受疫情影响，开发商停工算不可抗力吗？

疫情之下，2020年的新房“交付大年”过后，有人欢喜验房、喜提新居，有人则收房未果，仍“居无定所”。进入2021年以来，有关新房项目延期交付的消息更是接连不断。在业主的质疑声中，开发商大多以“疫情影响”之由解释项目的延期，而面对是否应该进行延期赔付的争议，业主与开发商间似乎陷入了僵局。受疫情影响，开发商停工算不可抗力吗?面对开发商因疫情避谈赔付的现状，业主能否获得索赔?

“预交房”算交房么

“到现在，我们一期近900户业主还没有如期收房。”和悦华锦项目一期业主李明(化名)表示，自己购房于2018年9月，合同约定开发商本该在2020年底交房，然而至今未能如愿。

李明口中的和悦华锦项目位于北京经济技术开发区，该项目在住建委网站上的备案名为“华锦佳苑”，开发商为北京博睿宏业房地产开发有限公司。

公开资料显示，因为拿地及入市销售均在区域内“抢跑”，和悦华锦在2019年曾拿下大兴区域新盘销冠。不过，让李明等一期业主想不到的是，该项目此后的收房会与销售情况形成鲜明反差。据李明回忆，一期业主先后于2020年12月23日及12月28日收到过两份关于项目交付的通知函，尽管全文未出现“延期”二字，不过其中提及的工程进度已经暗示了会延期。

李明及其他和悦华锦一期业主，将开发商2021年1月末通知的收房，定义为“预交房”。据李明表述，当业主们陆续前往小区验房时，发现小区交付实际与此前销售承诺差距较大，进而拒绝收房。根据一期业主们自发梳理的“待解决问题清单”，其中涉及消防、道路、绿化、车库等方面的整改内容近40项。

包括李明在内的多位业主透露，截至今年3月中，除了一些家中孩子着急上学、需要落户的业主被迫收房，绝大多数一期业主均坚持不收房，要求开发商按照此前楼书及销售时的承诺进行整改。

值得关注的是，疫情之后，延期交付现象并非个例。春节前夕，位于大兴瀛海的共有产权房——瑞福园的业主表示，收到了来自项目开发商寄发的关于“疫情影响”导致延期交房的通知函;2020年6月至今年3月初，海淀翠湖板块“三兄弟”——翡翠云图、山屿西山著以及紫郡兰园，均向业主发布延期交付的“预通知”。

一次停工最多不到三个月

在李明及其他和悦华锦一期业主看来，疫情的原因可以理解，但延期时间远超政府停工时间，且避谈延期赔付，站不住脚。

来自住建委和多家房企的反馈显示，尽管北京2020年后期经历了两次疫情反复，但停工却只有年初一次。官方披露信息显示，截至4月21日，北京市2130项规模以上在建工程已于4月9日全部复工，复工率100%，实现规模以上工程应复尽复目标。

“一般是住宅楼栋封顶，银行批贷、业主还贷，我们一期11号楼的业主最早在2019年12月就已经开始还贷了。”李明及业主们认为，在一期封顶已经走在2020年疫情之前的背景下，尤其是对于最高不过8层、非高层建筑的洋房住宅产品而言，一期工程不该是现在这个连交付都不达标的进度。

此外，为了举证和悦华锦一期延期交付的不合理性，业主们还列出了隔壁晚于和悦华锦拿地及开发建设的金隅·金麟府作为参照：金隅·金麟府晚于和悦华锦拿地及入市销售，却在交付上先于和悦华锦。

资料显示，金隅·金麟府地块出让于2017年10月25日，晚于和悦华锦不到半个月。

不利的补充协议

业主方面表示，和悦华锦项目自2020年末延期交付以来，延期已超两个月，符合主合同中提到的“逾期超过60日”的赔付情形。这也就意味着，若业主不主张解除合同，开发商须按日计算向业主支付全部房价款万分之二的违约金。

但一期业主们发现，在开发商要求业主签订的补充协议中，逾期交付房屋超过60日，开发商违约金总额最高不超过总房价款的1%。若按照当前延期交房的天数计算，业主们即使获得延期交付赔偿，也会低于主合同约定下的赔付金额。

而更让业主们感到不能接受的是，现阶段开发商坚持以“疫情为不可抗力”之由避谈赔付。

对于延期交房、赔付标准等问题，北京商报记者联系和悦华锦方面，但截至发稿，未获得回复。北京商报记者卢扬荣蕾

律师答疑

Q1：不可抗力能否成为延期交付原因?

A：主张因不可抗力延期交付的房企，应事先向购房者告知。

北京市京师律师事务所高级合伙人刘松涛律师、实习律师张偲然认为：不可抗力的构成需要满足不能预见、不能避免、不能克服三个条件。新冠疫情发生突然，政府为应对疫情蔓延，发布疫情防控政策。因此，新冠疫情确实构成不能预见和不能避免。但是否能够克服，取决于企业的性质。房地产开发企业无法通过线上或其他方式继续经营建设，构成不能克服，因此，对于房地产开发企业，新冠疫情的发生属于不可抗力。

但是，主张因不可抗力延期交付的房地产企业，应事先向购房者告知不可抗力的情况、受不可抗力影响的程度以及下一步采取的措施，否则不能主张不可抗力免责。

Q2：疫情能否成为延期交房原因?

A：核心看因果关系是否成立。

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师认为：开发商能否以疫情原因为由主张不可抗力从而免除延期交房的违约责任，关键还要看疫情因素影响与延期交房之间的因果关系以及原因力大小。

若开发商已经履行应尽义务但疫情防控措施对施工影响程度较大，仍不能避免工程延期的，及时通知业主后可主张不可抗力，根据疫情因素的影响，部分或者全部免除逾期赔付责任。

若是延期交房属于开发商自身过错，则开发商不可滥用“不可抗力”将疫情因素作为推卸责任的挡箭牌，此时开发商逾期交房的违约责任不可免除，仍需向业主赔付相应违约金。

Q3：补充协议与主合同有出入怎么办?

A：以后成立的补充协议为准，前提是无欺诈、无胁迫。

北京市京师律师事务所高级合伙人刘松涛律师、实习律师张偲然表示：一般而言，补充协议与主合同有约定事项不一致的，以后成立的补充协议为准。因为补充协议是合同双方协商一致后对主合同作出的变更，除非主合同对变更条款明示不得变更，否则以补充协议为双方履责依据。

不过，前提须是补充协议是双方协商一致签订，没有欺诈、胁迫等行为，补充协议条款没有违反法律强制性规定。另外，如果开发商通过格式条款免除自己的责任，则该条款无效。格式条款的订立还要求提供格式条款的一方对另一方进行提示或说明。

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师：若开发商通过补充协议中对购房者设置不公平、不合理的交易条件的，涉嫌进行违规售房行为，将面临限期整改等行政处罚。

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