观点直击 | 郑志刚：内地开发商没钱了 有100个找我们(实录)

观点网疫情阴霾之下，香港市场需要一些正面刺激。

大年初四，香港开工，郑氏家族第二代掌门人、郑裕彤长子郑家纯自掏腰包420万元，给旗下有线宽频集团1100位员工每人开出3888元大红包。

2月25日，郑家纯之子、新世界发展有限公司行政总裁郑志刚，在新世界发展2022财年中期业绩会上也传达出一些积极的信号。

他表示，内地“三条红线”政策，要求高负债房地产企业去杠杆化，并鼓励财务稳健的发展商多做收购，以化解行业危机。这个形势反而成为集团收购优质土地的契机，同时可以加快入账。

纵观整场发布会，“逆市”被反复提及。

购地机会

报告期内，新世界发展录得综合收入为355.73亿港元，与2021年财政年度上半年基本持平；基本溢利为38.99亿港元，公司股东应占溢利为14.3亿港元，分别升4.8%及41.2%。

其中，物业发展按年上升了52%，物业投资按年上升26%，而K11整体更是按年大涨54%。

分区域来看，新世界发展中国内地物业发展的分部业绩增长86.6%，分部利润率从2021财政年度上半年的30%提高至2022财政年度上半年的66%。

报告期内，新世界发展中国内地合约销售为93亿人民币，而大湾区的贡献比例达到87%。

财报指出，内地物业发展的高利率主要是因为期内有很多大湾区高毛利项目入账，而大湾区分布业绩入账占比达70%，平均毛利率达到70%，因此中国内地上半年利润率已经达到全年目标75%。

此外，新世界发展香港合同销售金额为38.8亿港元，主要来自长沙湾荔枝角道888号甲级写字楼项目，以及住宅项目傲泷及瑧颐。

新世界发展首席财务总监刘富强认为，在过去半年，部分开发商需要出售项目套现时，正好是新世界的机会，新世界有充裕的资金去收购项目。

最近新世界发展在大湾区并购了三个项目，分别位于广州和增城。刘富强表示，可以加快销售和资金回笼，并有信心维持平均40%-50%的毛利率。

针对大湾区项目收购，据参加新世界投资者会的相关投资者转述，郑志刚在会上透露，整个大湾区的内地开发商没有钱了，新世界有钱，又是香港开发商，是比较靠得住的。所以有100个找我们谈项目收购，最后选了三四个。

另外，新世界发展在2021年11月中旬以79亿港元收购了启德跑道项目，成交价远低于2018年投标价格89亿港元。刘富强表示，这个项目除了省了地价和建筑成本之外，最重要的是省了时间，预计在1年内就可以预售，3年多就可以入账。还有香港观塘项目，1年之内也可以销售。

为把握“逆市”购地的机会，新世界发展还在积极出售非核心资产以回笼资金，报告期内已出售38亿港元，而全年目标是80亿港元。同时，2022财年平均融资成本2.52%，较2021年进一步下降0.4%，净负债率41.3%。

回应媒体提问时，郑志刚透露，新世界发展会预留大约200亿港元用于收购，会看准时机进军大湾区，留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。

K11接棒

销售以外，新世界发展在物业投资也就是商业地产方面同样表现稳健。

报告期内，新世界发展在中国内地物业投资收入达到10.21亿港元，上升16.7%；香港物业投资收入14.97亿港元及分部业绩为11.06亿港元，分别按年增长4%及33.6%。

虽受疫情影响，新世界发展整体租金收益率仍上升9%，整体分布业绩按年上升26%，新世界发展将其归功于全线K11项目录得较好表现。

据刘富强介绍，报告期内香港K11零售额上升21%，而香港整体零售市场仅上升8%；中国内地K11零售额上升39%，而内地整体仅上升4%。出租率方面，香港K11维持接近100%出租率，在中国内地一线城市商场则为92%。

刘富强进一步透露，今年6月将会有2/3租户更新或转租，相信集团届时还会整体上调K11租金收入。

目前新世界在香港和内地一共营运17个K11项目，未来4年将增加21个，一共38个、280万平方米。作为郑志刚一手打造的商业品牌，K11已从一个创业项目逐渐成长为新世界逆市增长的关键板块。

与年轻的K11相比，定位为新世界发展内地零售旗舰的新世界百货则老态渐显。

不久前的2月17日晚，新世界百货旗下成都新世界汇美百货发布终止经营告知书，这家已运营16年的老牌商场将于3月20日闭店。

据观点新媒体统计，在2017年退市后，新世界百货已逐步关闭了于大连、沈阳、武汉等多家门店，目前在内地还剩28家百货店及购物中心。与鼎盛时期超43家门店相比，缩减比例达35%。

K11定位更偏向于高端时尚品牌，客群定位更年轻化，但定位的区别可以内部调整，更核心因素是老牌商场无法模仿的，那就是地理位置。

以成都店为例，所在的盐市口商圈曾是成都当地最繁华地段之一，随着城市商业重心迁移演化，盐市口商圈人气不再；在新世界之前，摩尔百货天府店和北京华联盐市口店闭店等也已关店作别。

有新世界百货的关店潮为鉴，新世界发展对内地商业的位置选择已相当审慎。

郑志刚表示，目前整个内地可能有些二三线城市受压，但是一线城市包括大湾区或者上海表现依然良好，如今年会重点推出杭州的望江新城，K11、K11 ATELIER、甲级写字楼ARTUS、公寓、瑰丽酒店、保育项目都会在杭州。同时，集团亦聚焦大湾区短期内可以动工的三个项目。

郑裕彤时代，首批进军内地的港资百货曾引进了新的商业模式，而当新世界百货已不再新奇，K11或许要承托起“新”的新世界。

以下为新世界发展中期业绩会现场问答实录：

现场提问：第五波疫情使香港第一季楼市下行，部分一手新盘延迟推出，二手楼价也受压，加上加息，預期今年楼市的走势如何？政府宣布提高楼宇按揭贷款楼价上限有什么影响？

郑志刚：疫情确实是为楼市、整体社会带来不明朗因素，加上社交距离限制，预期今年第一和第二季成交量会减少。不过疫情持续了超过两年，过去的楼市也一直是平稳的。政府统计也指出，去年整体楼价的指数仍有3.3%的升幅，刚性需求仍然强劲。至于加息，相信心理上的影响大于实际，当疫情过去或缓和后，购买力会释放。

有关放宽按揭保险措施，这当然是好的，鼓励市民换楼，推动置业阶梯，对市场是有一个刺激作用的，但也要等到疫情稍微缓和之后。

总体来说，我对前景是乐观，预计楼价上半年平稳。随着疫情的改善，下半年应该会有5%-10%的升幅，尤其是“细价楼”会继续跑赢大市。

现场提问：疫情重创于餐饮和零售业，政府也要求业主容许指定行业租户暂缓不交租三个月，对K11销售和租务表现会不会有很大的影响？

郑志刚：K11不是第一次经历这个严峻的考验，过去我们也可以成功转危为机。很多新的零售模式包括Smart Data2.0、线上线下销售，连同CRM系统打好了基础，可以精准推送，所以K11在疫情的冲击下表现还是跑出逆市。我们推动了很多销售到线上，我们的Sales可以直接让客户在网上购买。

关于三个月的宽限措施，我们也会因应个别租户的不同情况调整租金。

现场提问：疫情除了使香港现时社会部分运作停滞，也重创了整个香港的市道，加上乌克兰局势不稳定，您对今年香港经济的前景会不会很悲观？

郑志刚：我觉得香港人一向都很擅长打逆境球的，毅力也很强。

我对香港经济前景有信心，下半年经济有条件V型反弹的，零售可望双位数字的增长。

现场提问：疫情有没有影响到香港写字楼出租？在租金和出租率上有没有下跌的迹象？

郑志刚：写字楼租金压力主要是在一些一线地区，金钟、中环都有租金下调的压力。但是不少企业也选择去一些二线地区，所以二三线非传统商业区域的写字楼如长沙湾反而受到租户、投资者的追捧。

几年前，我们已经策略性地去部署一块非传统商业区，如港岛东、九龙西、尖沙咀，现在的销售和出租率都是不错的。我们预计商业活动好一些之后，下半年应该会回升。

现场提问：过去一年，内地连番推出房地产调控措施，对集团在内地的项目发展目标和利润有没有带来影响？

郑志刚：过去一年，内地落实三条红线政策，要求高负债房企去杠杆化，我们反而没有这个问题。

因为我们的杠杆没有受三条红线影响，是新世界的一个契机，在危机中收购了很多便宜和高毛利率的地，我们称之为quick win。

之前在大湾区收购了三个城市更新项目，未来也会继续。

内地进一步推动城市化，放宽了部分省市尤其是广州、深圳的落户限制，加快外地人口的注册，所以正在逐步释放一些需求，放宽房贷和限价令有助于刺激市场需求，这几个月的成效都非常好。

我们集中在大湾区，所以是一个很好的部署。

现场提问：关于全年的发展目标，是否会有影响？

郑志刚：全年目标继续维持200亿人民币的合同销售目标，上半年已经做了一半，利润做到75%，所以2022年财政年度200亿人民币合同销售目标是没问题的。

现场提问：内地疫情已经稳定缓和，对今年内地经济、零售市道有什么看法？未来在内地又有什么大项目？

郑志刚：我对今年内地经济前景保持审慎乐观，相信未来整体经济会逐步向好。我们会在第二季重点推出杭州望江新城项目，将会有K11、甲级写字楼K11 ATELIER、K11 ARTUS、瑰丽酒店，也会加入文化保育——南宋历史建筑源泰楼。

我们会继续在大湾区留意已成熟、可以短期内动工的销售改造项目。

现场提问：新世界在本年度继续有出售非核心资产，请问目前的现金流大概有多少？将有什么新的投资动作？有什么投地计划？

郑志刚：本年度我们计划出售超过80-100亿元的非核心资产，现金流和短期内可动用的资金大概1000亿港元，资金资源已经充裕。

我们会预留其中约200亿港元买地，铸就quick win。

去年11月，我们合组财团买了启德的一幅地，计划在2023年第四季预售，2024年第二季入账。我们未来会用这些现金流发展一些有潜力的投资，比如在公路、物流、新经济、医疗、医养等方面，都会慢慢去挖掘。

现场提问：您今年在私人资金中接触到不少创科范畴，比如《The Sandbox》、投资NFT交易平台，又入股香港独角兽如Casetify等，这类型的私人投资项目是否会融入新世界业务？

郑志刚：这些私人投资都是与集团无关的，集团不会也没有兴趣去做所谓元宇宙项目。

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