学区房遇到针对性精准的政策调控或将“降温”

7月10日，太原市教育局发布2021年义务教育阶段相关招生入学政策，其中有关“学区房”学位限定的政策在家长间炸开了锅：为防止学区房炒作，从2021年起，太原将实行房产地址“学位限定”，即自登记入学之年起，同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位(符合国家生育政策的除外)。

常年成交稳定、价格只涨不跌的学区房，遇到了针对性精准的政策调控。买了学区房不一定能上名校，省城的“学区房”市场将何去何从?山西晚报记者进行了实地探访——

A政策：入学政策频出

学区房，是每一个有适龄入学儿童的家庭必须考虑的问题。学区房焦虑，几乎是每一个家长的必经心路历程。

山西晚报记者查阅了20年来关于适龄儿童入学的政策变化：2002年，国家政策叫停中小学考试招生制度;2006年，新《义务教育法》规定禁止办重点学校和重点班;2014年，《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》规定，19个大城市所有县(市、区)实行划片就近入学政策，100%的小学划片就近入学。2019年，教育部办公厅文件规定，严禁自行组织或与社会培训机构联合组织以选拔生源为目的的各类考试，严禁提前组织招生，变相“掐尖”。

显然，为了平衡教育资源，政策一步步量化指标，压缩漏洞，但在无形中，优质学区的价值却不断放大。尤其是近几年，优质学区资源有限，但争取学位的孩子却只多不少。房子成了置换教育资源最好的筹码。

因择校而产生的学区房，积累的矛盾越来越突出，政策导向也越来越趋于明确。前段时间，北京市西城区实行“多校划片”政策引起轩然大波：一套房子不再只对应一个学校，而是从2—3个学校中电脑派位。虽然短期内引起不理智抢购潮，但长期来看，缓解学区房焦虑确有效果。

7月10日，太原市教育局下发了新一年义务教育阶段招生入学系列新政，尤其是学区房限定的政策成为焦点——即自登记入学之年起，同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位(符合国家生育政策的除外)。

山西晚报记者获悉，太原市文件下发后，各县区会马上制定实施细则，预计今年开始实行。业内人士表示，按照以往其他城市执行的先例，以小学为例，该政策的计算以6年为一个周期。例如：2021年秋季入学登记使用过的房产，在2027年秋季入学前都不再作为同一学校对口入学的依据。6年期满，2027年秋季学期起才能再次作为同一学校对口入学的依据。如果某户有两个孩子，第一个孩子2021年入学，该户房产地址录入信息库。根据该政策，该户第二个孩子可以仍用该房产入学。但第二个孩子于2023年入学，那计算年份则要从2023年算起满6年，也就是2029年才可再次作为入学依据。同理，初中是三年的时间限定。

随后，山西晚报记者采访得知，其实这一政策并非太原独创，例如2017年合肥便有学校开始执行“学区房6年限售”政策，2017年6月20日，《合肥师范附小教育集团万慈小学新生报名须知》公布，资料显示，学生在校就读六年内，不得将学区房出售或转让，一经发现，将以转学处理。

B现状：学区房或降温

山西晚报记者走访市场发现，目前太原的各小学，按社会知名度和认可度大致分为三种类型，不同类型学校所覆盖的学区范围内住宅单价差距明显。

第一类以山西省实验小学(总校)、太原市迎泽区青年路小学(总校)、太原市小店区九一小学(总校)、太原市杏花岭区五一路小学(总校)等学校为代表，这些小学同时对口多个知名公办初中，学区范围内二手住宅房价在全城楼市中最高，高过全城在售新建豪宅项目成交价。例如五一路小学周边，雅典金座二手房售价平均为14569元/平方米，五一路小学宿舍16338元/平方米;青年路小学周边，省中医院宿舍17636元/平方米，邮电前街煤管局宿舍17015元/平方米，金圣甲第22954元/平方米;九一小学周边，东方小区28355元/平方米，山西省委党校坞城家属小区26946元/平方米。太原星河湾六号园精装房在售均价为21000元/平方米。

第二类是太原桃园小学(总校)、太原市新建路小学(总校)等市区内传统知名小学，这类学校知名度、对口初中的口碑较第一类小学弱，对周边房价的带动力稍逊。例如水利厅宿舍(桃园四巷)，价格为12655元/平方米，农机局宿舍(桃园北路)，价格为12087元/平方米;新建路小学周边，十二中小区13250元/平方米，三桥街道桃园北路东社区13016元/平方米，晋福鑫园13277元/平方米。这一类学区房的价格坚挺，与品牌房企主力精装房项目价格不相上下。

第三部分则是各个城区的普通小学，这些学校对周边房价几乎没有支撑作用，价格水平普遍在11000元/平方米左右。这一类学区房的价格走势与全城楼市行情起伏相同，在去年至今楼市走淡的周期内，价格有所回落。

山西晚报记者走访市场发现，第一类老牌名校，比如青年路小学、省实验小学、九一小学、山大附小、山大附中等，对于周边房价的带动较强，尽管周围的学区房普遍都有二三十年的房龄，但都售价不菲。2020年，太原幼升小、小升初招生政策改革，无论民办还是公办学校，报名人数超过计划人数的学校，实施摇号招生，能对口多个优质初中的老牌知名小学，其毕业生拥有更多进入知名初中的机会。但同时，因为摇号，买了对口学区房，子女也未必能上理想名校。买不买学区房，成了赌局。

中介经纪人告诉山西晚报记者，“今年以来，学区房市场的观望气氛比较浓厚。以前，只要孩子有上学需求，父母都会早早买学区房，但现在这部分家长持观望态度，担心政策有变投资失败。除非近一两年孩子就要入学的家长，才敢高价下手。因此，除了特别重点的学区房仍然价格坚挺以外，其他学校附近的学区房成交和单价都有所回落。”

C楼市：面临价格分层

业内人士表示，前几年苏州执行学位限定后，楼市出现明显的两极分化现象。政策本意是遏制炒学区房，结果让学区房价格分层。可作为入学依据的学区房变成稀缺品，价格大涨，而不能作为入学依据的房源则年限浮动，年限越长下跌幅度越小。同时，还催生了一批孩子还有好几年才要上学的家长，提前趁低价买学区房。

从事二手房经纪人工作7年的王先生说，“学位限定一旦执行，那一套小学学区房起码6年没有市场行情。6年是孩子小学成长的关键时间段，对于楼市同样是翻天覆地的变化。”

和二手学区房相比，纯新盘学区房将成为刚需者储备的对象。不过，也正因为这样，纯新盘学区房市场供需关系会越来越紧张。当楼市供不应求时，房价就会趁机攀升。

但需要注意的是，目前太原市场上有些楼盘，将附近所有学校统统放进自己的楼书中来，并宣称自身为“学区房”，提高楼盘价格。其实楼盘能否划入学校的招生范围，需事先了解清楚。

还有一些产权年限是40年的公寓项目，也打着学区房的概念吸引家长。一般情况下，40年的公寓项目是没有学区的，虽然政府在该方面有政策支持，但买房人一定要事先跟相关部门以及开发商确认好，落实到合同内的公寓才能放心购买。

如今，学区房和普通住房的差距越来越大，很多城市为了平衡学区房，已经出台了各项措施。所以，家长和投资客也不要过分地痴迷学区房带来的房价涨幅。

D提醒：投资或会赔本

业内人士表示，对于近几年暂时用不到学区房的购房者，切勿跟风抢购。首先，学区划分每年都有变化，跟风抢房只会催涨房价，造成投资失败;其次，房住不炒不会因学区房的变化而改变。

今后，家长在购买入学用的二手房的时候要格外注意，该户地址6年内是不是已经有符合条件的儿童入学，建议与房屋卖家充分沟通，并在购买合同上增设相关条款，以维护自身权益。如果有必要，家长可以向相关学校提出申请，请学校帮助查询入学信息。

教育行业相关人士表示，家长要提前关注学区划分招生政策，受生源人数等影响，多数学校对每年的招生区域都会进行适当调整，因此学区非一成不变。特别是名校周边，入学人员如果大幅增多，教育部门会根据实际情况对就近入学进行微调。因此在购买学区房之前，购房者要事先向教育局、街道、学校招生办、派出所等有关部门了解清楚招生政策的变化，询问是否会出现学区重新划分的情形，特别是对于两个学区交界线附近的房产更要留意。

其次，购买二手学区房的家长，要特别注意户口迁移问题。二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。否则，即使房产产权属于自己，但是仍可能因为原户主户口未能及时迁出而无法办理迁入手续。而学校是要求提供《居民户口簿》《房屋所有(产)权证》两个条件才可以报名入学的。所以，购房者最好能签订书面户口迁出的时间及违约责任。

此外，家长还需谨防掉入“假冒学区房”的坑。有些小区虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。虽然“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读，但并不是指某个学生的家庭住址距离某一所中学最近就能就近入学。按照相应规定，每个学校的招生范围每年都会公布一次，但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分，这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。

另一位业内人士告诉山西晚报记者，前两年，杭州的某名校曾要求家长们签署“就读期间不搬家或卖房”的承诺书，要求家长承诺在就读该小学期间，将常住在该小学的教育服务区内(即学区房内)。若搬出教育服务区或将服务区内房屋产权出售，则根据就近入学原则，自愿转学到所住学区上学。这就意味着一套学区房将至少被锁定6年才能出售，比太原的学位限定更加严格。

一位住建部门人士表示，住房的首要功能是居住性，而目前全国各地中心城市价格畸高的“学区房”已忽略了房屋的居住属性，由此也产生了更多的社会矛盾，增加了百姓的教育负担。在国内多地“学区房”调控加速的风向下，学区房存在资产贬值的风险。而从全国各地剑有所指的义务教育招生入学政策变化来看，抑制炒作“学区房”的政策出台刚刚是个开始，此类型政策还会继续调整优化，购买学区房不一定能上名校，而投资学区房赔本的几率将大大增加。

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