二次集中供地政策再调整 房企拿地将有何变化?

近一个月来，多地叫停或暂缓二次集中供地，这被业界视为要进行集中供地规则调整的信号。实际上已有一些城市调整了二次集中供地政策，这对当前的土拍市场有何影响，房企拿地将有何变化?

多地叫停或暂缓二次集中供地

8月13日晚间，上海市宣布第二批住宅用地集中出让公告延期至9月，成为又一个公开延期二次集中供地的热点城市，此前已有多个城市叫停或暂缓二次集中供地。

7月29日，长沙市自然资源和规划局发布公告，将第二批住宅(含商住)用地集中出让时间由7月推迟至8月。

8月6日晚间，深圳公共资源交易中心官网发布公告，中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权，具体出让时间另行公告，参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。

8月10日，天津市规划和自然资源局发布天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告，61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间延长至8月31日，挂牌起始时间统一调整为今年9月1日9时起，挂牌截止时间统一调整为今年9月10日。

8月11日，青岛市自然资源和国土局以及青岛市各区自然资源局纷纷发布公告，7月30日青岛市公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

多个城市叫停或暂缓二次集中供地释放了什么信号?实际上，天津市在推迟二次集中供地公告的同时就已公告了相应的政策调整，例如全部61宗地块的溢价率上限由49%左右下调至15%，土拍出让方式由达最高限价后“竞自持租赁面积”转为摇号，并要求参拍房企提供资金来源承诺和资信证明。

而杭州市、苏州市的二次集中供地政策也有所调整。据了解，杭州市取消了5000万元保证金托底机制，将保证金比例恢复至20%，下调溢价率上限至20%，并将租赁住房面积由“竞自持”调整为“竞无偿移交政府”。苏州市则上调了除吴江区以外地块的保证金比例，由30%升至50%，提高房企参拍门槛。

最近的市场消息显示，自然资源部召开闭门会议，计划将对二次集中供地土地出让政策进行调整，内容包括：限定土地溢价上限15%;不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属等。中指研究院报告显示，中央“稳地价”要求下，预计热点城市第二批集中供地土拍规则将迎来重大调整。

一次集中供地平均溢价率或高达14.7%

对于多城市调整二次集中供地的政策，中原地产首席分析师张大伟对中国商报记者表示，溢价率过高和房屋建筑品质下降或是出现二次集中供地供应规则改变的重要原因。特别是溢价率过高的城市，预计未来会控制溢价率，避免误导市场。

中原地产统计数据显示，第一批集中供地的平均土地溢价率达到了14.7%。楼面价平均达到了每平方米10002元，相比去年同期上涨了15.1%。分城市看，在22个城市中，重庆、深圳、厦门、杭州等城市的土地溢价率都维持在20%-30%。中指研究院数据也显示，今年上半年，22个重点城市全部完成一次集中供地出让，合计成交住宅用地878宗，成交金额10690亿元，整体成交楼面均价有所上涨。

房地产研究机构克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对中国商报记者表示，目前一些城市二次集中供地时的土拍规则发生改变，根本原因是住建部针对一次集中供地出现的一些问题进行了相关部署，其中就包括针对个别城市出现的高溢价和高地价而要求二次集中供地时对溢价率进行限制，进而达到稳地价的调控要求。毕竟，“在稳地价、稳房价、稳预期的三稳调控目标之中，稳地价是排在首位的，只有在土地供给的源头把价格控制住了，稳房价和稳预期的目标才可能实现。”

合硕地产机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示，一次集中供地过程中，稳房价目标收效较好，但稳地价目标效果不佳。因为5月这轮集中供地时间点很好，对房企而言，若其能合理把控前期开发节奏，则能在今年年内实现成交，从而计算到今年的业绩中。因此，一次集中供地可谓房企的“必争之地”。竞自持、竞共有产权面积等规则使得土地价格不仅没受到限制，还出现了持续上扬。

一位民营房企的投拓部人员对中国商报记者表示，按照之前的拿地情况，很多地块可能出现亏损，民营企业难以承受，如今的政策调整促使房企有动力去提高品质。另一位南方房企的高管对记者透露，二次集中供地的政策调整说明监管部门在一次集中供地后看到了一些问题，低溢价率、高品质是监管部门调整的一个方向。

政策调整对房企拿地影响几何

诸葛找房数据研究中心对中国商报记者表示，集中供地规则调整将对土地市场带来重大影响，一方面，调低溢价率等规则可有效缓解房企的拿地高成本压力，提高产品质量，促进行业健康发展;另一方面，通过摇号等规则拿地，在一定程度上促进市场的公平、公正，同时有效抑制房企盲目拿地现象。

肖文晓也表示，从目前已经披露的信息来看，限地价、提品质、限马甲、摇号都有可能成为地方进行土地招拍挂的选择，特别是后两者实施后将有利于提高土拍市场的竞争度，降低个别房企利用资金优势提高市场集中度的可能性，对于中小房企拿地是有一定帮助的。

更为重要的是，二次集中供地的政策调整或可增大房企的利润空间，诸葛找房相关负责人表示：“调低溢价率、限高品质等规则的调整为房企留出了一定的利润空间，让房企有利可赚，可有效避免房企在后续开发过程中发生的风险，这或在一定程度上提高房企的拿地热情。”

郭毅对中国商报记者表示，二次集中供地的策略调整能给房企预留相对合理的利润空间，避免其因压缩成本带来的建筑品质的下滑，有利于行业有序、健康发展，也有利于购房人获得更好的居住感受。

地产分析师严跃进也对中国商报记者表示，降低土地溢价率可以降低房企的拿地成本。此外，如果二次集中供地不需要竞配建，那么地价的降低是可以“回馈”给房企的，这能增大房企的盈利空间，提高其拿地积极性。

不过，某深耕大湾区的房企相关负责人却对中国商报记者表示，调低溢价率、限高品质等规则调整，主要目的是为了防止土地竞拍市场过热，从源头上降低市场预期，保障项目开发的合理利润空间。但这一调整是否会提振房企的拿地热情和信心，还要具体看当地房地产市场的销售情况。目前，不同城市房地产市场分化严重，冷热不均，房企的投资策略也会有所不同。

上述南方房企的高管也对中国商报记者表示，受三道红线等政策影响，目前房企拿地较为谨慎。二次集中供地政策的调整的确会给房企带来一定的利润空间，但对房企而言，如何使用有限的资金更为关键，政策调整的具体效果如何还有待观察。

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