解局 | 房企战投案例里的奥园思路

观点网 看起来，奥园将解困之路押注在了引战投上。

年前1月20号，奥园一纸几近宣布境外债务整体违约的公告点燃了投资者的情绪，在外界眼中这家房企已宣告躺平。

但同时，郭家兄弟又尝试向外界释放自救信号。

彼时奥园公告中表示，公司一直在积极物色潜在机会，务求按符合奥园及其持股者整体最佳利益的条款出售资产及引入战略投资者。随后在奥园2021地产板块总结会上，郭梓文也公开提及，奥园将“通过引进战投和债务重组，战胜市场寒冬，化解债务危机，成为房企在困境中站起来成功转型的典范”。

引战投的传言脚步声愈来愈近。最新于2月15日资本市场消息称，中国奥园与广东、山东国企就战投合作进行洽谈。

知情人士透露，中国奥园集团正在同时与几家国有企业就潜在战投合作进行洽谈。这几家国有企业分别来自山东省和广东省，它们可能通过增资扩股的形式入股奥园的上市公司。

战投往事

引入战投，在过去几年间的房地产行业中已屡见不鲜。

战略投资者，是指具有同行业或相关行业较强的重要战略性资源，与上市公司谋求双方协调互补的长期共同战略利益，愿意长期持有上市公司较大比例股份，委派董事实际参与公司治理，提升上市公司治理水平，帮助上市公司显著提高公司质量和内在价值。

通过引入战投，资金密集型的房地产企业往往能够获得资金与资源的支持，撬动更大规模的增长。而如果战投方具有相似业务背景，双方还可全面深化和拓宽合作领域，共同建立更为紧密的关系，进一步提高自身业务水平。

譬如最为典型的2016年恒大引战投事件。为降负债、优化股本结构，从2016年12月底开始，恒大在不到一年的时间里先后引入3轮战投，总金额达1300亿元，堪称房地产行业融资规模之最。 

当然，仅仅三年后，这24家曾信心满满的战投企业便苦恼于为自己当年的决定买单。

而在近两年，伴随着国内资金面的不断收紧，引战投越来越成为房企们在行业中实现突围乃至活下来的重要帮手。

其中不可不提的一个重要角色便是险资，它们正成为房企的重要战投方。

出于对保险资产配置的需求等，一些大型的龙头企业往往成为险资眼中不错的投资标的。如中国平安，就自2015年起相继战投了碧桂园、旭辉、华夏幸福、中国金茂等房地产企业。

2020年起，险资入局的趋势愈加明显。如2020年1月，大悦城引入太平人寿；7月，招商蛇口引战平安，不过最后计划落空；9月，阳光城引入泰康人寿、泰康养老。

而大鱼吃小鱼的背景下，资金充裕的房企同行也开始扮演战投方角色。如2020年1月，深陷债务危机的闽系房企福晟迎来了世茂集团，双方共同宣布了总货值达四五千亿元的“世纪合作”；无独有偶，当年7月，万科确定入股泰禾。

房地产行业另一个重要的战投角色，还包括国企、央企方，如万科引入深圳地铁，绿城引入中交。

一般有意引投国央企的企业多为民营企业，通过引入国资背景的企业可以起到背书作用，降低其融资成本，从而也为该企业在土地、产业资源等方面的获取带来更多优势。

而对比来看，奥园此次接触的战投方则踩准了国企+房企的背景。

据消息披露，其潜在的战投国有企业分别来自中国东部的山东省和奥园的家乡广东省。其中包括位于山东的中垠房地产有限公司，该公司60%股权由国企山东颐养健康产业发展集团有限公司持有；位于广东的国企则有猜测认为是粤海、越秀或广州建筑。

奥园预计，三月底前会确定最终战投人选。

奥园战投方

然而，选择战投并不是单方面的一厢情愿。

企业方对于引入战投有着诸多要求与考虑，同样地，战投们也有着自己的利益算盘，如何以相对小的风险获取相对高的投资回报率也是他们的考题。

在诸多出险企业中，他们选择奥园的可能性有多大呢？

以中垠房地产有限公司为例，这家山东国资旗下的房企选择作为奥园的战投方之一的原因，或在于两者的渊源。

资料显示，中垠地产有限公司注册成立于2014年3月26日，为山东能源集团旗下山东国欣颐养健康产业发展集团有限公司控股子公司，注册资本金5亿元。

中垠地产作为山东能源下属地产业务平台，近年来发展步子较快。其官网显示，累计开发面积已达800余万平方米，项目辐射全国三省（山东、江苏、湖南）、两自治区（广西、新疆）、两直辖市（北京、上海），布局上海、济南、南京、青岛等15座城市。

“在山东的地方国有房企中，中垠地产是规模比较大的房企之一。”这是外界对其的评价。

而这家国有房企与奥园的联系源自于2020年。在推进混改的背景中，2019年10月，山东能源集团转让中垠地产40%股权及23.4885亿元债权，挂牌底价31.3931亿元。

后于2020年7月，山东交易中心显示中垠地产有限公司40%国有股权及23.4885亿元债权转让项目挂牌公告期满，“在公告期间，有一家意向受让方到中心办理了受让登记，中心拟采取协议转让方式组织交易。”

彼时便有传闻称接盘方为中国奥园。随后，山东能源集团有限公司官网发布的一则消息显示，奥园集团高层日前到访能源集团，能源集团方面对奥园集团参与中垠地产混改及未来发展规划表示欢迎，奥园集团方面对此也进行了积极的表态--正式落实了传言。

从目前中垠地产的股权结构可以窥见，其60%股权由国企山东颐养健康产业发展集团有限公司持有，40%的股权由奥园子公司深圳市奥园实业发展有限公司持有。

因此，此次中垠地产作为战投方出现更多是一种投桃报李的行为。

而从业务层面来看， 2017年奥园正式成立山东区域公司，计划以青岛、济南双核心为战略逐步发展整个山东区域。发展至今，其通过收购获得青岛市星海湾庄园等项目，规模并不算大。

奥园对于中垠地产更大的吸引力或在于其大湾区本身的土储与资源，同时还有不少潜在的旧改土储尚未转化。

此外，中国奥园旗下有包括奥园美谷、奥园健康两家上市公司，资本操作的想象巨大。

而对于奥园来说，如若能顺利引入国资背景的房企战投，将对奥园目前的资金问题起到缓解，推动债务重组，一改目前的困境。

知情人士便透露，新战投还可能向奥园提供额外贷款，以确保建设进度和保交房，且提供的额外资金可能会改善奥园的债务重组条款。

不过，正如过往的战投案例，引入战投并非总能一帆风顺、互相契合，譬如世茂、泰禾就是前车之鉴。

一方面，战投在正式入局之前将会对投资企业的债务组成、土储项目情况等企业经营情况进行摸查，尽调过程能不能通过便是一道不小的坎，如旭辉此前就在尽职调查完成后因未能达成合作条件而放弃与彰泰的合作。

另一方面，投资方也会设置相应的对赌、回购等条款保障自身的利益，而类似万科此前还设置了援助的前提条件，要求泰禾自身需制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾集团恢复正常生产，能支持泰禾集团可持续经营。

因此，此次奥园引战投的消息究竟能否落地，或者只是虚晃一枪，仍是一个问号。

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