业链布局，公司会展业务迈向全新发展阶段。”

刚刚闭幕的冬奥会上，也有北辰的影子。

据公告披露，北辰实业旗下北京北辰洲际酒店、北京北辰五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店作为奥林匹克（残奥）大家庭酒店负责为北京冬季奥运会的国际贵宾提供住宿接待、会议和用餐等服务。

2021年，北辰实业还为第二届联合国全球可持续交通大会、中国人民政治协商会议北京市第十三届委员会第四次会议等国家级、综合型、国际化展览展示和论坛会议活动保驾护航。

2021年似乎更多是耕作，落袋的收成则未有明显增长。

因此对于2022年，北辰实业在会展及投资物业板块的目标是：以成立首都会展集团为契机，加快数字化建设，培育会展全产业链优势，构建会展业新发展格局，并进一步带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展，创造新增长引擎。

向外要业绩的同时，北辰实业在融资成本上也有所下降。

2021年，北辰实业取得中国证监会出具的人民币30亿元公司债券发行批文，并先后发行两期债券，金额分别为3.19亿元、13.39亿元，票面利率均为3.46%，创北辰实业有史以来最低水平。

报告期末，北辰实业负债总额603.96亿元，较上年同期减少9.47%。其中，流动负债较上年同期减少8.00%，非流动负债同比减少11.90%。

期末现金及现金等价物余额129.59亿元，同比增加19.66%；另一方面，一年内到期的非流动负债116.31亿元，同比增加21.23%。

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