房地产市场金融监管进一步升级 或面临更多考验

2021-01-12 15:16:03   来源:中国商报

央行、银保监会近日联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称通知),将法人银行分为五档,根据各银行所处的不同档位,对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中,前者最高不超过40%,后者最高不超过32.5%。

从“三道红线”到“五档分类”,从资金需求侧到供给侧,房地产市场金融监管进一步升级。今年的房地产市场或经历比以往更多的考验。

监管更加精准

房地产贷款集中度管理制度,即在我国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。根据上述通知,银行业机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档,房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

上海中原地产市场分析师卢文曦对中国商报记者表示,房地产是一个资金密集型行业,很多房企都是高杠杆、高负债运转。去年下半年以来,金融监管一直处于适度收紧的状态,包括“三道红线”(即剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍)和此次新规,可以说管控的精准度更高,这是好事,将更加有利于房企在规模、利润和杠杆之间寻求平衡,避免房地产业因贷款过度集中而带来系统性金融风险。

“该通知旨在让银行把更多的钱都投放到实体经济中去,而不是流入房地产。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对中国商报记者表示,“三道红线”结合本次的“五档分类”是政策组合拳的升级,避免资金流向房地产,给居民降杠杆。

据央行《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示,我国房地产贷款占比较高,三季度房地产贷款占比为24.9%,个人住房贷款比重更高,占68.8%,而本次新规中规定房地产贷款占比最高的为40%,个人住房贷款占比最高值为32.5%。

“这也意味着2021年购房贷款总额将会有所缩减,居民购房贷款难度或有所提升,预计放款更有侧重性,首套房家庭贷款及改善性贷款支持力度相对较大。”王小嫱说。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉中国商报记者,房地产贷款集中度管理是房地产金融风险防范的必要手段,旨在促进房地产市场平稳健康发展,推动金融、房地产同其他实体经济的均衡发展。

融资环境趋紧

事实上,2020年上半年,受疫情因素影响,我国综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕,房企融资出现“小阳春”,如1月海外债融资规模超1200亿元,3月信用债发行规模超千亿元,均为全年最高值。下半年,房地产金融监管不断强化,“三道红线”融资新规落地,行业资金呈现出紧平衡状态,9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。

2020年11月13日,银保监会发文指出,保险资财务性股权投资,标的企业不得直接从事房地产开发建设。这也意味着险资通过“明股实债”形式进入房地产领域将受限,房企融资渠道再收缩。11月25日,多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导,要求严格压降融资类信托业务规模,房企融资监管持续收紧。

而与此同时,未来两到三年,房地产行业债券需偿还规模保持高位,房企面临一定的现金流考验。中指研究院分析,2017年,随着国内融资渠道的收紧,房企纷纷发行海外债券进行融资,目前,大部分债券逐步进入还款期。2021年,包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元,其中,海外债券偿还规模为4083亿元,公司债券需偿还规模为3744亿元;2022年,房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平;2023年,这一规模将大致维持在8000亿元水平。

“稳是常态化调控目标,资金面转向稳杠杆。”王小嫱对记者表示,未来房地产行业将更加弱化金融属性,转向稳杠杆、去杠杆,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。“三道红线”“五档分类”将持续发力,房企降负债或是大势所趋。

“长远来看,金融新规有利于房企的可持续经营。”赵秀池认为,但目前房地产市场融资仍很紧张,房企或抱团取暖,通过合作合资重组等方式来应对困境。

房企分化加剧

在金融严监管的背景下,财务稳健的龙头房企与国企融资规模和成本优势明显。2020年,千亿元以上企业债券发行规模占比较高,其发行的信用债、海外债分别占百亿企业信用债、海外债发行总额的62.7%、64.1%。在融资成本方面,千亿元以上企业海外债券融资成本均值在8%以下,而同期的300亿-500亿元、100亿-300亿元企业海外债融资成本均在10%以上。

中指研究院数据显示,2020年龙头房企成功发行多笔低成本债券,如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在3.6%以下,龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4%以下,企业融资优势明显。

东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞表示:“不同房企受此次新规的影响程度有所不同,部分区域布局欠佳、债务负担高、外部支持力度弱的中小型房企受新规影响较大,金融机构或将进一步压缩其融资额度,提高融资成本,对其业务的持续发展产生不利影响。”

在融资环境趋紧的情况下,房企分拆多元化业务上市掀起新高潮。据克而瑞研究统计,截至2020年12月18日,当年共有7家房企成功在港交所上市,共有17家房企旗下物业公司成功上市,其中仅下半年就有14家,同时还有7家正在排队中。此外,房企分拆业务板块上市不仅局限于物业,也有代建、园林管理等。

克而瑞研究认为,房企之间的发展也将出现分化,高杠杆房企发展受限,未来增速放缓,而部分财务能力优秀的房企则将得到更多的机会,行业面临新一轮洗牌。

中指研究院建议,未来房企更需锻造自身内功:在投资方面,应选择基本面优质的城市或企业深耕区域进行投资,有利于销售去化,通过合作拿地来控制风险,缓解资金压力;在经营方面,注重对产品与服务的精心打造,适时升级产品,同时,构建线上线下营销闭环,提升营销效率;在融资方面,企业应加大股权类融资,提升所有者权益,进行类REITs(房地产信托投资基金)融资。

(记者 张家铭 彭婷婷)

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