观点直击｜达成千亿“小目标” 林昭远谈收并购：钱不是问题（实录）

观点网 继“兄弟企业”越秀服务、越秀房托后，越秀地产也于线上开启上一年度业绩会。与去年稍有不同，林昭远改系着蓝色领带，一身深色西装，与媒体们相见于镜头前。

从销售角度来看，越秀地产于2021年年内累计合同销售金额约为1151.5亿元人民币（下同），同比上升20.2%，而于去年业绩会中，其所公布的全年合同销售目标为1122亿元。这代表越秀地产完成了年目标的102.6%。此外，于年内，越秀地产在大湾区实现合同销售金额约为713.7亿元，同比上升12.1%。

于营收方面，2021年越秀地产营业收入约为573.8亿元，同比上升24.1%。毛利率约为21.8%，同比下降3.3%；权益持有人应占盈利约为35.9亿元，同比下降15.5%。值得注意的是，核心净利润上升约为41.5亿元，同比上升3.2%。

提及2021年经营业绩，越秀地产董事长及执行董事林昭远表示，去年越秀地产坚持经营和防疫两手抓，努力克服去年下半年市场调整带来的挑战，所以能比较好地完成年度的目标。

“谨慎乐观”

2020年，越秀地产累计合同销售金额约为957.6亿元，同比上升32.8%，虽已成为疫情下销售增速最高的房企之一，但离千亿销售额还有些距离。2021年，越秀地产达成千亿目标，销售额达1151.5亿元，同比上升20.2%。

令人稍感意外的是，跨入千亿行列的越秀地产将2022年合同销售目标定为1235亿元，增幅罕见地小于10%，仅为7%。对此，林昭远表示，增长目标是根据其货值、新一年的供货情况，以及对市场的预判而定。还是会以积极的态度，谨慎乐观地进行增长目标铺排。

而最新的销售数据似乎印证了越秀地产的谨慎安排：2022年1月至2月，越秀地产累计合同销售金额约78.64亿元，同比下降约42%，累计合同销售面积约31.30万平方米，同比下降约35%。

但对于部分房企来说，“三道红线”已成为他们挪腾求生的起跑线。而对于“绿档”越秀地产而言，细细的红线外透露着其2021年财务较稳的信号。

截至去年12月31日，越秀地产三道红线均保持绿档达标，资产负债率69.1%；净负债率47.1%；现金短债比1.36倍。

此外，其于境外发行6.5亿5年期票面利率2.8%美元债及1.5亿10年期票面利率3.8%美元债；境内发行60亿元公司债券，平均票面利率为3.29%。从借贷年利率来看，2021年越秀地产平均借贷年利率为4.26%，同比降36个基点。

于派息方面，越秀地产董事会建议宣派2021年末期股息每股0.328港元（相当于每股人民币0.265元），连同中期股息，全年派息每股0.654港元（相当于每股人民币0.536元），按港元计算全年每股派息同比上升9.0%。

林昭远称，尽管2021年行业较困难，流动性较紧，但越秀地产还是以回报股东，和股东共享利益为主，按照40%的比例进行派息。这显示出越秀地产在“行业寒冬”中经营的稳定。

另外，越秀地产2021年内与兄弟平台的互动模式日趋常态化。去年上半年，得益于分拆越秀服务并于香港联交所单独上市，越秀地产在分拆后持有越秀服务66.9%股权。

林昭远认为，在年内成功向越秀房产信托基金出售广州越秀金融大厦，再次印证越秀地产与越秀房托“双平台”模式的成功。对于越秀地产而言，这种互动对双方带来较为正面的影响，体现了其独特的商业模式。

“钱不是问题”

作为房地产市场内经营稳定的开发商，过去一年的融资收紧对越秀地产而言，可以说影响较小。截至2021年12月31日，越秀地产拥有现金及现金等价物总额约为405.0亿元，流动性充足。

现金充裕，越秀地产去年于土地布局扩增方面有较大的动作。于2021年内，越秀地产新进入北京、上海、宁波、东莞、南通等8个城市，在18个城市中新增共计37幅土地，总建筑面积约达918万平方米。其中，在2021年下半年，越秀地产合计新增10宗土地，规划建筑面积约274.77万平方米，总地价达226.53亿元。

从土地储备方面来看，越秀地产于“1+4布局”中对大湾区颇有“偏爱”。截至2021年12月31日，越秀地产总土地储备达约2711万平方米，其中1491万平方米位于大湾区，占比为54.99%；新增的918万平方米总土储面积中，大湾区则占48%。

而提及TOD项目，于年内，越秀地产新增广州星航（广州黄埔庙头）TOD项目，总建筑面积约21万平方米，股权为95.48%。2021年，越秀地产TOD项目总土地储备约376万平方米，TOD项目实现合同销售约178.7亿元，同比上升5.1%。

此外，越秀地产还于2021年新增了4个城市运营项目，大部分位于广州，总建筑面积达到234万平方米。目前，越秀地产城市运营土地储备项目共有8个，总建筑面积370万平方米。

对于越秀地产这一年在TOD、城市运营项目的表现，林昭远表示，去年的销售总体亮丽，表现了越秀地产很好的抗风险能力。“TOD项目竞争没那么激烈，这也让我们有在这个领域立足的优势。”在越秀地产“十四五”的目标中，TOD项目将作为关键领域发挥作用，林昭远希望越秀地产能够走出广州，进而拓展其他城市的TOD项目。

据参加投资者会人士分享，目前越秀地产已中标位于福建福州的TOD项目，也与长沙、昆明、青岛等城市地铁集团进行对接。此外，越秀地产方面表示，会借助服务广州地铁的技术优势去拓展更多TOD服务项目。

“过于激进或地价偏离土地价值太多的土拍，越秀地产不一定会参加，反而会更加关注收并购的机会。”越秀地产去年开始将更多的精力放在多元化、特色化增储上，即“6+1”模式。加上去年行业风险出清，导致出险企业出售项目的需求增多。因此，在会上林昭远就曾两次提到对收并购机会的关注。

提及收并购计划时，林昭远大方表示，钱不是问题，越秀地产不差钱，差的是好项目。并购的重点还是看标的、看项目。“如果标的项目合适，符合要求，但和越秀地产城市重叠度偏离的，我们也不一定会考虑。”就目前而言，越秀地产收并购资金充裕，其认为并购优质标的较为稀缺，2022年还是按照40%的投资强度去铺排。

以下为越秀地产2021年度业绩发布会现场问答实录：

现场提问：越秀地产怎么看今年广州市场的情况？现在市场的变化会对公司的供货安排节奏带来哪些影响？近期不少央企、国企都在进行并购类的融资，越秀地产有没有类似的安排计划？

林昭远：目前，广州每年大概有4000亿左右的成交额，作为大本营在广州的企业，我们对广州还是很有信心的。广州的平均房价还是比较便宜，价格比较多元，所以我们对广州的市场还是充满信心，广州是比较稳定的市场。

从今年在广州供货的角度看，我们期初还有200来亿的货值，目前可以保持持续的销售，总体上还是可以稳定供货。2021年在广州拿地也相较多一些，所以2022年在广州的供货和预期的销售也有一定的增长，我们预判有10%左右的增长。

有关并购，目前有些企业出了问题，中央为了能够让企业渡过难关，保持行业的稳定发展，推出一些有力的政策。从公司角度来说，钱是不差的，资金不是问题，我们也是一直在接触、洽谈、研究。

现场提问：越秀地产在资产负债率和借贷比的占比出现了下降，背后的原因是怎么样的？如何判断今年房地产市场，以及怎么样进行市场布局？

林昭远：越秀地产净负债率下调了0.4个百分点，从负债角度是略有增长，但是我们的现金和权益这两个指标都同比增长，所以两个增长的比例高于负债的增长比例，使得我们的净负债率的指标下调。

房地产市场的规模是钢铁、汽车市场的两倍，从中央的定调来看，还是要支撑房地产市场，对居民的居住需求也提出了一系列要求。以个人判断来看，很多机构的预测目前已经到了顶点，接下来总体规模也许会有回调，但是会出现市场的分化，尤其城市的分化会更加明显。整个市场应该不会再出现不利于行业发展的政策；竞争格局方面，相当一批企业应该会趋向于理性，尤其在投资端角度。

现场提问：想请管理层介绍一下和其他企业合作目前的具体进展？2021年预计将会有多少资金用在收并购领域？在收并购标的的选择上有怎样的标准？

林昭远：越秀地产目前合作的对象有央企，有当地的国企，大部分项目还是开展比较正常，除了个别项目。此外，我们在增城有一个项目，目前合作方出现了一些困难，但是项目不是太大，而且项目的建设资金已经提完，所以影响不大；还有在重庆合作的一个项目，其中花样年出了问题，越秀地产把花样年的股份收购了，所以项目推进是正常的。

关于收并购的问题，从2022年的角度，我们从投资口安排了450多亿，按40%的投资强度去进行安排，至于具体的渠道，还要视各种情况。重点还是看标的、看项目，如果标的项目合适，符合我们的要求，但和我们的城市的重叠度偏离的，我们也不一定会考虑。钱不是问题，重点是要看项目。

现场提问：越秀地产今年的增长目标是7%，已经低于10%，但是去年增长是达到两成，越秀地产是否会长期坚持这个增长速度？2021年越秀地产已经首入上海和东莞等多个城市，完成了4个一线城市的布局，在2022年，越秀地产还会加强在哪些区域的布局？有没有什么具体的安排可以透露？

林昭远：增长目标是根据货值、新一年的供货情况，以及对这个市场的预判定出来的。越秀地产新一年的增长目标是根据供货和去化率来进行铺排的，我们总体的去化率和上一年差不多，按照58%来进行铺排。但是目前的市场分化比较严重，所以我们会以积极的态度，谨慎乐观地进行目标铺排。

2021年我们新进了8个城市，抓住了集中供地的机会。从越秀地产整个规模发展来看，还是需要一些有能量等级的城市补充进来，当然还是主要立足在湾区和长三角。

现场提问：接下来越秀地产会有意向继续收购其它的TOD项目吗？怎样的TOD项目更加能够获得越秀地产的关注？

林昭远：广州地铁成为我们的二股东之后，目前已经有了5个TOD项目，2021年我们通过公开市场竞得了广州东部的一个TOD项目，能够有开发TOD项目能力的企业确实还不算太多，所以竞争没那么激烈，我们有一定的优势。在越秀地产十四五的目标里面，TOD作为一个关键领域进行关注，特别是希望能够走出广州，拓展广州以外的TOD项目，如果有好的机会，越秀地产也会采取积极的态度推进这项工作。

现场提问：近期有不少房地产政策出台，请问这些政策对二三月的房地产销售增长拉动的力度有多大？越秀地产再融资计划有没有安排？派息政策会不会调整？

林昭远：无论是中央还是各城市的政策，对行业还是有利的，政策是从限购端、金融端的角度出发，这里面关键的就是利息水平。目前各大城市的按揭利息出现了下调趋势，同时有些城市的首付款也从30%调到20%，这些政策有利于市场的回暖。

2月份因为天气和春节的原因，销售下滑还是比较大的，我个人预判，3月份应该会有一些回暖。

陈静：我们的融资计划还是按照几个结构比例去安排，也是支持业务发展的情况。目前来讲，整体融资环境对国企相对比较有利，越秀地产也跟境内外的金融机构有良好的互动。在久期、币种方面，2022年和2021年相比没有大的变化，但是最近整体外部环境和国内环境有可能会有影响，我们会根据实际的情况做调整，也会利用机会再置换一次成本高的资金。

林峰：有关派息，越秀地产一直坚持为股东创造价值，取得的收益也跟股东进行分享，所以今年派息比例是核心净利的40%。越秀地产的派息政策还是保持稳定，在30%到40%之间，暂时没有什么变化。

现场提问：越秀地产2022年拿地预算是多少？拿地的策略和节奏是怎样的？会不会加大招拍挂的力度？

林峰：2022年越秀地产拿地的资金预算是457亿元，投资强度在40%。我们还是坚持6+1的拿地方式，包括公开市场、城市运营、收并购等。

在节奏上，整体还是保持有质量的投资，蛋糕就这么大，我们投资的选择会更多投向产业基础好，有住房改善需求、居住需求、安全边际高的城市，控制好投资的节奏，踏准市场的节奏，争取获得质量、效益比较好的项目。此外会关注一些收并购、合作的机会。

现场提问：越秀地产康养业务目前发展如何？未来与越秀房托是否还会有互动？

林昭远：越秀地产从成立康养板块到今天已经过去3年了，前后也并购了两个平台，2018年并购了银信，2021年并购了无锡朗高。从布局上来说，还是立足湾区和长三角，目前总共有20个项目，接近8000个床位，进入养老产业里面的第一集团，从发展态势来看还是逐步向好的。现在已形成三大系列，一个是银信平台系列，一个是朗高系列，还有越秀地产自身系列。

2021年越秀地产地产与越秀房托也进行了互动，过去几年，双方基本上都保持双平台互动，这也体现了我们独特的商业模式。此外，2021年越秀国际金融大厦也进入了基金。双平台的互动对我们带来比较正面的影响：从基金角度，越秀地产的规模就接近了500亿；从抗疫情的角度，写字楼有比较好的韧性，对基金的长期持有能提升项目未来价值；从地产角度，我们总体按照“成熟一个做一个”的方式，保持双平台的互动。

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